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流动性宽松下的3月楼市异动调查:土地市场乍寒已暖,一线城市率先复苏

2020年03月18日  07:00   21世纪经济报道   张晓玲  

受疫情影响,多位业内人士预计今年楼市销售金额将呈负增长;多家房企已经调低了年度销售计划,不再追求规模增速,而是将现金流平衡放在首位。

“一个本来只想考及格的学生,竟然考出了100分。”

这句话用来形容蛇口太子湾再合适不过。作为深圳疫情稳定后第一个开售的千万豪宅项目,开发商原本抱着试试看的态度,没想到购房人热情高涨,开盘即售罄。

不仅是深圳,不仅是豪宅,这样好卖的房子还有很多。3月份,随着售楼处逐渐开放,一线城市的不少项目迎来了开门红。

另一边厢,未受疫情影响,开发商从2月就重回土地市场,在线拍地,上海、广州接连拍出地王,央企、国资房企表现积极。

2月份以来宽松的流动性和地方调控政策,支撑着开发商对后市的乐观;3月16日,美国将联邦基金利率区间降至0-0.25%,全球超级宽松开启,更加剧了国内对于房地产资产的信心。

开发商们普遍预计,在房住不炒基调下,今年政策将整体宽松,不排除地方有更多的支持方案出台;融资也对开发商大幅放开,境内公司债井喷。

不过从企业层面来看,这些利好将更多地集中到大型房企身上,行业“大鱼吃小鱼”难以避免。

受疫情影响,多位业内人士预计今年楼市销售金额将呈负增长;多家房企已经调低了年度销售计划,不再追求规模增速,而是将现金流平衡放在首位。

一线楼市再现局部“抢购”

2018年深圳“5000万蹲”的抢豪宅故事犹在眼前,在新冠疫情期间,类似的情节也在上演。

3月7日,蛇口太子湾·湾玺开盘,单价8-11万,总价2000万起、最高超过5000万,70套公寓当日清盘,12分钟卖了3.6亿。

原本佛系的开发商彻底兴奋了。3月13日,湾玺趁热打铁推出14套房源,4200万/套起步,仅8秒就售罄,卖出6亿。

豪宅如此,刚需盘也有代表。3月16日晚,沙井万科星城开盘,288套公寓仅用7分半钟售罄,收金近3亿。

如果说深圳是因为去年底的热度持续,那么北京楼市的复苏就更为明显。

据第三方机构中原地产调查,北京3月以来至少有40多个项目出现多套房成交;3月第二周成交23.04亿元,环比上涨30%。

3月第二周的上海新建商品住宅成交68149平方米,环比上涨26.10%;全市总计成交578套新房。这是自1月下旬以来,新房单周成交量最高的一周。

同时,受疫情阻挠线上选房依然火爆。新一线城市杭州热度超过了广州,万科天空之城196套房源三个半小时售罄。3月杭州预计有64个楼盘入市。

宅家已久的人们迫切地走出来看房、买房,这股“抢购潮”也早已在土地市场中蔓延。

中指研究院数据显示,虽然前两月销售成绩不佳,但是一线城市的土地市场却呈现出异然的境况。前两月北京和上海的土地出让金额分别达到673亿元和619亿元,排在前两位,土地出让金额TOP10城市仍集中在一二线城市。

TOP10企业1-2月拿地总额1413亿元,占TOP50企业的49.4%,国企、央企依旧是拿地主力。绿城在2月拿地最多,总共拿下10宗地,总金额达271亿。

华润置地排在第二,2月在北京买下3宗土地,耗资171亿元,其合作对象为中交、住总、首开和北科建。

这样的情景一直延续到了3月。中原统计显示,3月截至9日,合计成交过5亿地块20宗,杭州最为火热,售出4宗地块共79万平方米。

值得注意的是,此轮复苏无论是销售还是土地市场,都更集中于一线城市,北京、上海这两个压抑已久的城市表现最为明显。

而疫情期间突至的这波热潮,业界普遍认为与疫情下流动性宽松有关。2月,央行下调了1年期MLF利率10个基点,3月再定向降准共释放长期资金5500亿元。

随着16日美国的超级量化宽松计划出炉,方正证券首席经济学家颜色表示,今年或还有两次降准机会。

中原地产分析师张大伟认为,降准缓解了房企资金压力,有利于楼市降幅放缓,也让那些资金充沛的开发商更有余力去买地。

同时,降准之下房贷利率下行,也刺激了需求。58安居客房产研究院首席分析师张波认为,2月份央行调整了LPR报价,购房者房贷利率会减少,拉动市场提升。

房企生存和安全更重要

在调研过程中,一些开发商对突然涌上门的购房者显然没有预期,连称没有想到。

“原本以为过了3月人们才会来看房,我们近期重点都还在线上推广。”一家在2月份线上卖房非常活跃的开发商人士坦言,公司现场售楼处准备不足。

不过,放在整个城市甚至全国的背景下来看,3月以来这波热情买房的人仍然是少数,楼市整体难言回暖,有些人期待和去年一样的“小阳春”,还远没有到来。

张波预计,从商品新房角度,4月份的成交量同比去年可能会接近或持平。

这一判断显得乐观。对于当下及今年的市场,目前业界分歧仍然较大。

据不完全统计,疫情期间,全国20余个省市相继出台针对房地产的 “救市”帮扶举措,主要是帮开发商缓解资金压力。

但其中的一些举措被叫停。比如驻马店因降低首付比例政策被约谈等,同时海南省在疫情期间加码调控,推出全省域现房销售。

深圳市房地产中介协会认为,高层在疫情期间,多次约谈对楼市“松绑”过度的城市,显示“房住不炒”以及不会将房地产作为短期刺激经济的手段,这一基调没有改变。

对于行业而言,在疫情结束后,市场不会出现“报复性上涨”行情,“慢牛”才是未来市场的“新常态”。

张大伟则称,房住不炒意味着限购、限贷、首付放开这类重磅政策难以出现,从而制约着楼市上行的空间。随着疫情的演变,甚至不排除有些城市会出现下跌。

在疫情影响一季度销售、占比全年超10%的情况下,多数业内大佬认为今年市场总量很难再增长,预计会在去年近16万亿的基础上下降,也就是说,会出现十年来的首次负增长。

房企们对今年的业绩目标也没有那么乐观。时代中国、越秀地产等纷纷调低了年度目标。越秀计划同比增11.2%,时代计划仅增5%。

对他们而言,速度已不重要,重要是的生存和安全。越秀地产董事长林昭远表示,疫情发生以来,公司的首要原则就是确保现金流平衡,销售铺排和投资计划都要匹配现金流。

3月17日晚,万科发布2019年财报,管理层也强调了现金流管理的重要性。(编辑:林虹)

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