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谁是深圳超级土拍的最大赢家?

2019年06月29日  07:00   21世纪经济报道   张晓玲  

在全国的土地市场中,深圳是个异类。多年来,深圳几乎“无地可卖”,增量全靠城市更新和旧改;这个城市的财政,也以不依赖“土地出让金”著称。

张晓玲/文

在全国的土地市场中,深圳是个异类。多年来,深圳几乎“无地可卖”,增量全靠城市更新和旧改;这个城市的财政,也以不依赖“土地出让金”著称。

深圳更是全国甚至全球领先的高科技产业集中的城市,最典型的代表就是华为,还有大疆、比亚迪等公司。

6月24日的史诗级土拍,让人们不免追问,深圳怎么了?为什么突然大规模出让土地?

原因当然有很多,土地出让金补充财政也是正当之举。毕竟,2018年深圳减税降负1418亿,占全国比重接近11%,今年还要继续减;而且,深圳推出针对特需人才执行15%低税率,这些都需要广泛开源。

与此同时,深圳经济正承受巨大的增长压力。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出,去年中美贸易战以来,美国连续提升对中国出口美国数千种商品的进口关税,同时连续对中国的高科技企业实施打压,其中对深圳著名的高科技企业中兴、华为、大疆的打压最为突出。

去年,深圳全年的经济增长从预先预测的8.5%下降到实际的7.6%,今年一季度的经济增长只有7.5%。

此时,深圳有动力用拍地以及由此带来的房地产市场的稳定,来对冲宏观经济的下滑趋势。

此外,在土地短缺的深圳,要完成“二次房改”方案里的保障房、人才房供应,也是个巨大的挑战。

从本次拍卖结果看,深圳市政府首先是个不错的赢家:获得了224亿土地出让金,配建的人才房增加到了25万平米,还维持了房价的稳定。

深圳房地产研究中心研究员李宇嘉认为,政府拿走该拿的,其“价高者得”竞拍条件下拍出来的价差,全部反哺给人才住房。这是地产给实体经济输血,并且明白无误地告诉市场,我的土地出让金用在哪里了?

此外,地价使得市场认为房价有了支撑,深圳楼市得到提振,开发商和二手房业主更是满心欢喜。

然而,这5块毛毛雨式的宅地(不到70万平米建筑面积,深圳一年新房交易面积最低也有300万平米),依然难解土地稀缺之渴,也难以撼动目前深圳高企的商品房楼价水平。

2015年以来,深圳是所有城市中房价最为坚挺的一个,部分区域如南山、前海等片区,一直在上涨。

去年下半年开始,深圳楼市进入了难得的稳定期,一些区域的二手房出现了下调,部分刚需买家似乎又看到了希望。

然而这次土拍,却有可能再次燃起深圳房价上涨的火苗。毕竟光明新区的地价已与在售房价持平;龙华的地价也追上了二手房房价。

最不愿看到拍出高地价的,是刚需、普通商品房市场的买家,或者说希望深圳房价下跌的那群人。因为,不是所有人都可以享受“人才房”、“安居房”,也不是所有人都可以买得起限价的豪宅。

在深圳的住房规划中,将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2:2:2:4,截至目前,商品房的比例仍在60%以上。

因此,继续增加土地供应,盘活存量资源之外,如何平衡地价与房价,管理房地产价格的预期,让普通商品房市场的买家不要失去信心,是拍地后政府管理的关键所在。

深圳是一座特别欢迎年轻人的城市,其落户政策在一线城市中最为宽松;深圳也是高科技企业集中的城市,吸引了很多高端人才;同时,深圳的教育、医疗等配套落后,也特别渴望引入更多的教师、医生。

当那些初次来到深圳的年轻人,那些高科技企业引入的人才,那些从其他城市调来的老师、医生,不被高房价所吓倒,能够有信心长期在此安居立业;那时,深圳这座城市本身,才是最大的赢家。

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