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金地的产业梦想

2019年12月14日  07:00   21世纪经济报道   张晓玲,林芯芯  

金地是否错失了住宅开发的机会窗口?规模增速是否太慢了?

大概没有哪家房企的掌舵人,像金地集团董事长凌克这么关注产业,提起世界、中国的产业变迁和发展,如数家珍。

12月3日,凌克携金地集团核心管理层,包括总裁黄俊灿,高级副总裁徐家俊、陈长春,胶东公司总经理王为军等人,罕见地共同现身青岛。

他们是为青岛西海岸新区而来。金地集团与新区管委会签署战略合作协议,将在此开发三个项目,均为产业园区。

金地将为西海岸导入体育、教育、康养、医疗等资源,推动人工智能、智能制造、生物医药等产业落地,预计总投资超过500亿。

几年前,金地就进入了产业地产领域,迄今为止已运营20个产业园。这家曾号称为“万保招金”四大龙头之一的开发商,没有陷入单纯的规模之争,而是将眼光放到了更远的未来。

从深圳、上海,再到青岛,乃至美国,金地演绎了一家中国房企探寻产业变迁,主动牵引产业转移,并探索产融结合、开发运营产业园区的故事。

2019年前11月,据克而瑞排行榜,金地销售1752亿,排名15。对“金地速度是否慢了”的疑问,凌克不以为意,他的关注点更在增量市场。

在凌克看来,产业园区的本质仍是办公楼,是房地产开发业务的延伸,“办公是房地产除住宅之外的第二大生意,”在这个新的赛道上,金地要力争上游。

第二大生意

深圳南山高新区,金地威新产业园,一片繁忙景象。

这里集中了6家世界500强和17家上市公司,包括英特尔、亚马逊、松下、阿里巴巴、大疆创新等知名公司;2018年税收同比增长19%,达到6亿元。

这是金地的第一个产业园,如今已成为产业园区运营的样板。凌克对21世纪经济报道记者说:“英特尔、亚马逊华南的研发中心、大疆总部都在这里,除了这些特别知名的公司,还有很多中型的公司。”

深圳之外是上海。据凌克介绍,在上海,金地已经落地闵行科创园、虹桥科创园、嘉定智造园、宝山智造园等多个产城融合项目,还有两大文创产业园区——上海8号桥和三邻桥项目。

2018年,金地的产城项目又在南京落地,获取了位于南京国家级软件产业研发基地的南京雨花科创中心项目。

此次落子青岛,又是金地产业开发运营的一大突破。凌克透露,在青岛的项目中可售面积很少,都是持有运营,将来要引入产业公司。

金地产业园区亦在海外布局,尤其是高科技集中的美国。

7年前,万科判断住宅开发规模即将见顶,遂转型城市配套服务商,寻找增长的“第二曲线”;7年来,房地产行业转型风盛,几乎所有的开发商都在寻找自己的新路径。

金地也不例外,凌克找到的路径是地产相关多元化,从住宅延伸到办公。

凌克认为,“产业园区本质上还是办公楼,只是业态不一样,办公楼是地产生意里面的第二大生意,第一大是住宅,第二大就是办公楼;办公楼又分两种,第一种就是纯粹的办公楼,第二种就是产业的办公楼。”

截至目前,金地集团开发和运营的产业项目接近20个,累计园区面积200多万平方米,布局区域覆盖中国长三角、珠三角、环渤海以及美国纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶、圣何塞和圣地亚哥等地。

然而一个绕不过去的问题是,过去4年,在货币高发之下,住宅市场经历了一个超级大牛市,碧桂园、融创、旭辉、新城等一批高周转的黑马冒了出来,规模、增速大幅超越了万科、保利、中海、华润、金地这样的老牌地产公司。

金地是否错失了住宅开发的机会窗口?规模增速是否太慢了?凌克着急吗?

凌克听到这样的问题立刻回应,“金地的销售额并不差。不能只看规模,还要看净资产、总资产、利润等指标。”

他不太关注金地的销售排到第几,长远来看,他认为地产的几类大生意都要做,“住宅、办公楼、公寓,这些我们全部都会去做,还要到全世界去做,这就是金地公司。”

凌克称,金地现在开发的产业地产都很成功,“首先引入的产业是技术含量比较高的产业;第二这些公司的经营情况很好,也给当地政府创造了很好的税收。”

到产业中去

几年前,北师大金融教授钟伟就指出,“房地产公司应该思考如何加载产业,将来运营商会‘吃掉’开发商。”

房地产进入存量时代,开发转向运营,逻辑简单明了,但实际操作却难上加难。

加载产业,意味着开发商们要进入、沉浸到自己完全陌生的领域,这是一场脱胎换骨的折磨。

目前市场上,很多所谓产业的项目,本质仍为房地产,以出售物业反哺持有物业。产业地产的先锋华夏幸福,财报中的收入来源仍大多是销售。

凌克这几年脚步遍及中美多个城市。他认为,做产业园区的运营必须要懂产业,其中最核心的就是,弄明白产业变迁和发展的规律。

在他的观察中,产业大概有三种迁移:第一种是按照人才迁移。以美国为例,“在美国做生命工程、医疗,往前推二十年是波士顿,但是今天看就不止了,旧金山、圣迭戈、奥斯丁旁边也有很多生命工程的公司,因为旧金山、圣迭戈的大学医学系比较好,这就是人才带来产业的改变。”

第二是按产业的梯度迁移,比如从深圳到东莞、再到内陆城市;第三是有一些特别的大公司,带出来一个城市的产业改变,比如说亚马逊之于西雅图,阿里巴巴之于杭州。

凌克认为,产业总是不断地由贵的地方逐步往便宜的地方走,“迁移还是有规律的,最后研发中心会在中心城市,比如旧金山全是公司总部加研发中心,深圳那么高的成本,再去做一个生产车间就贵了;一些小一点的研发中心和生产基地,就来到菲尼克斯、德州、青岛这类城市。”

金地的产业园布局也符合这样的路径,从深圳、上海,再到南京、青岛等地。主要招商的产业为人工智能、生物医药、智能制造等。

凌克告诉记者,在选产业进入园区时,还是倾向于高端产业,“高端产业、总部研发的办公楼最有竞争力,它们更稳定,租金也高。但也会做产业链的全配套,配一些厂房。”

青岛的三个项目,分别位于桥头堡国际商务区、交通商务区和隐珠街道,金地将投资配套项目,导入不同的产业资源,比如康养、文体等,打造产城融合生态圈。

在房企多元化发展的大背景下,不少房企都选择进军科技前沿领域,如碧桂园斥资百亿研发智能机器人,恒大投资新能源汽车等。

金地的定位非常清晰,还是开发商、运营商,而非自己去做产业实体。虽然旗下也有智能软件公司,但金地不会激进地进军前沿科技,只会去投资或合作。凌克感慨,“今天的电动车多难卖啊?”

盈利的闭环

每一种生意都有它的盈利模式,住宅开发就是拿地盖房再卖掉,赚的是土地升值的差价,是一种即售模式。

而产业园区就不一样了,它需要持有运营。凌克认为,产业地产的盈利,主要来源于租金收入和资产升值。

“产业做成功的标志之一是租金收益率,金地目前的产业地产一般的租金收益率都在7%-8%;如果开发一个纯办公楼,只需要5%-6%就可以。因为要把它卖掉的时候,买方出的价往往更高。”凌克说。

造成这一区别的主要影响因素是流动性和出租率,他解释,办公楼更容易流动,产业地产“接盘侠”少一些;另外产业地产都是大租户,一个租户如果退了,出租率就会受很大影响。

产业园区的生意,最后做得成不成功,对发展商来说,就是看租金收益率或者把它卖掉的溢价。

而在运营的培育期,需要沉淀大量的资金,必须产融结合。金地早就设立了房地产私募基金稳盛投资,可以投资产业项目;金地的员工跟投,也投入了产业,可有2倍杠杆。

此外,金地还与多个外部资方进行股权合作。凌克透露,在青岛的投资中便引入美国阿波罗基金,双方各自持股50%。

金地还投资了四只产业基金,分别是AMINO Capital(丰元创投)、元禾谷风、Mission Bay Capital、清源创投,涉及人工智能、大数据、云计算、芯片研发、生物科技、合成药物、基因检测等领域。

凌克表示,金地作为开发商,做产业地产的最终目标并不是持有运营,“还是要卖的,哪一个开发商会把所有的物业全部拿在手上?”

在卖之前,凌克同意,运营价值越高的资产价值越高,“租金表现得越好,卖的价就越好。”

凌克透露,金地在圣何塞开发的产业园卖给了谷歌,自有资金的收益率估计是25%。

在国内,产业地产要转售目前比较困难。凌克指出,有一种人是做资产管理,他们希望长期持有优质资产,比如保险公司。它们就是合适的接盘方。

在过去,保险公司只愿意投资和接盘北上广深等一线城市的资产,如今形势转变,北上广深收益率变低,成都、武汉和杭州等城市产业经济规模不断扩大,保险公司接手资产的意愿也变强了。

他也期待REITS模式的“出售”和退出。美国产业地产的大公司,最后都是做REITS,办公楼、产业地产、酒店、公寓全部都是REITS,“迟早中国也会有这个的。”

凌克认为,REITS需要控制负债率和风险。REITS是把资产分割成金融产品,卖给了普通老百姓,所以不允许过度高周转,因为高周转意味着高杠杆、高负债,那这个公司的风险就大了。

新的竞争力

一家公司的业务与风格,往往与创始人、领导人密切相关,凌克崇尚稳健之道,金地的运作也以“穿越经济周期”为核心出发点。

当碧桂园今年冲击8000亿,万科、恒大6000亿,融创也上了5000亿时,凌克并不想盲目地冲击规模。

衡量一家公司长久的竞争力,更需要看ROE、净利润,以及新的盈利模式和能力。

对开发商而言,最核心的资源仍然是土地和资金。将视野扩展到全行业,一二线城市增量土地萎缩,公开招拍挂地价高企,几个大型房企巨头,都在通过各种方式获得持续发展的土地资源。

比如,万科花了很多精力在旧改和TOD为代表的大型复杂项目上,试图为传统的开发业务带来新的增长曲线。

又如,碧桂园要做智能机器人和科技小镇,恒大借新能源汽车大建厂区,融创和万达争相拿文旅项目,华夏幸福也有产业新城,这些都可以得到地方政府的青睐。

而类似央企招商蛇口、华润置地、中海地产这类,他们通过母公司背景以及长久的片区运营能力,也能与地方合作,拿到大型项目。

换言之,未来房企在主流城市中的项目获取将是非招拍挂的,甚至垄断式的。“未来可能一家公司每年靠几个超大型项目,就能跑在前面。”深圳一家大型开发商人士说。

金地通过产业园区获取项目资源,是否可以成为这家公司新的竞争力?让它在房地产下半场竞争中突围?

对此凌克表示,拿地偶然因素多,金地有教育、医疗、文化体育等产业能力,可以去到不同的地方,在某些大型开发区里提供配套服务,导入产业资源,出发点“是为当地政府解决问题”,而非拿地。

“我们并没有那么高的期望,总是要去提供综合性的产品,通过这种方式拿地大概是30%,70%还是希望招拍挂拿地。”

不过显然,通过多年的产业园区运营,金地已经具备了更多面向未来的竞争力。最终,凌克认为,中国开发商的目标就是成为凯德,在开发+资产管理的模式下,“公寓和办公楼REITS的市值比住宅都大,管理资产1300多亿新币。”凌克说。

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