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“红5月”杀到:上海楼市修复性回暖背后存隐忧

2020年06月20日  07:00  21世纪经济报道  唐韶葵 

“沪六条”出台之后,上海楼市进入盘整期,今年终于迎来一轮爆发,加之土地市场的变化,政府积极推地,有业内人士认为,上海楼市或进入修复回暖周期。

上海楼市要火了?

“去年底是一个买进卖出的好时机。”最近正在装修新房子的陈友(化名),在2019年底刚把上海外环边上的房子卖掉,置换了一套更大的房子。

陈友原本是2016年的时候就打算置换的,无奈遇上“沪六条”的出台,当时购买二套房认房认贷,不少人被首付卡住,购买需求萎缩,房子一直没卖出去。她很庆幸在去年底有人愿意买她的房子,当机立断就卖掉了,“不然等到今年疫情之后,房价又上涨”。

今年上海楼市的“红5月”如约而至。从3月到5月,上海楼市全面回暖走出了一条直线:一手房4月成交5000套,5月成交9000套;二手房数据上涨趋势更明显,3月成交1.52万套,4月成交2.46万套,5月成交2.9万套。

上海一手房5月9000套的成交量,创下了2016年9月以来45个月的新高。而且,5月上海新建商品房成交均价为63717元/平方米,环比上涨6%,同比上涨15%,房价上涨明显。5月的2.9万套已经是创下了上海2016年10月以来44个月的新高。而2016年也就是上海楼市历史上最火爆的那一年。

“沪六条”出台之后,上海楼市进入盘整期,今年终于迎来一轮爆发,加之土地市场的变化,政府积极推地,有业内人士认为,上海楼市或进入修复回暖周期。

放眼全国,相比上海,深圳、南京、杭州的楼市还要火热,二手房价已经明显上涨,深圳西部更是大涨。而各地新房由于限价放松,也上涨明显。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,实际上上海楼市火热,其实就是三个要素都具备了,包括供应、需求和贷款。从供应本身来看,4月份开始上海楼盘供应节奏就加快了,房企也在这个时候积极推出项目进行销售,营销节奏加快。而从需求端看,实际上也是因为购房需求很强劲,改善的、买学区的等,也还是说明上海不缺购房需求,一旦楼市开放,交易就会上升。而从贷款角度看,近期房贷政策比较宽松,购房成本明显降低,签约也随之加快。

修复性回暖

上海前滩的新房去年之前一律限价8.5万元/平方米,而今年5月份开盘当天就售罄的东方惠礼均价是9.2万元/平方米,刚刚开始认筹的前滩三湘印象名邸均价已高达12.18万元/平方米。据克而瑞的数据显示,4月新房总计有30个新盘开盘,而其中有28个是在下半月集中入市。而5月也出现了相同的情况,月末数据显示有21个新盘开盘。

实际上,消费者的购买需求也是不同的,4、5月份以置换为主,进入6月,刚需上车盘成交较多。4月推出的大部分为高端盘,东方惠礼、中海汇德里、碧云尊邸、静安府西区、滨江凯旋门等,平均认筹率超过100%,甚至有好几个项目认筹率接近200%。

楼市反映的是资金流动性。6月18日,人民银行以利率招标方式开展了1200亿元逆回购操作。业内解读为政策继续维持定向宽松。综合同策研究院首席分析师张宏伟等人观点,在坚持“房住不炒”的大方向之下,预计房地产调控的大门打开的可能性不大,买不买房关键还是看“信贷+人才”这两扇窗户开得有多大。全球信贷宽松,人才的认定标准会越来越低,这两个方面的政策预计将是2020年市场的主流政策。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,各地火热的楼市“小阳春”还会再继续维持几个月,假如5年期LPR保持不变,那么在7-8月份成交量会显著回落至常态。

但上海链家分析师杨雨蕾认为,目前市场处于一个修复的状态,等行情调整完就会恢复常态。易居研究院数据显示,6月1日-18日,上海一手房成交3905套。这距离5月超9000套的规模还有点远。

上海中原市场分析师卢文曦也指出,从6月起至今,新房成交大约35万平方米,整个6月份估计有70万平方米的量,会比5月份的超过100万平方米的量少。二手房方面大约2.5万套,相比5月份也略有下调。

然而,4、5月的需求大涨,令上海的供应缺口一下子就暴露了。克而瑞研究中心数据显示,截至2020年5月,上海新房(住宅+别墅)库存套数仅有57707套,为近一年新低。上海新房市场库存显示出不足的趋势。

供应断层,导致需求也出现断层。5月青浦、松江、南汇等区域成为主力成交区域,成交多为400万-500万元总价的房子,且下半年上海一手房供应主要集中于外环以外区域。

值得一提的是,上海市中心近期也有个别楼盘出现超低认筹率。知情人士透露,中环某项目首开认筹率只有10%,下半年楼市热度持续性充满变数。

一手房库存告急

上海新房缺口到底有多大?

5万多套一手房,如果按照4、5月份成交的速度来计算,上海的一手房只够支撑8.2个月;按照过去一年(去年5月到今年5月,除去受疫情影响的2、3月份)平均每月6000套的去化速度,也仅仅只够支撑9.6个月。上海一手房市场供不应求。

来自上海中原的数据显示,上海新建商品房供应在4月份的时候超过90万平方米,到5月份却跌至60万平方米,而成交面积却从60万平方米跃升至超过100万平方米。

上述业内人士指出,近期房企积极拿地也有应对供应缺口的意味。以金地为例,近期拿地动作频繁,虽然苏州地块没有获得成功,但其先后布局南京和上海。6月,金地以25亿元拿下南京江北新区的4幅地块,总面积达13.89万平方米;29.02亿拿到上海青浦一幅宅地。

业内人士指出,金地有拿地补缺的需求,该公司2019年在华东地区营收规模有所下跌,占集团收入比例10.68%,官方解释称因为该区域房地产项目结算面积减少。

据中指院监测数据,6月1日—18日,上海共成交11幅土地,土地出让金约87.2亿元。而今年1-5月上海成交土地出让金约1047.52亿元,平均溢价率为0.8%。

从房企积极拿地可见,土地放量供应的趋势也比较明显,尤其是浙江一些二三线城市,存销比已经跌至10以下,比如温州、杭州、宁波。近期,嘉兴、宁波土拍大热。中原地产研究中心统计数据显示,截至6月19日,全国土地市场持续升温,特别是深圳、广州、北京等城市高价地持续出现。北京去年土拍还是限竞房的天下,而今年土地很多已经不限价。

上海近两个月一二手房的成交态势,加上土地放量,导致大部分房企对市场信心大增,全年投资拿地的规划没有因为疫情做调整。其他多个城市卖地也很积极,土地市场成交额持续上升。中原地产研究的50大城市年内第一次出现了3个千亿卖地城市,分别为北京、杭州、上海。其中杭州1482亿、北京1143亿、上海1258亿。

今年以来,全国50大城市卖地2万亿,同比上涨14%。33个城市卖地超过200亿。52个城市超过百亿均刷新历史纪录。

张大伟认为,房企开始积极拿地,主要是为了追求市场规模,特别是很多近年拿地很少的企业,也开始积极拿地。

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