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地产调控一年后,学区房资源又固化了

2018年04月01日  16:37   经济观察报  

房地产新政一年后,曾经令人乍舌的学区房成交价淹没于市场的行情当中,属于它的纪录成为历史。从狂飙突进到风平浪静,北京的学区房市场被普遍认为暂时回归了理性。

翟伟是一名房产中介,负责北京西城金融街一带的二手房销售业务。每次带客户实地看房,翟伟总要骑上他的黑色电动车,载着客户在胡同里七拐八拐,并不时向后座的客户介绍沿途经过的中小学校。

入职四年,他已经对片区内的各类区市重点校特色谙熟于心,每所重点校的师资、生源、历史、口碑,他都会在途经时向客户详细介绍。有时候虽然不顺道,他还会特意拐进宏庙胡同,只为了让客户在门前瞥一眼曾经的清代义塾,同时也是现在的热门校——宏庙小学。他说,“来这里看房的人,十有八九都是冲着学校的。”

金融街不仅是这座繁华都市的一道标识,四周也是北京最为知名的学区之一。曾经让金融街一夜间家喻户晓的,则是一套一平米40万的天价过道学区房。翟伟告诉记者,“15年到17年年初,这里的学区房价格一路飙涨。去年年初,这里均价都在一平米20万以上。在最疯狂的时侯,全区月成交量甚至可以达到百套以上。”

不仅在北京西城区,海淀、东城这两个学区房热点区域也都在短时间里,经历了成交单价的快速跳涨。去年3月17日房地产新政出台后,学区房降温明显,成交量和成交单价有所回落。翟伟告诉经济观察报:“经过一年对新政的适应,现在市场比较平稳,来看学区房的也都是有刚需的家长,短时间内价格估计不会快速上涨或者下跌。”

房地产新政一年后,曾经令人乍舌的学区房成交价淹没于市场的行情当中,属于它的纪录成为历史。从狂飙突进到风平浪静,北京的学区房市场被普遍认为暂时回归了理性。

但与此同时,越来越多的家长加入到了买房择校的队伍中去,在房籍、学籍、户籍“三籍一体”的时代,学区房正逐渐成为优质学校四周的一座围城。

回归平稳

“金九银十”是二手房市场交易的普遍现象,而三月至九月则是属于学区房的销售旺季,也是翟伟和同事一年中最忙的时间段。

相比于去年下半年,翟伟能够明显感觉到2018年3月以来成交量的上升,成交价格经历过一段时间的下行后趋于平稳。学区房市场既没有2017年初的疯狂态势,也没有延续去年下半年的低迷状态。

2017年3月17日,北京市住建委联合多部门发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,被称为“3·17新政”。

3·17新政的核心是通过杠杆率调控房地产市场,剑指投资投机性炒房。此后北京市又接连出台多项楼市调控政策,包括离婚一年内房贷算二套,并对过道、车库、廊道等异型房实行“三不政策”等。

新政出台后成效明显,包括学区房在内的北京二手房市场整体降温。翟伟回忆,在2017年以前,学区房市场持续升温,成交价跳涨以整数倍为计,并在去年3月达到颠峰值。去年3月则是一条分水岭,3·17新政公布后,西城金融街学区房成交价下降幅度达到20%。曾经动辄20万/平米的天价学区房大幅度回落并趋于平稳,但依然维系在16万/平米的高价水准。

王立群有着十多年的房产中介经验,虽然工作牌上写着西城区的工作区位,但他有时也会被调配到公司设在海淀中关村一小旁的办公点,对于西城和海淀的学区房市场都很熟悉。

在中关村一小附近的一处房产中介办公点内,王立群告诉记者,对比西城的学区房价格,海淀的学区房价位更显亲民。海淀的一流一类学校包括中关村一小、三小、人大附小,学区房成交价最高时在17万/平米。目前,中关村一小学区房价位在13-15万/平米左右,但学区房年代久远、面积较小。而中关村三小附近的学区房由于地理位置及户型的优势,起价一般在15万/平米。

对于2017年3月之前的疯狂涨势,王立群认为价格有些虚高。“当时房价不断上涨,业主不愿报盘,购房者出现恐慌心理,有价无市,价格涨得更多。另外也存在价格传导的因素,这里的业主和购房者大多是换房,比如业主从这里换到回龙观,家长从回龙观换过来,业主一看回龙观涨了,回来就把这里的学区房价格调高,家长也是一样,结果两边一块涨。”

相比于曾经的虚高价位,王立群更认可3·17新政后的回落价格。“今年比较平稳,其他地区房价下跌,业主相应也会调低学区房的价格。现在的价位基本是市场价,泡沫经过去年一年也都挤得差不多了。”回归到平稳状态的学区房高价依然令许多人望而却步,尽管如此,王立群并不认为这是一种畸热。“学区房的高价到底是炒作起来的高,还是市场性的高,这么多年看下来,我觉得是市场性的价格。”

在北京,海淀、西城与东城区是学区房热销的中心地带,并形成三足鼎立的格局。3·17新政一年后,除了海淀、西城外,东城学区房成交价也同样在经历了下行后,重新回归了平稳。记者在东城区房产中介处问询后了解到,景山学校、史家小学所在学区是东城最受追捧的学区,目前的价格基本回归到两年前的水准。

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