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如何平衡支柱产业的支柱

2020年05月23日  07:00  21世纪经济报道  本力 

近日出版的《全球房地产》一书给出了一些值得认真思考的细节。尤其是对英国、日本、美国、德国、新加坡等国的房地产制度支柱层面的比较分析。

凯恩斯认为,有效需求不足是经济危机的总根源,就业不足、消费不足、投资不足皆因此生。这成了凯恩斯经济学的基本立足点,由此也就有了边际消费倾向递减规律、资本边际效率递减规律、灵活偏好规律,以及发展而来的宏观经济学逐步细密的理论体系。

其实,哪里有什么有效需求不足,分明是收入和预算不够。人们的需求虽然形成不了交易,但需求就在那里。而这一点,又以房地产最为典型。它既是所谓刚需中的刚需,又有挟“六个钱包”的神奇力量,且能带动数十个产业,其重大政策、价格涨落还每每牵动千家万户的心。

随后出现的近二十年的房地产黄金时代波澜壮阔,这个行业越来越与国运民生息息相关。此等决定性作用,从当前的若干重大经济政策思路和改革方向中,便可管窥一二。比如坚持“房住不炒”的定位,就是想在房地产领域不忘满足人民基本住房需求的初心。

央行课题组在《中国金融》杂志发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示,中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元,家庭资产中住房占比近七成,房贷占家庭总负债的75.9%。是的,对于家庭和个人,房地产早已超越安居乐业的意义,成为最核心的资产和最重要的安全感抑或焦虑感的来源。于国家而言,房地产更是集民生保障、产业转型、财税改革、城市发展、负债风险、金融安全、公共治理等诸多根本性问题于一身的重器。

因此,在当前要素市场化配置改革、基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)等诸多重大改革措施陆续出台、金融业对外开放进一步扩大的重要时点,如果不能更有效地理解这一支柱产业的过去和未来,就很难做出负责任的判断和决策。

近日出版的《全球房地产》一书给出了一些值得认真思考的细节。尤其是对英国、日本、美国、德国、新加坡等国的房地产制度支柱层面的比较分析,从全球范围和更长时段历史审视其中掩藏的魔鬼和天使。

在这一支柱产业的制度支柱中,住房需求的满足和其金融属性如何平衡又是核心内容。而这方面,美国模式带来的矛盾和引发的问题最为突出。“美国梦”中的重要内容之一就是拥有体面的住房,据该书所示,美国新建单户住房人均建筑面积为96平米,显著高于其他发达国家和地区。但是由于房地产泡沫破裂和次贷危机引发的金融危机导致了人类历史上最严重的全球经济危机,并影响至今。究其主因是房地产过度金融化,《全球房地产》总结为:“全球经济支持了美国居民低储蓄、高负债的消费理念和习惯,实现住房高消费。同时,宽松的信用和监管,使大量低首付、低信用、低收入的家庭也进入住房市场,需求严重透支,信用风险聚集。相较于国际水平,美国住房消费过度超前,房价大幅上涨,杠杆水平过高,形成房地产泡沫,酝酿债务危机。”

作为世界上经济最发达的国家,美国具有全球科技优势和军事、金融霸权,而且在土地制度、税收制度上都以私有自由、鼓励自主著称,房价收入比在各国中也明显偏低。但是,由于二战后美国住房政策的重点逐渐从供给侧转向需求侧,且政府积极促进房地产信贷供给,在一级市场降低信贷门槛,在二级市场通过抵押贷款证券化获取流动性;最终使一二级市场风险联动叠加,使信用风险和流动性危机从房地产传染到整个金融体系,进而传导、蔓延全球。

英国的情况比美国更尴尬,在人均住房面积(38平米)远低于美国的情况下,居民部门负债与GDP的比值高达87%,高于美国及大部分发达国家。2008年,英国居民负债占收入比超过150%,也高于美国,使其成为次贷危机中受冲击最大的国家。而根本在于英国在80年代由互助型住房金融体系转变成现在的市场型住房金融体系。

与美国、英国相比,日本的房地产过度金融化的后果似乎更严重。1991年,日本房地产价格见顶回落持续了20年,日本经济也陷入了“失去的20年”。书中认为,“土地金融属性强,在货币宽松、投机四起的环境下快速泡沫化”是重要原因。“1981-1990年,法人企业以年均16.9%的增速投资不动产,远超增速为8.3%的制造业,直接导致房地产泡沫化。”

《全球房地产》推崇的是德国模式和新加坡模式。一方面,德国人均住房面积达到了46.5平米,新加坡的自主房拥有率达到了91%;另一方面,两个国家都保持了房价的长期稳定。其中,德国稳健的住房金融体系尤其是住房储蓄贷款制度,以及鼓励居民长期持有的税收制度功不可没。而新加坡的主要特点是在政府强势主导土地市场为中低收入提供保障房的同时,推行缴存比高达37%(该数据香港为10%,中国内地为20%)的中央公积金,以及对非自住房征收高税。这两种模式有两个共同的特点,一是抑制了房地产过度金融化,二是比较稳健的运用了政府、市场两种机制。显然,这也是该书作者所主张借鉴的。

个人认为,以供给侧改革主导的结构性改革,也不仅仅是借鉴某种模式,而是会在降低住房金融化和住房供给的大背景下,全方位的吸收和借鉴各个国家在这一支柱产业中的支柱制度优势。比如,在美国占据主流地位的REITs等。

前文已经提到,国家整体经济政策思路和对房地产的产业定位已经有了重大调整,随着这些转变,过去的经验很可能会完全失灵,所以更应该警惕那些房价暴涨故事,以及专治各种不服的房地产幻觉。因为放到全球的视角、放到战后75年长度,房地产在中国成为支柱产业的近20年,也只是其制度支柱再平衡的半程。

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