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住房租赁花样融资术:类REITs+专项债券+并购基金

2018年04月09日  07:00   21世纪经济报道   辛继召  

自2017年10月开始,国内首单长租公寓资产类REITs产品正式破冰,保利、招商蛇口等大型房企纷纷加入类REITs产品发行中。

随着大型银行、央企、龙头开发商进入,住房租赁市场被迅速激活。

在地产开发端资金趋紧的情况下,租赁融资自去年末兴起。在银行信贷资金之外,租赁融资以类REITs、住房租赁专项债券、并购基金等方式发展起来。

包括:自2017年10月开始,国内首单长租公寓资产类REITs产品正式破冰,保利、招商蛇口等大型房企纷纷加入类REITs产品发行中。

不过,市场对住房租赁融资较为谨慎,有银行资管人士表示,去年以来债市资金紧张,REITs要选择发行窗口。“要看看价格多少,不好卖。”为保证发行,有的类REITs“还是找各家行支持一下”。

除类REITs产品,自2017年12月,专项公司债也加入到住房租赁新型融资渠道中。目前已有三单住房租赁专项债券在上交所获批。从已获批发行项目看,发行期限一般为10-15年,大约2/3的募资资金用于住房租赁,约1/3用于补充运营资金。

此外,商业银行也开始与住房租赁专业运营机构联手,成立并购基金,收购长租公寓等资产。

类REITs快速增长,回报率过低制约证券化

房地产投资信托基金(REITs)正式开闸之前,房企自去年末开始在交易所、银行间市场等发行类REITs产品。

3月13日,“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”成功发行,这是国内首单央企租赁住房类REITs,也是首单储架发行类REITs。此次产品的基础资产为私募基金份额,底层资产为保利地产自持租赁住房。该类REITs的储架总规模不超过50亿元,首期发行规模17.17亿元,虽然保利租赁住房REITs仍为私募发行,但储架发行的意义在于对未来公募发行的可能性做准备。

在REITs产品正式开闸之前,类REITs产品规模快速增加。据Wind统计,截至4月4日,REITs发行3只,总计43.22亿元。此前2017年,REITs产品发行285.84亿元,相比较2016年131.25亿元的发行规模,同比增加117.78%。

今年2月,“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获得深圳证券交易所审议通过,产品规模100亿元,这是首单达到百亿级规模的类REITs产品。

在房地产开发融资全面收紧的情况下,资产证券化成为地产的新型融资渠道。特别是在整顿银信合作、多地严查并购贷款的情况下,开发商的融资渠道进一步收紧。

但长租公寓却是国家现阶段重点鼓励和扶持行业,加上重资产持有模式拉长投资回收期,因此资产证券化是释放这个行业资金沉淀最有效的解决方法。

一位银行资管人士表示,国内REITs市场迟迟做不起来,核心原因是回报率,“回报率要做到5%以上”,目前国内租赁回报率仅有1%-2%,尚不超过银行存款利息,没有证券化基础。

此外,租赁税率也是重要原因,美国REITs年化收益率7%-8%,原因是免税,否则收益率降低到3%-4%。

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