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李一戈专栏|房地产仍是稳增长的可靠力量

2020年07月17日  07:00  21世纪经济报道  李一戈 

仅就我国刚性需求和改善性需求的基数而言,房地产仍有较长的发展时期。

上半年的主要经济数据表明,我国经济正在走出底部。其中,投资拉动功不可没。

虽然1-6月全国固定资产投资同比下降3.1%,但降幅比1-5月收窄3.2个百分点。6月环比增长5.91%,专家估算6月同比增长5.4%(5月为3.9%)。

我之前说过,房地产是受疫情影响较小的行业之一。6月份房地产投资是个小小的亮点。1-6月,全国房地产开发投资已然转正,同比增长1.9%,而1-5月为下降0.3%。

虽然1-6月商品房销售面积同比下降8.4%,但降幅比1-5月收窄3.9个百分点;商品房销售额也下降5.4%,但降幅比1-5月收窄5.2个百分点。

房地产对固定资产投资的带动进而对经济的贡献,6月有了明显体现。除了直接拉动,还表现为对产业链的带动。6月,挖掘机、水泥、钢材和载重汽车产量同比分别增长62.9%、8.4%、7.5%、20.4%,这里就有房地产投资带动的功劳。此外,住宅销售对消费的带动也不可忽略。

1-6月财政收入情况可能还要过一两天公布。财政部数据,1-5月,全国国有土地使用权出让收入21091亿元,同比增长0.9%。预计1-6月全国土地出让收入大概率维持正增长。据机构监测,2020年上半年全国300城市土地出让金额为23716亿元,同比增长3%。在主要税种的收入都在下滑的背景下,土地出让收入对地方收入贡献的重要性不言而喻。

中央提出今年要扎实做好“六稳”工作,而“稳投资”应该包括稳定房地产投资在内。我个人认为,稳定房地产投资,就需要稳定房地产调控政策、房地产市场尤其是房价、地价。而稳定房价预期也应该纳入到“稳预期”里。

那如何看待深圳近日升级房地产控调?

问了几位地产界人士,他们对深圳升级调控,并不感到意外。虽然深圳房价上涨有其特定的城市背景,需求太旺盛,而新增供应不足,但在全国主要城市普遍保持稳定的情况下,深圳今年上半年的楼市波动显得过于突兀。有些专家觉得深圳此次加码调控的“严厉”程度超出预期,但仔细分析,有的条款并未超出北京上海的调控水平。

总体来看,深圳此次调控升级,仍是贯彻房住不炒、防范资产泡沫原则下,城市政府因城施策的应有之义。

下半年,会不会有其他城市加码调控?深圳的启示在于,只要哪个城市的房地产市场波动过大,特别是房价出现了快速上涨的苗头,主管部门就会发出预警信号,并不排除某个或几个调控条款加码的可能,就如同2019年7月的苏州。但目前来看,全国主要城市,还没有其他城市的热度到达深圳这样的程度。

如果你同意2019年的房地产市场称得上是“稳定”或“基本稳定”,那么,2020年下半年以及2020年全年大概率也是如此。问题在于,即便全国市场整体上是呈现这样的态势,各市场主体的感受也是不同的,冷暖自知,分化依旧。

如你所知,疫情之下住房需求只是有所延迟,并未消失,这已为3月下旬售楼处开放后,楼市成交的回暖得到印证。但不能用3月下旬至4月的交易数据,作为判断全年的依据。回暖的可持续性和强度,要放到更长的周期来观察。6月的情况大致会延续到7-8月。

区域和城市的分化不会轻易改变。我个人最看好长三角的楼市,其次是珠三角。西南区域交投的活跃性要差一些。至于城市之间,国家统计局16日发布的房价数据显示,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落,二三线城市涨幅略有扩大,但不能据此认为三线城市的机会又来了。

我一直跟地产界的朋友说,仅就我国刚性需求和改善性需求的基数而言,房地产仍有较长的发展时期。这种波动不大的市场环境里,房企有没有可能找到超常发挥的机会,或者像少数房企期望的弯道超车?老实说,很难。

过去,在以45度角上扬的市场运行曲线下,有些房企之所以能实现远超行业平均水平的增长速率,说到底,是因为它们的风险偏好高,敢于加杠杆。如今,虽然流动性充沛,但加杠杆的风险系数已是过往的数倍。现在这个阶段,对那些寻求高增长的房企,在城市选择、拿地时机的判断力,产品的打造能力、资源聚合能力等方面,都提出了异乎寻常的要求。一旦拿错了地,而届时去化又慢,面临的就不是超越,而是掉队。

大多数房企,在楼市下行的动力不足,上涨又不允许的情况下,最重要的还是追求成交量。备案价高一点当然有利于利润率的提升,但有效的成交和回款,才是现金流优良的根本。在长三角和珠三角可售货值较高的房企,表现将优于同行;但中西部才是产品的决胜之地。

至于购房者个人,自2017年以来我就坚持认为,投资性购房的好时期已然过去。高净值人群出于资产配置的需要,在符合政策规定的前提下,做一些不动产的投资组合是可以理解的,但普遍而言,追求房产高溢价回报已经不合时宜。

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