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年末资金监管再升级:两城市出台购房、租房监管新政

2020年12月16日  05:00  21世纪经济报道  唐韶葵 

日前,又有两个城市出台资金监管政策:佛山重申预售款资金监管,南京提出租金监管。相关政策包括按进度提取、挂钩信用分、租期超三个月的租金需监管等。

日前,又有两个城市出台资金监管政策:佛山重申预售款资金监管,南京提出租金监管。相关政策包括按进度提取、挂钩信用分、租期超三个月的租金需监管等。

佛山预售“新政”

近日,广东省佛山市住房和城乡建设局印发《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》(以下简称“《办法》”),明确商品房预售款应当全部存入监管账户,房地产开发企业不得在监管账户之外收存预售款。《办法》自2021年1月7日起施行,有效期五年。

根据《办法》,商品房预售款包括预购人按照商品房买卖合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。房地产开发企业在申请商品房预售许可前,应当在市内选定一家商业银行作为监管银行设立商品房预售款专用账户,一个商品房预售许可证对应一个监管账户。

具体来看,佛山预售资金监管中各个阶段留存额度包括:项目达到预售条件的形象进度至主体结构封顶前,监管账户内的预售款不得低于项目销售总额的10%;项目完成主体结构封顶至配套安装工程(基本水电工程)完成前,监管账户内的预售款不得低于项目销售总额的5%;项目完成配套安装工程至竣工验收合格前,监管账户内的预售款不得低于项目销售总额的3%;项目竣工验收合格后至完成商品房首次登记前,监管账户内的预售款不得低于项目销售总额的1%;项目完成商品房首次登记并达到可单方办理转移登记的条件,可以提取剩余商品房预售款并申请解除商品房预售款监管。

对此,佛山中原地产相关人士表示,广东省大部分城市早已出台预售款资金监管政策,开发商根据工程进度结算预售款,包括开发商与中介代理机构的佣金结算也是根据工程节点结算的。佛山过去也发布过相关政策。

一名佛山业内人士告诉记者,对预售款实行监管的政策,全国应该很多城市都有颁布,佛山可能只是跟进,收紧开发商资金一方面可以保障购房者权益,一方面也是防止开发商挪用资金再去开发其他项目。

据21世界经济报道记者了解,2020年上半年,佛山楼市去化放缓,下半年供应增加不少。中指院数据显示,2020年11月佛山新增预售商品房1.1万套,环比增加59%,网签套数环比下降17%。去化压力之下,房价却有上涨:11月佛山备案均价1.75万元/平方米,环比上涨1.9%,同比上涨19.8%,其中新房网签均价1.7万元/平方米。

此外,佛山跟进开发商资金监管背后,除了历史原因遗留下的不少烂尾楼之外,也与佛山有很多片区新盘密集、开发比较集中有关。比如,三龙湾、佛山新城、绿岛湖等板块,尤其是千灯湖、金沙洲这样靠近广州的板块,部分楼盘和二手楼都破四万元/平方米的价格。

预售政策“打补丁”

实际上,今年以来,地方政府对于开发商资金监管收紧趋势明显。银川、太原、昆明等城市先后发布相关政策加强新建商品房预售资金的监督管理,确保预售资金用于商品房项目工程建设,保障购房人的合法权益,防范交易风险。

早在今年9月15日,福建省住房和城乡建设厅就公布了《关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》,宣布通过签订监管协议、设立监管账户、规范预售款项缴存、明确监管额度、实施动态监管等九条举措明确预售资金监管额度、监管方式、拨付流程以及违约责任,减少和避免“烂尾楼”的发生。

截至目前,已经有包括昆明、株洲、唐山、成都、佛山、潍坊、珠海等城市在内出台资金监管政策。加强对商品房预售资金的监管,确保预售资金专款专用,从源头上防范烂尾楼等带来的楼市风险。这些新政策对此前监管漏洞进行了有针对性封堵,规范预售资金成为防范化解房地产金融风险的重要一环。业内人士指出,出台相关政策一般都与城市防范烂尾项目有关;另外年底这段时间,企业资金容易出事,地方政府出于预防角度出台政策。

中原地产首席分析师张大伟指出,12月来,很多城市发布了预售资金监管政策,主要原因有:年初疫情下很多城市松绑了资金监管,现在疫情平稳,部分城市政策恢复到疫情前正常水平;商品房预售制度的确出现了很多问题,其中极端的烂尾楼现象多个城市有多例出现,而且最近媒体报道的部分城市出现购房者居住烂尾楼的安全问题被关注。而这主要原因是建设资金缺乏监管;从时间点看,年底房企资金压力大,挪用建设资金的可能性增大,为了避免这类问题发生,出台政策非常有必要。

张大伟认为,预售资金监管应该是预售制度出台时配套政策,但房地产市场发展20年,依然很多城市没有打上这个补丁,所以应该越来越多的城市严格执行这个政策,保护购房者的基本权益;对于企业的影响来说,预售资金中的建安部分监管是必要的,对于正常发展企业基本没有影响。预售制度相比现房的确容易出问题。房地产发展了几十年,各地陆续出现烂尾楼,就是制度的问题。但从资金成本角度看,17万亿体量的房地产市场,也不太可能完全转变成为现房销售。实际上,资金监管是常态。将商品房的预售资金纳入资金监管,其最大的好处就在于可以防止楼盘烂尾的风险,保障购房人合法权益。

日前,佛山时代广场再度进入拍卖程序,起拍价6.5亿元,这是佛山目前最受关注的烂尾楼之一。

规范租赁市场

除了在房屋买卖端,租房端也有多个地市出台了资金监管政策措施。

12月12日,江苏省南京市发改委、市房产局等八部门联合印发了《关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知》(简称《通知》)。《通知》共有18条,从租赁住房登记、房源、租金等多方面进行了规范,强调了租赁周期超过三个月的租金需进行监管。

南京明确规定,以代理经租和转租方式开展住房租赁经营活动的住房租赁机构,应签订住房租赁资金监管协议,开立全市唯一的住房租赁资金监管账户,该账户不得支取现金,不得归集其他性质的资金。

值得关注的是,只要一个房子的租金周期超过三个月,住房租赁机构应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户,同时缴纳与经营规模匹配的风险保证金。

此前,为规范住房租赁市场秩序,成都、西安、重庆等城市先后发文,要求建立唯一的住房租赁资金监管账户。

相对于租金监管,预售款资金监管,对开发商的影响更大。记者留意到,此前各地预售款资金的监管方是银行,开发商要钻空子,银行并不一定能察觉。

业内人士指出,如今谈不上收紧,只是多元化监督,防止出问题,这属于规范市场,完善制度。

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