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中资海外房产投资退潮:信息不对称陷阱多

2017年12月08日  07:00   21世纪经济报道   唐韶葵,张旦珺  

日前戴德梁行发布的报告显示,中国境外房地产投资今年三季度同比下降51%至25亿美元。华人商业地产开发商美隆集团合伙人刘子洵认为,海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的思维方式来策划运作海外项目,是它们在海外碰壁的主要原因。

日前,平安集团旗下平安好房海外众筹项目——Bar Works共享办公项目被卷入疑似庞氏骗局事件。随后,平安好房另外三个海外众筹项目,包括伦敦贝尔格雷弗广场众筹项目、美国南卡罗来纳州和北卡罗来纳州学生公寓投资项目均已在平安集团相关网站上撤下。

上述项目被平安好房以众筹产品方式在平台上销售给投资者。21世纪经济报道记者通过采访海外房地产业内人士以及资料查询发现,平安好房2014年至2015年间在平台上销售上述众筹产品,彼时中资房企海外投资正值高峰。如今高潮退去,至少有两个项目销售仍未完成,兑付将延期。

仲量联行曾在2015年初发布报告称,2014年中国海外房地产投资达165亿美元,同比增长46%,并创下历史新高;而日前戴德梁行发布的报告显示,中国境外房地产投资今年三季度同比下降51%至25亿美元,这是自2013年四季度以来季度的最低投资总额。

目前,Bar Works已被曝光遭到美国证监会(SEC)的指控,案件已经进入司法程序。根据美国媒体The Real Deal的报道,Bar Works已被认定为一个庞氏骗局。而此前从2015年开始,借助平安好房平台,Bar Works进行了四期融资,投资额2.5万美元/工位,两份起售,销售额超过千万美元。

平安好房品牌部门相关人士回应称,平安好房是Bar Works投资项目的代销平台之一,公司已及时与客户进行沟通,并帮助客户垫付了律师费,目前案件正在美国司法部门调查过程中。至于其他海外项目,平安好房表示,目前正常运营中。此外,记者就海外项目是否涉嫌庞氏骗局,以及公司后续解决办法等询问平安集团、平安好房品牌部门相关人士,平安集团方面表示暂无回应;截至发稿时止,平安好房方面亦未正面回复。

21世纪经济报道记者独家获悉,平安好房位于英国伦敦的贝尔格雷弗广场、美国南卡罗来纳州学生公寓均处于销售周期未结束状态。换言之,这两个项目此前与投资者约定的2-3年期兑付时间将被延长。

项目延期

2014年,平安好房推出位于美国南卡罗来纳州的“Chandler Oaks”学生公寓众筹项目,这是平安好房推出的首期海外众筹项目。平安好房首期海外众筹项目周期为30天,目标金额为人民币615万元(约100万美元),单笔最低购买份额为100美元,最高限购50份。

当时美国南卡罗来纳州Chandler Oaks学生公寓与美国纽约曼哈顿切尔西区公寓、佛州李郡高级海景公寓共属于平安房产首批海外众筹项目的备选项目。目标金额筹集完毕后,投资者用投票的方式选举项目,确定最终购买项目。

在项目宣传资料中,平安好房称Chandler Oaks学生公寓已与Limestone私立大学签订了出租协议,“每年担保租金回报率为5%,包租5年,第四年第一个月物业公司承诺以112%买入价回购”。

Limestone大学位于南卡罗莱纳州的加夫尼市(Gaffney),是一所私立艺术学院,2016年共有1241名学生入学。根据加夫尼市媒体The Gaffney Ledger报道,Limestone大学曾于2014年与Chandler Oaks公寓签约了3年的出租协议,为学生提供校外住宿。

根据21世纪经济报道记者了解,平安好房投资了上述项目共100套房源,项目运营方将之重新装修,拿出63套与学校签了租约。

平安好房在Chandler Oaks学生公寓项目上的众筹金额为100万美元,并担保5%的年收益。美国当地业内人士认为,公寓开发商通过平安好房众筹,取得资金购买土地并且对公寓进行简装,学校接收并精装修后再租给学生,从早期的宣传资料可见,“项目方保证投资人8%的年回报,平安获得3%,国内投资人获得5%”。

上述业内人士分析认为,平安好房此举相当于融资贷款100万美元给开发商做这个项目运营,最后三方分享收益。

但2016年租约到期之后,Limestone大学不再续租。由于从2016年开始,Limestone大学就要求学生全部入住校方持有公寓,投资者称,公寓项目的管理方已经被更换,新项目方不承认原包租与回购合同。

平安好房对投资者的回应是:邮件联系新项目方,未得到回应。

平安好房这100套房源,此前对投资者承诺第4年保证回购,可达到8%的回报。“项目原来是靠学校提供学生租客资源。对国内投资者5%回报的承诺,如果卖得好是可以兑现,但现在没有租约,租金回报较难保证。”上述海外业内人士称。

2015年7月,英国伦敦贝尔格雷弗广场众筹项目在平安好房上进行认筹,这是平安好房推出的海外众筹项目二期产品。境外公开信息显示,这是一个旧房改建的工程,正处于改造过程中。项目是一个使用面积达到1809平方米的7居室豪宅,并拥有伦敦最美花园广场之一的好景观。

根据贝尔格雷弗广场项目方准备的私募召集备忘录显示,产品两年保本保息,项目销售价格低于市场价,在投资周期内,浮动收益可达到20%,最低年化收益14%。“一次投资200万英镑、包办英国投资移民,在投资周期结束后投资者一次性获得最低28%的投资收益,众筹参与者持有项目投资公司的股权凭证正本”。

贝尔格雷弗广场项目一共推出众筹3000多份,平安好房承包了其中250份名额的代销,众筹目标金额500万英镑。投资者认购一份2万英镑,最多可认购250份。产品认购期为2015年7月1日-7月21日,计划2年退出。但到2017年8月兑付到期后,平安好房表示要延期半年,目前投资人仍然没有被告知投资退出时间。

一个事实是,项目目前还处于在售状态。英国可查询到的就有一个网站在销售该房产,其他好几个网站的销售信息已经撤下,具体原因不得而知。一名海外业内人士分析,项目还在售,就表明其售出的理财产品还无法兑现承诺,投资者还不能实现退出。

上述海外业内人士分析,平安好房两个海外众筹项目兑付延期,显示出中资在海外投资的信息不对称。以美国南卡学生公寓项目为例,可能存在两种情况:或许南卡学生公寓项目中运营方实际上只和学校签了3年租约,而他们告诉平安好房是签了5年租约,导致宣传信息有误;运营方也没有调查清楚学校的意愿,以为可以续约,一旦63套公寓没有了学生资源,出租难度可想而知。

值得关注的是,该项目周边市场价是2万元美元可以买到一套3居室公寓,这一市场行情对于平安好房投资的学生公寓而言,竞争非常大。

平安好房通过众筹方式投资的海外项目,模式也很一致,“平台利用项目推出众筹理财产品实现融资-投资项目-退出”,但由于项目装修与销售进度原因,直接导致项目无法按时实现退出,即便有租金收入,也难以达到平安好房承诺给投资人的收益水平。

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