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奥园收购京汉收官 拉开地产收并购升级大幕

2020年07月18日  07:00  21世纪经济报道  张晓玲,曹安浔 

目前,在行业增速放缓之下,规模房企竞争加剧,行业集中度将继续走高。对于50强之后的房企而言,竞争优势已不再明显。

近日,在宣布收购京汉股份三个月之后,千亿房企奥园就火速重组京汉董事会,5名奥园背景的高管加入,京汉这家河北开发商,正式成为广东奥园旗下成员企业。

收并购能让企业实现跨越式增长,此前万科收购浙江南都、融创收购万达文旅,都让他们实现了规模的跃升。年初,奥园定下了今年销售增长12%的目标,而通过此次收购,可以进一步丰富土地储备,更快实现目标。

值得关注的是,奥园收购京汉,是今年以来房地产行业第一宗公司层面的股权收购案,近年席卷地产行业的收并购潮正在升级,已经从项目收购扩展至股权并购,预计接下来还会发生不少此类案例,如泰禾正在寻找战略股东,创始人黄其森甚至愿意让出控制权。

行业兼并整合的大势之下,不少中小型房企即将易主,行业座次将发生巨变,甚至很多知名的房地产品牌、名噪一时的行业大佬,都会渐渐消失于地产江湖。

三个月高效收购

7月15日,奥园收购京汉的征程迎来新节点,京汉在深圳举行了2020年第三次临时股东大会,新的董监高管理团队诞生。

其中有6名高管来自奥园系。京汉新任董事长马军兼任奥园集团执行董事、营运总裁、奥园地产集团总裁。京汉新董事陈勇、郭士国仍在奥园集团担任副总裁。新董事、总裁申司昀,新任董秘蒋南、新任财务总监林斌则刚从奥园离职。

值得一提的是,京汉新一届独立董事中,出现一位地产名将——曲咏海。他曾在央企中海地产集团工作22年;之后离开中海创业,现任深圳大海智地房产开发运营管理有限公司董事长。

从宣布股权收购到新管理团队接棒,奥园仅用时三个月。这离不开奥园紧凑而清晰的收购流程规划,将战线大大缩短。

4月7日,奥园收购京汉迈出关键一步,签署《股份收购框架协议》并将5000万元诚意金汇入共管账户;5月19日正式签署了股权转让协议,京汉把2.29亿股、29.302%股权转让给奥园,转让价款11.60亿元。

这是一场承债式收购,对于京汉所背负的债务,奥园以转让价款中的7.19亿元相抵销。

双方的交割和付款流程有两个关键步骤。首先,奥园收购京汉的债权(股份质押形式),办理股权解押,共用1亿现金+7.19亿债务抵销,完成第一期的股份转让价款支付。

6月24日,京汉被质押股份全部解押,29.302%股份划至奥园名下,奥园正式成为京汉第一大股东、实际控制人。

第二个关键节点是,按照协议,奥园在7月15日后3个工作日内,将剩余转让款扣减诚意金后的余额(粗算2.91亿元)支付至京汉账户,诚意金将解付至奥园账户。据京汉内部人士确认,各笔款项支付都按收购协议的约定进行。

此外,奥园还将为京汉提供5亿元的流动性支持。7月15日的京汉股东大会,审议通过了有关借款协议。奥园将向京汉提供累计总额不超过5亿元、期限不超过12个月的借款。京汉将以实际借款金额为基数,按照年利率8%支付借款利息。

这样,实际用时不足两个月,奥园便完成了对京汉的股权交割和管理团队改选。

“钱货两讫”后,2020年房地产行业首宗股权并购案尘埃落定,让原本就不平静的地产江湖翻出更多浪花。

奥园加速奔跑

收购京汉是首次迈入千亿俱乐部后,奥园的第一个大动作。

奥园是近年来发展迅猛的房地产公司之一。2019年,奥园总体销售额达1330.6亿元,首次进入千亿俱乐部;2016年至2019年,奥园地产销售年复合增长率达66%,高于行业平均水平。

收购京汉,会给奥园提供丰厚的土储,让其进入原本相对薄弱的华北市场,而且相比招拍挂净地成本也更低。

财报显示,京汉股份土地储备总建筑面积约123.7万平方米、货值约100多亿元。华创证券认为,收购京汉有利于奥园扩储,实现区域深耕,提高市场份额。

一个可参考的案例是,2017年,融创“世纪并购”万达13个文旅项目,增加了可售货值6500亿元。从2017年开始,融创进入行业四强,并保持至今。

在愈加激烈的市场中,头部房企、千亿房企都在试图通过收并购来扩大市场份额,截至去年底,市场中共有34家千亿房企,正在寻求快速突围,下一步必然是冲击2000亿。

对于奥园这样的后起之秀而言,这样的收购动作意义更为重大。招银国际表示,收购京汉利好奥园完成销售目标;另一家深圳券商认为,奥园将加快在全国市场、尤其华北的布局,加速奔向两千亿。

对于京汉来说,成为奥园旗下企业后,将迎来新的发展阶段。作为河北本地头部开发商,谈及京汉股份的“雄安基因”时,新任管理层表示,京汉看好京津冀都市圈尤其是雄安新区、环北京地区未来发展。

京汉总裁申司昀介绍,房地产开发是公司的主营业务,未来将继续坚持这一方向。“下半年京汉重心将放在盘活资产、追赶业绩上,之后在此基础上再做出2-3年的长期战略规划。”

至此,京汉的奥园时代已经开启,创始人田汉退出了京汉管理层,但依然持股8.28%,位列第二大股东。

股权并购潮来袭

一个是新晋千亿房企,一个是河北知名开发商,奥园收购京汉,标的金额虽然不大,却是房地产今年首宗公司层面的股权并购。

在30多年的房地产历史上,股权收购并不是很多,尤其是发生在上市公司之间的股权收购。十多年前,万科收购南都,曾创下房地产股权收购之最,此后多年间,房地产市场进入高速发展的黄金期,鲜有大公司之间的并购。

最近几年来,比较知名的房地产股权并购案例有,中交集团以约60.13亿港元收购绿城24.29%股份,恒大收购嘉凯城成控股股东,平安通过两次收购拿下华夏幸福25.25%股份。

还有即将要发生的一桩案例是泰禾引进战略投资者,虽然还没有确定最后的接盘方,但如若成行,这预计是今年最大的房地产股权并购案。

这样的案例可能会越来越多。2020年以来,行业下行叠加疫情影响,中小房企生存艰难,资金充裕的房企都在择机并购,融创、万科、中海等巨头都积极投身其中,行业饕餮盛宴开席。

3月份的业绩会上,融创董事局主席孙宏斌表示:“我们判断2020年将是洗牌年,今年并购的机会远远超过以往任何一年。”

恒大总裁夏海钧早已经嗅到行业风向的转变,2019年便表示,销售市场的“大饼”已定,未来的市场将是存量残杀,大企业的扩张更多通过中小企业被兼并收购实现。

这两年的“并购达人”、世茂集团董事局副主席许世坛则认为,今后的房地产将进入“大鱼吃大鱼”的时代。

全国房地产商会联盟执行主席顾云昌预计,百强房企将成为股权收购的理想标的。“地产行业的股权收购将更多集中在高杠杆、资金链紧张的中型房企上,对于债权、法律纠纷复杂的小型房企的收购会减少。前20强、前50强大型房企将对收购有一定知名度、土地储备的百强房企积极性更高。”

亿翰智库也认为,目前,在行业增速放缓之下,规模房企竞争加剧,行业集中度将继续走高。对于50强之后的房企而言,竞争优势已不再明显。

在这种趋势下,房地产行业的集中度将进一步提升。去年,作为房企的并购王者,孙宏斌带领融创中国权益销售进入前三,而掉队多年的世茂以大举收并购成为黑马,反超龙湖,挺进前十。

据克而瑞统计,TOP20、TOP50房企的权益销售金额集中度,已经分别从2016年的20.82%、39.71%提升至2019年的29.91%、43.47%。

金地董事长凌克表示,现在中国前20名的开发商,占有全国的市场份额大致是25%-30%;但对比美国前20名的开发商,这个比例则是65%。这意味着,中国TOP20房企还有35个百分点之多的提升空间。

万科一位高管对记者表示,从美国市场的经验来看,单个开发商占有的市场份额上限约6%,但中国市场很可能突破这个数字。

在夏海钧看来,三年以后,中国TOP10房企大概会占到全部销售额的40%。TOP3巨头更是将独占20%(即3万亿元),这意味着,前三巨头的市场占有率将逼近7%,他们大概率将在万科、恒大、碧桂园、融创之间产生。

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