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2017年楼市格局剧变:弱二线、三四线成交跃进

2018年01月06日  07:00   21世纪经济报道   王营  

“因城施策”的调控政策令房地产市场格局在2017年发生剧变。在重回一二线不久后,弱二线、三四线城市却在2017年为房企贡献了飘红的业绩。

“(楼市)市场格局2017年发生了特别大的变化:2016年一季度,一线城市成交面积占比为5.2%,二线城市成交占比34.7%,三四线城市成交占比为60.1%。而到了2017年9月份,一线城市成交占比2.4%,二线城市下降到30.9%,三线城市却增加了。”易居企业集团CEO丁祖昱在“相信未来”2018丁祖昱评楼市发布会上称。

据克而瑞监测,50强房企最青睐的三四线城市是佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、东莞、昆山、烟台、珠海等。

上海易居房地产研究院发布报告显示,2017年,弱二线、三四线城市继续轮动式上涨,支撑着全国楼市总体余温尚存,全国房屋销量、均价、购地、新开工等诸多指标仍然保持正增长,但多数增幅较2016年有所收窄。

格局剧变

“因城施策”的调控政策令房地产市场格局在2017年发生剧变。在重回一二线不久后,弱二线、三四线城市却在2017年为房企贡献了飘红的业绩。

2018年1月4日,融创中国董事会主席孙宏斌在他的朋友圈称,“融创华中区域集团:进入武汉2年零4个月,就位列武汉市销售权益金额第一,创造了一系列奇迹。2018,继续深度参与大武汉复兴。”

除了武汉,孙宏斌点赞的区域还包括西安、杭州、海南以及广深、西南等。在一线城市几乎成交腰斩的时候,孙宏斌提前布局的弱二线、三四线城市保证了融创中国的销售额。

公开数据显示,2016年,融创中国通过拿地或收并购方式,首次进入郑州、宁波、南宁、佛山、东莞、广州、深圳;2015年,融创首次进入武汉、海南、南京、成都、太原、合肥。也就是说,孙宏斌早在2015年及2016年就注意到二线城市以及三四线城市发展机遇。

一直在三四线城市颇有运营心得的碧桂园,在2017走到房企销售额排行榜首位。

丁祖昱感慨称,2017年市场成交格局剧变,一线成交腰斩,二线城市涨跌互现,三四线城市则相对火爆,很多四线城市可能比三线城市涨幅还要大。

中国指数研究院也注意到,2017年,热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显缩减,部分温和二线及三四线城市释放发展契机,50家百亿代表企业布局在二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%,较2016年增长5.4和1.0个百分点,一线城市则下降6.3个百分点。

三四线城市的活跃缘于“因城施策”的调控政策令不同城市有着不同境遇。上海易居研究院监测显示,按城市层级来看,2017年1-11月,一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积分别为2161万平方米、12629万平方米和6397万平方米,同比跌幅分别为42%、22%和11%。其中,一线城市跌幅最大,主因是严格的预售审批制度导致新盘供应量较小,次因是严厉的调控政策抑制了部分购房需求。二线城市的成交也出现明显下降,主要也是受严厉的楼市调控政策影响。三线城市成交跌幅最小,这和此类城市购房政策相对宽松以及棚改货币化等利好因素有关。

受严厉调控影响,一线城市的去化周期甚至比二线、三四线城市要大,这也可以解释2017年下半年国家统计局公布的70城房价指数中,一线城市指数率先下跌的现象。上海易居研究院报告显示,2017年10月,一、二、三四线80个城市新建商品住宅存销比分别为11.9、10.7和10.9个月,相比9月均有所反弹。观察2017年这三类城市的存销比数据,纵向基本上都呈现在低位微小反弹的态势。

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