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疫情“压裂”蛋壳 高速扩张带来的隐与忧

2020年02月22日  07:00   21世纪经济报道   张晓玲,谢丽婷  

未来,如何在房东、运营商、租客之间取得利益的平衡,让机构运营可以产生持续的收益,是长租公寓行业需要解决的痛点。

一场突如其来的疫情,让本就脆弱的长租公寓行业雪上加霜。

连日来,长租公寓蛋壳、自如在多个城市遭房东、租客双重投诉,处在风口浪尖的蛋壳,更被指一面拒付房东租金,一面却对租客租金照收不误。

2月20日,蛋壳提出了折衷方案,希望延期支付疫情期间应给房东的租金,目前,各方仍在沟通协商中。

无法按期支付房东租金,从中不难看出蛋壳已面临资金链风险,究其原因,是疫情导致租房市场冰冻,长租公寓空置加剧,即使是蛋壳、自如这类资本加持、已上市或拟上市的头部公司,也难以承受由此带来的现金流压力。

而这场空置危机背后更应反思的,是蛋壳这类分散型长租公寓的“原罪”:二房东与租金贷模式,在过去几年的资本泡沫、跑马圈地之后风险显露,正在受到市场的惩罚。

未来,如何在房东、运营商、租客之间取得利益的平衡,让机构运营可以产生持续的收益,是长租公寓行业需要解决的痛点。

空置下的现金流压力

小雨(化名)很难相信,1月17日刚刚上市融资的蛋壳,会没钱给房东。

小雨是蛋壳北京的一名普通房东。他在2018年将自己的房子租给蛋壳,签约5年,每月房租在6000元左右,还要扣除每年一月免租,以及物业费、取暖费,自己拿到手的每月大概5500元左右。

2020年的2月份,小雨没有按时收到租金打款。随后,他接到了蛋壳的电话,要求免租一个月,理由是疫情带来的不可抗力。

小雨发现,北京、深圳、成都、武汉等地,都有和自己一样的房东,还有一些房东,在拒绝接受免租后被要求解约。

据流传出的一份蛋壳内部资料显示,有类似小雨遭遇的房东数目达到7万户,不过蛋壳对此没有回应。

事实上这个数量可能更多。根据蛋壳上市时的招股书,蛋壳目前运营的长租公寓超过40万间。由于它是社区分散模式,意味着房东也在数十万之多。

撇开疫情是否属于不可抗力,在要求如此众多的房东免租背后,是蛋壳正在经受空置房源带来的现金流危机。

2月18日,蛋壳在官微《致广大房东的真心话》中坦承,春节后本应是长租公寓行业的旺季,但今年随着疫情的发展,这个旺季没有了。

“各地人员因疫情原因无法返城复工,蛋壳全国13个城市的很多小区都受到非常严格的管控,不让随意进出,无法正常开展租房业务;新的潜在租客同样不能出入,导致原本空置的房子更租不出去。”蛋壳透露,从大年初四开始,公司就向每一位房东协商寻求免租期的支持。

蛋壳目前的房源空置究竟有多高?根据招股书和第三方数据,蛋壳截至去年6月底的租客入住率为89%,意味着至少有11%的空置率。

据一位租赁行业人士分析,一般而言,春节前后是租客退租、换租的一个节点,春节后更是新租到来的高峰,这个过程被今年的疫情打断,预计蛋壳的空置率至少在20%以上。

按照蛋壳平均每间房源约2200元的租金来算,20%的空置意味着一个月约2亿元的租金损失。

对此,蛋壳有关人士对21世纪经济报道表示,空置率和退租、换租还没具体统计,退换租确实比前几年要多,也的确存在一部分房源空置的情况。

对疫情中是否遭受现金流压力的问题,他也没有否认。

而照目前的疫情发展情况看,许多城市仍处于防控严密的阶段,3月份租房市场能否正常还是未知数。

上述业内人士估计,蛋壳的房源大量空置可能要维持3个月,那就是6亿元-7亿元的损失。

这意味着,在没有租客的空置期间,蛋壳仍要按期支付给房东租金,再加上诸多房源的维护成本,无疑放大了其压力。空置率越高,压力越大。

根据招股书,在蛋壳2019年1-9月产生的费用中,支付给房东的租金费用占到了61%,约为44.5亿元,平均每月为5亿元。

这让蛋壳本已紧张的资金状况更添压力。截至去年9月底,蛋壳经营活动产生的现金流量净额为-16.29亿元,同比扩大133.49%,资产负债率为99.83%,同比也大幅上升。

高成本扩张后遗症

回到2018年的那个夏天,蛋壳今日的尴尬处境,可能在那时就埋下了种子。

小雨记得,当时北京天通苑一业主发出帖子,称蛋壳、自如互相抬价收他的房子,最后他心理价位原本在月租7500元的三房,被蛋壳给到了10800元/月。

随后蛋壳、自如等运营商在北京、深圳等地获房竞争加剧,租金上涨,成为那个暑期许多大学毕业生的噩梦。

作为一家分散式长租公寓运营商,蛋壳是典型的二房东模式,通过收集零散的社区个人业主房源,加以改造后,再加价出租给租客,其盈利主要来源于租金差以及服务费。

在资本的催生下,蛋壳不满足于一家家缓慢的收房再出租,而是通过融资、租金贷等手段,迅速激进地扩张,城市和房源数量暴增。

从2015年成立至2019年9月30日5年间,蛋壳已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉等13地市场,运营房源从2000多间增至43万间,增长160多倍。

公开资料显示,过去5年蛋壳经历了7轮融资,总额度超过7亿美元,这还不包括1月份上市融资的1.49亿美元。

另据招股书,2017年、2018年和2019年前九个月,蛋壳使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%;相应地,这期间分别从金融机构获得租金预付款为9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元;此外还有租客预付租金1.06亿元、2.80亿元和7.94亿元。

财报显示,融资加上租金收入,都未能覆盖运营成本,蛋壳已经连年亏损。

2019年1-9月份,蛋壳营业收入50亿元,同比上涨198.8%, 营业成本由2018年同期的23.85亿元增长至73.13亿元,同比上涨206.6%,增速高于营业收入,其中超过60%的费用来自于租金费用,也就是给予房东、获取房源的成本。

与此同时,公司的净亏损也从8.13亿元上升至25.16亿元,同比增长209.5%,同样高于营业收入增速。

在一位长租公寓从业者看来,蛋壳正在吞咽之前高成本收房的苦果。据多位房东透露,目前蛋壳要求解约的房源,基本都是空置较高难以出租的房源。

易居企业集团CEO丁祖昱认为,长租公寓运营商可以与房东协商免租期,以缓解现金流压力。

2月20日,蛋壳对外释放信息称,对于前期明确表示支持免租期的房东,将直接在合同期结束返还相应租金;对于目前尚未明确表态的房东,提供了三种租金延期返还方案。

蛋壳有关人士还称,公司已有应对疫情的方案,接下来对武汉地区的租客将持续免租。

小雨表示,自己愿意支持免租一个月,租金延迟支付。他的房子目前租客满员,并未被要求解约。

然而对更多的蛋壳房东而言,这是一份含混不清的说明,只是提供了非解约房东的免租和延迟支付方案,仍未能回答那些被要求解约的房东的疑问。截至发稿,蛋壳未对记者回应相关事宜。

与房东的纠纷之外,蛋壳还需面对租金贷清理问题。根据去年底《六部门关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的,应当于2022年底前调整到位。

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