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土地市场平淡开局 低价成交成主流

2018年01月06日  07:00   21世纪经济报道   张敏  

年初土地市场的“平淡”局面,与2017年末的情况一脉相承,主要表现为供应充足、成交冷淡。短短4天内就出现至少3宗流拍案例,其频率已高于去年。今年将迎来楼市“小年”已经成为共识,由于预感到可能到来的降温,企业对土地的预期也在下降。

1月4日,北京迎来2018年的首场土地拍卖,位于丰台、朝阳、密云的三宗限房价地块公开出让,并迎来26家竞拍者参与。但拍卖现场波澜不惊,三块地的竞拍轮次并不多,溢价率分别为9%、24.7%和50%,短时间内即告成交。

有分析认为,这也奠定了2018年土地市场的总基调。快节奏、低溢价将成为土地市场的主要特征。和2017年类似,“地王”将很难出现在土地市场。

这其中有土地出让规则调整的结果。实施最高限价、竞拍配建保障房等要求,几乎成为各地土地出让中的固定条款。这些相对苛刻的要求,使得房企的态度愈发谨慎。

在经过去年的大量拿地后,房企的态度开始转变。有北京房企人士1月5日向21世纪经济报道记者反映,总部对于拿地资金的控制明显严格。这或许是出于维持资金链平衡的考量。

开年至少三宗流拍

进入2018年,各地的土地交易很快启动。但与去年末的情况类似,市场交易较为平淡,低价成交成为常态,流拍、流标现象则明显增加。

四川都江堰于1月2日出让15宗土地,当中住宅用地10宗,商业用地2宗,旅馆用地3宗,面积共约1234.75亩。其中的14宗地块以底价成交,另外一幅商用地块因故流拍。

同日,青岛网上拍卖出让高新区3宗地块,包括2宗商地和1宗宅地。均被青岛网信荣创创新置业有限公司以底价拿下。

1月3日,上海土地交易市场现场竞价出让3宗租赁住房用地,分别位于宝山、青浦和崇明三区。最终由深圳市中集产城集团发展有限公司以底价获得。

同日,在河南郑州市中原区土拍中,融创以3.7亿元摘得2宗城改宅地,总面积3.97万平方米。这两宗地块都设置了最高熔断价格,但成交价远低于熔断价。

1月4日,重庆市主城区出让2宗商住类地块。最终,两江新区地块被龙湖与平安联合体以总价8亿元、楼面地价11393元/平方米摘得,溢价率42.3%。这也是今年以来土地溢价率稍高的一宗土地。沙坪坝区地块则被中南置地以底价获得。

同在4日,长沙市新年首拍中,有2宗土地出现流拍。其中一宗为“限房价、竞地价”地块,另一宗为纯商业地块。

年初土地市场的“平淡”局面,与2017年末的情况一脉相承,主要表现为供应充足、成交冷淡。短短4天内就出现至少3宗流拍案例,其频率已高于去年。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,土地出让的条件越来越苛刻,使得房企拿地态度愈加谨慎。“与前几年相比,主要表现为三点:一是纯住宅地块减少,包含商业配套在内的综合地块增加;二是地价和房价都有所限制;三是配建保障房的规模增加,部分地块将竞拍保障房作为突破最高限价后的竞价方式。”

如北京的2宗土地就实施了“70/90政策”;深圳于近日推出的4宗土地中,有3宗要求全部自持。

张大伟认为,这些条款是作为土地调控的一部分而设置,但从土地运营角度,会明显影响到项目的盈利前景。因此,企业态度趋于谨慎也是意料之中。

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