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复制“中国奇迹”,在这个国家“闭着眼买房”都能赚吗?

2018年01月02日  06:42   华尔街见闻  

只有越南,在政治体制、经济发展轨迹、人口红利、经济增速和文化传统等各方面与中国最相似。久违的熟悉感,让这些投资者确信,中国的楼市奇迹,一定会在越南再度上演。然而,事实果真如此吗?

经过2017年一轮轮暴风骤雨般的调控,国内尤其是一线城市楼市似乎进入了“凛冬”,然而一种新的投资方法也悄然出现。

这些投资者往往刚工作几年,能拿出几十万资金,在北京、上海等城市没有户口。由于不想让资金贬值闲置,他们开始寻找最有可能复制“中国奇迹”的国家,在异国发掘“20年前的浦东、深圳”,并在此投资房产。

这样,待他们有资格在北京上海买房时,就可以卖掉在海外投资的房产,享受到与过去十年中国楼市类似的资产增值,赚的钱也能在国内一线城市按揭首套房。

他们没有看中印度,因为外国人几乎很难在此投资买房;也没有看中泰国,因为泰国目前的经济增长率远不如过去20年中国的成长率。

只有越南,在政治体制、经济发展轨迹、人口红利、经济增速和文化传统等各方面与中国最相似。久违的熟悉感,让这些投资者确信,中国的楼市奇迹,一定会在越南再度上演。然而,事实果真如此吗?

“千年一遇”的顺境

有人说越南最大的“不幸”,就是地处中国旁边。越南拥有9000多万的人口,在欧洲可以当第一大国了,可是放在中国旁边却是个“小不点”。历史上的越南,似乎也是中国的“陪衬”,两千多年来,其光芒总被中国掩盖。

虽然中国依然在这里,但越南目前的机遇,可以说是千年难遇。经济、政治、文化等各方面因素似乎都表明,它正走上快速发展的道路,有望在国际舞台上成为举足轻重的中等强国。

a. 承接国际产业转移

随着曾经的“世界工厂”中国逐步实行产业升级,以及人口红利时代的逐渐远去,大批中低端制造业开始向外转移。包括越南在内的东南亚国家,还有印度、孟加拉等南亚国家成为主要的承接地。

在这些国家中,除了印度,越南的经济增速可以说是最快的。过去20年中,越南的经济增长率也保持在5%-8%之间。而胡志明市和河内两大城市的GDP年增长率均高达8%以上。

1997-2016越南GDP总量和增长率(数据来源:世界银行,制图:华尔街见闻)

国际产业转移可以说将给未来20年的越南带来持续的发展动力。承接产业转移的国家,将有大量的财富和资本流入,经济更有可能蓬勃发展。产业转移曾造富了1997年前的亚洲四小龙和后来的中国内地,未来最有可能受益的就是越南。

b. 人口红利释放期

人口本就有9500万的越南,在过去五年中年均人口增长率为1.35%,共增加了484万人。最“诱人”的是,越南目前的年龄中位数是30.1岁,15-54岁之间的适龄劳动人口占比63%,中青年占人口多数的越南,将随着经济发展释放出较大的内需。

越南人口金字塔(来源:CIA World Factbook)

楼市基本面看多

历史上难得一见的宏观环境,也的确给越南的房地产发展带来了机遇。

2005年起,伴随着信贷扩张,越南房价开始快速上涨。最大城市胡志明市的高端楼盘价格达到4000-5000美元/平米,中端楼盘价格达到2000-3000美元/平米,低档楼盘也炒到了1000-2000美元。

快速上涨的房价,使越南政府开始控制信贷规模,将出售房屋获利的资本利得税从10%提升到25%。这记猛药也让越南楼市没喘过气来,从2011到2014年来遭遇大幅回调,整体跌幅达30%左右。

经历了楼市泡沫破裂之后,越南政府为拉升房价于2015年通过《住房法》修正案,放款对外国买家在越南购房的限制:外国买家可以买非永久产权的公寓房(apartment),产权为50年,到期后可以再延长50年。

伴随着经济持续快速增长,外资持续涌入,越南楼价四年内就恢复了泡沫破裂前的高位。就目前状态来看,至少也有如下几点优势能支持越南房价继续上涨。

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