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博鳌21世纪房地产论坛20年:一部中国房地产当代史

2020年07月10日  10:22  21世纪经济报道 21财经APP  张敏 

当我们谈论房地产时,我们在谈论什么?

“我们中长期的目标是要做第一,做第一是我们的理想,是我们的追求。这个理想不是我一个人的,是公司全体员工的,正是在这种理想的鼓舞下我们才创造了奇迹。”在2004年的博鳌21世纪房地产论坛上,一位“少壮派”地产商如此意气风发地说。

2004年,“831大限”打开了中国房地产市场化的大门,房地产业的“黄金时代”正式开启。当时,一批黑马强势杀出,搅动了行业的既有利益格局。也因此,前述言论引来包括王石在内的诸多大佬的凌厉反击,讥讽与警告不断袭来。一时间,台上群雄围剿,好不热闹。

面对大腕们对挑战者的发难,很多中小企业鸣不平,一位在场嘉宾对这位“年轻”的地产商说,“我们期待你成功,为我们追求进步的中小企业做个榜样。”

中国房地产业森严的江湖秩序和涌动的草根热情,在那一刻显露无疑。那也是个野心勃勃、群雄并起的时代,此后多年,挑战与颠覆,合纵与连横,崛起与沉沦,忠诚与背叛,故事不断上演,构成了多彩的房地产世界。

这不是大佬们首次同台,也不是最后一次。始于2001年的博鳌21世纪房地产论坛,如今已进入第20个年头。这一业界最高规格的论坛,忠实记录了行业变迁,从起步到繁荣、从狂热到寂静、从周期轮回到生死跌宕、从黄金时代到白银时代。

青铜时代

“30年前的时候,我就是西北农村一个放牛的小孩。”潘石屹说,“每天生产队长给我一头黄牛,给我一个比我身体还大的背篓,去的时候要把牛的肚子喂饱,还得割回去一大背篓的草。”

甘肃天水人潘石屹1995年创办了SOHO中国,此后一路顺风顺水。进入新世纪后,房地产市场化改革不断推进,市场持续向好,但SOHO中国一直保持低负债的稳健发展,一度不从银行贷款。面对外界“不思进取”的评价,潘石屹在2004年的博鳌21世纪房地产论坛上首次吐露心声。

“有了今天就像做梦一样,所以赚了一个亿是多,赚上1000万我觉得也挺多,赚上100万我也觉得是非常多的,这可能是我的一个心态吧。”

儿时的经历或许能解释潘石屹的谨慎。即便在资产负债率最高的2011年,SOHO中国的负债率也仅为61.1%,比许多依靠高负债来做规模的企业要稳健的多。

一个放牛娃站上时代潮头的感觉,恐怕不难理解。在1998年房改文件正式发布后,房地产业开启了市场化之路,面对汹涌的风潮,很多从业者不知所措。于是,一个供业内人士交流的平台——博鳌21世纪房地产论坛于2001年应运而生。潘石屹说,“我每年都参加两个会,一个是这个会,就是21世纪经济报道办的会,因为这最早是跟21世纪经济报道的朋友在一起办这个会议,我们应该给中国的同行创造一个聚一聚、大家交流的机会……”

潘石屹的谨慎或许还与海南的创业经历有关。上世纪80年代,海南出现房地产热潮,吸引了大量投资者前往。此后,击鼓传花般的市场逻辑难以持续,加之宏观调控政策的出台,海南楼市泡沫在90年代初破灭。当时,不少人赔得血本无归,但也有少数人在泡沫破灭之前及时抽身,其中就包括后来的“万通六君子”。

在2001年的首届博鳌21世纪房地产论坛上,“六君子”之中的潘石屹、冯仑曾经笑谈这段经历。冯仑说,“在海口看见那些烂尾楼就像看到了初恋情人如今已经满目疮痍。而看见那些新起的楼盘,就像看到了初恋情人的女儿,猛的一看有点眼熟,仔细一看又不是。”

冯仑将海南比做其“湿身”(即“下海”)之地,“下海后,没工资了,也不知道明天会怎样,但心中充满希望。”

这种希望并未持续太久,1992年,冯仑开始想退路。潘石屹回忆,“当时我们公司一共6个合伙人,4个人在海口的北方大厦开了一个会。冯仑说:‘海南的房子炒得有点过火了,形势不妙,我们该收场了。北方地盘大,有发展空间,我们得去占个先。’”

后来,“六君子”北上发展,然后又分家,各自为战。尽管起步很好,但“万通六君子”都未能将公司真正做大。此后的市场狂飙突进,一批后起之秀迅速占领市场,成为房地产市场化改革的首批受益者。

有人说,经历过急风骤雨般的海南楼市泡沫的人,都变得谨小慎微,以至于在真正的“黄金时代”到来时,没能放开手脚。也有人说,房地产无义战。

泡沫与增长

中国房地产市场的发展,总是伴随着各种危与机。2008年国际金融危机爆发,中国经济以极强的韧性抵挡住冲击,但包括房地产在内,很多行业仍然受到不小的影响。这一情况也令从业者更清醒地意识到,房地产不可能脱离各种内外环境而独善其身,“黑天鹅”的阴影始终存在。

此前一年,时任国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在博鳌21世纪房地产论坛上做出了著名的警示:房地产泡沫来临时,连猪都会飞。

与潘、冯等的稳健不同,2004年到2007年,房地产业频频上演“速度与激情”,一批开发商通过加杠杆迅速做大规模。但在巴曙松看来,危机的种子已经埋下。“从6000多家房地产公司的平均负债率或者是160家上市的房地产公司的财务报表来看,大部分是超负荷运用杠杆,不太符合银行严格的贷款政策,能够获得资金的只有一小部分。”巴曙松说,“他们还在飞。”

2008年的博鳌21世纪房地产论坛,主题是“地产相对论:紧缩与通胀下的多重变量”。“变量”一词,准确地反映出当时市场的诸多不确定性,无论对于小企业,还是大型房企。

“我每年参加博鳌21世纪房地产论坛的时候,记忆中都是阳光灿烂的日子,今天早晨一看是阴天,有一点像当前的房地产形势。”金地集团董事长凌克说。经过快速发展,当时金地已经跻身房企“第一军团”,与万科、保利、招商并称为“万保招金”。

当时的情况的确不容乐观,一批小房企迅速倒下,部分大房企摇摇欲坠,很多人在观望着,谁会变成第二个顺驰?

但房地产业对中国经济的贡献日渐增长,令凌克或多或少有了些底气。“房地产企业占银行的贷款是20%左右,……一旦房地产行业进行深度的调整,银行业的危机是很大的。”

随后,“四万亿”投资中,有一部分间接流向房地产,行业终于从危机中解脱出来,并开启一轮新的牛市。2009年的博鳌21世纪房地产论坛,凌克的心情好了很多,他在演讲中说,在牛市中一定要抓住机会,“赚到你该赚的钱”。

如果说此前的多空对战一直呈现拉锯态势,经此一役,中国楼市的“唱多派”开始明显占据上风。虽然市场仍然会不时下行,但“周期论”的盛行仍然让人相信,短暂的低迷过后,市场会迎来更好的增长。

从2009年开始,房地产市场又启动了一轮快速发展,即便有“国十条”、“新五条”等诸多调控政策,但市场上行的大趋势仍在延续。在此期间,又一批房企通过加杠杆实现快速发展,其中以闽系最为惹眼。

那几年的博鳌论坛上,虽然忧患意识仍在,但行业的情绪仍然十分乐观。2012年,时任星河湾副总裁梁上燕在论坛上说,“未来的房产10年是给中国的。”

但仅仅两年后,市场就悄然迈过了供需总量的平衡点,这时有人开始意识到,“白银时代”真的到来了。

行业变奏曲

2014年和2015年,楼市低迷。博鳌论坛上,久违的多空大战再度上演。这一次,唱空派有了更多的理论依据,比如,房地产市场供需总量已经平衡,未来将出现供大于求。

但后来的现实表明,房地产市场的运行逻辑,不是简单的供需理论可以解释的。2016年到2019年,楼市实现了近4年的高速增长。借助高周转和高杠杆,房企的规模再度崛起,2019年已有超过30家房企迈入千亿门槛,其中有4家房企的销售规模超过5000亿。

这还是在2016年多地启动楼市调控,且政策趋于严厉化和常态化的条件下实现的。

迈入“白银时代”的房地产业,运行逻辑变了吗?

在2019年的博鳌21世纪房地产论坛上,全国房地产商会联盟主席顾云昌表示,随着楼市调控的常态化,房地产市场的运行周期正在拉长,传统的周期论已经不合时宜。其中,以2016年“9.30新政”为起点的楼市调控,已经打破“三年一周期”的定律。

近几年的博鳌21世纪房地产论坛,从业者越来越变得“谦虚谨慎、戒骄戒躁”。尽管销售额屡创新高,但利润率下滑、并购潮起的现实表明,这一波行情过后,楼市有可能面临漫长的寒冬。

在去年的博鳌论坛上,新鸥鹏集团执行总裁李战洪预测,未来10年,房地产市场将迎来血雨腥风,“每年淘汰6000家房企,最后只剩下3000家,不得不死。”

在“白银时代”,公司的治理逻辑也在发生变化。随着高周转战略被发挥到极致,房地产企业的管理模式,正从以往的粗放型变得精细化,从而适应更残酷的市场竞争。

这一过程伴随着管理层的迭代而实现。一些企业的指挥棒传到了“二代”手中,但在更多的企业中,职业经理人迅速崛起,并成为行业的中流砥柱。与老一辈创始人的凌厉、洒脱、天马行空不同,他们含蓄、务实、滴水不漏,确保公司像时钟一样精密运转。

“在千亿之后,规模一定是重要的,但一定不是最重要的。在这个阶段,对融信来说,做强比做大更重要。”融信集团总裁、融信中国执行董事余丽娟说。余丽娟是地产圈首位“80后”女总裁,她就任总裁后的首次公开亮相,是在2019年的博鳌21世纪房地产论坛上。她的自信与干练,令人对新一代职业经理人有了更具象的了解。

从2011年开始,博鳌论坛就将行业的转型与创新,作为一个探讨的重点。但在调控趋于常态化、房企不得不“回归基本盘”的情况下,多元化转型谈何容易。最近几年,商业地产、特色小镇、长租公寓、物业管理都曾是“风口”下的热门话题,但时代的发展总是难以琢磨,这些业务要真正做大做强,恐怕还需时间的检验。

相比之下,存量赛道上正在诞生新的巨头。贝壳找房、58同城等企业,已经连续多年出现在博鳌论坛上。他们既有着海量数据资源,又带有浓厚的互联网基因,除了存量市场外,他们也有望为整个行业注入新的生产力。

在“白银时代”,购房者也变得愈加冷静和从容。在2019年的博鳌论坛上,北京师范大学金融研究中心主任钟伟的粉丝们依然热情,但早年间观众对意见领袖的疯狂追捧或无理谩骂,都已不复存在。逐渐失去投资属性的房地产,正在回归本质。

续写当代史

历史长河中的20年,不过是沧海一粟。但若回望中国房地产市场,20年的发展已令人有沧海桑田的感慨。

房地产不仅是一栋栋崛起的高楼和一串串枯燥的数据,还是中国城市化进程的最佳注脚。房地产不仅关联着金融系统的安全和多个行业的景气,还承载着万千百姓的居住民生。从某种意义上说,博鳌21世纪房地产论坛持续20年的记录和探讨,已在无意中书写了一部中国房地产的当代史。

时代滚滚,无暇驻足,但回望与反思仍有意义。

2020年8月8日,博鳌21世纪房地产论坛第20届年会将在上海浦东嘉里大酒店召开,论坛主题为“穿越周期再出发:高质量增长的安全逻辑”。

过去20年,房地产与入世后的中国经济一起成长。我们分享了房地产狂飚突进的红利,也经历了严厉调控后的阵痛。人类总是不断地重复自己的错误,但历史不会简单地循环。人们总是以过去来观照未来,但未来的降临总是出人意外。

房地产站在新的起点再出发。借用中央提出的“新发展理念”和“高质量发展”这两个要求,房地产也应摒弃过往速度规模至上的粗放增长模式,转向追求高质量、有效率的增长,守住财务安全底线,平衡规模与利润,回归产品与服务。

市场运行有其大规律,房地产有其小周期。我们相信,中国房地产及其产业链仍有较长的发展时期。无论你过去跑得是快还是慢抑或是匀速,目前的中场战事都需要重构组织、检讨资源,方可熨平波动,穿越周期,并最终赢得这场长跑。

加油吧,地产君。 

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