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北京新房预售价9.5万/平破历史新高 专家:是个案而不是全面松绑

2017年08月09日  07:00   21世纪经济报道   张敏  

根据北京市住建委的信息,8月5日,位于丰台区的华润昆仑域、北京金茂府和招商中国玺项目取得预售许可证,预售均价皆为9.5万元/平方米。这是今年首批均价超过8万元的新房项目。

坚守了7个多月后,北京新房单价8万元的“红线”终于告破。

根据北京市住建委的信息,8月5日,位于丰台区的华润昆仑域、北京金茂府和招商中国玺项目取得预售许可证,预售均价皆为9.5万元/平方米。这是今年首批均价超过8万元的新房项目。在此之前,8万元一直被视为北京新房市场的价格“红线”。

北京是执行“限价令”较为严厉的城市。在此之前,今年不仅没有单价超过8万元的项目获批,在已经获批的项目中,预售价格也普遍被认为低于市场水平。这也导致一些房企延缓拿证,新房市场供应和成交均处于相对低位。

据悉,这三个项目的前身,均为2015年出让的高价地。北京市房协秘书长陈志认为,上述三个项目的放行,说明监管部门考虑到一些高价地项目的历史成本和运营压力。但这并不意味着高价地项目会被无限制地放行,从业者也不应抱有“调控松动”的侥幸心理。

前身均为市区高价地

上周末,北京新房均价8万元“红线”告破的消息就在业内传播。到8月8日,北京市住建委官网才更新了这一信息。但三个项目同时“撞线”的现象,仍然让业界感到意外。

这三个项目的前身,均为2015年的高价地。

2015年1月5日,位于北京市丰台区亚林西居住区的两宗地迎来出让,这两宗地块位于南二环外,毗邻夏家胡同“地王”和西局“地王”,因地段优越而颇受追捧。

经过多轮竞价,其中一宗地块以总价42亿元、配建45300平方米限价房的代价竞出,拿地者为招商、华润、九龙仓、平安联合体。按照可售商品房部分计算,楼面价接近4万元/平方米。

随后,同区域的另一宗地块也在经过一番竞争后竞出,得主同样是招商、华润、九龙仓、平安联合体。该地块的总价为44.9亿元,考虑到配建41600平方米的限价房,以及其他公建部分,最终成交的楼面价约折合4.97万元/平方米。

这两宗地块就是如今的“华润昆仑域”和“招商中国玺”。

2015年8月31日,位于南三环的丰台区石榴庄地块在经过64轮的激烈角逐后竞出,得主为中铁建、金茂联合体,代价为50.25亿元、配建18600平方米公租房。据测算,该地块商品住宅部分楼面价达到5.2万元/平方米。该地块为如今的“中国金茂府”。

陈志向21世纪经济报道记者表示,这三个项目以9.5万元的价格获批,更多带有个案性质。因为项目本身的土地、资金成本较高,加之三个项目均有国资介入,监管部门应是考虑到其运营压力,以及国有资产增值保值的需求,才予以放行。

据了解,这几个项目很早就有入市计划,但从最初申请到最终获批,经过了较长时间。

由于企业和监管层很难在价格上达成一致,今年以来,北京新房项目的预售审批周期普遍拉长。有房企人士向21世纪经济报道记者透露,项目要想获批,通常要在心理价位的基础上下调30%左右,且往往需要多次申请。

据悉,在北京的官方文件和公开表态中,均没有将新房价格控制在8万元的说法。但由于此前尚未有超过这一价格的项目获批,因此8万元也被业界默认为新房价格“红线”。

但上述房企人士表示,这种“红线”不能代表市场的真实水平。按照他的观点,北京三环内的一些二手房价格已经超过10万元,如果把新房价格全部限制在8万元以下,显然不能与市场的真实需求相匹配。


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