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李一戈专栏|长效机制下房价将长期保持稳定

2020年07月31日  07:00  21世纪经济报道  李一戈 

房地产各市场主体,都要适应房地产长效机制实施下的这种常态。不要抱持不切实际的幻想。对个人来说,买房,尤其是买多套房,寻求超额收益的时期已经过去了。

多年以前,有位专家说,当收入的增长速度大于房价增长的速度,房价就可以算是合理的。另一位专家说,只要收入增幅超过房价涨幅,买房就是可能的。遭到听众和网友的质疑。

这种“房价收入比”的观点,貌似很有道理。但仔细一想,却是套路。那就是,还要看房价的基数与工资的基数。如果单套房是1000万,每年涨10%就是100万;如果你年收入是10万,每年涨15%,恐怕也需要好几十年才能买得起。何况,房价收入的增长,并不完全成正比或反比,那就更复杂了。

因此,当收入的增长速度大于房价增长的速度,房价就可以算是合理的——这是一个伪命题。只要收入增幅超过房价涨幅,买房就是可能的——这是一句正确的废话,用10年时间买房与用50年买房都是可能的。

只有房价保持稳定,而收入保持增长,买房才是可能的,这个“可能”的时间取决于你的收入基数及其增幅。

如你所知,住房商品化以来,差不多有15年以上的时间,房价是呈快速上涨的态势。在此期间,国家也一直在调控。我也不同意那种观点,认为房价一直在上涨就称调控无效;如果不调控,也许涨得更猛——但无法证实或证伪,因为历史是单行道。

2016年10月开启的这轮调控,差不多两年后,2018年下半年才令房地产市场步入调整。这是20年来房地产市场历时最长的调整,可以称得上是一次真正的调整。

这两年,除深圳等极个别城市外,主流城市的新房价格因为限价而保持了稳定,二手房价格则平缓地下跌。而成交,仍呈现较为活跃的状态。即便是地产界公认是处入调整之中的2019年,全国商品房销售额仍创下近16万亿元的新高。

借用一位地产从业人士的话说,像2019年这样的年份,当然不能与“买房靠抢”的年份相比,房子没那么好卖,但也差强人意。但我知道,很多人的内心是期望能回到过去的。所以,当今年3月下旬,房子成交突然加快,到5月更是出现极少数城市、少数楼盘日光的现象时,有些朋友又不免躁动甚至兴奋起来。

但这些城市进一步的调控旋即到来。原因很简单,这些城市的房价波动曲线、引发的影响,超出了监管部门容忍的范畴,必须立即遏制。我私下问过地产界的几个朋友,他们对收紧调控几乎都毫不感到意外,“只是时间的问题”。

这至少说明,此轮经过两年多的调控,业界已经达成共识:房价不能涨或者说必须保持稳定。

其实房价是怎么样的表现,更像是一种结果。是遵循一种原则,执行一种机制的结果。

这种原则,就是房住不炒。7月30日召开的中央政治局会议再次重申了这一原则。贯彻这个原则,还须有一些程序性的规定,比如,因城施策,城市政府承担主体责任等。

这种机制,就是房地产长效机制。这个说法提出来有三四年了,但从来没有哪个部门公开宣布,房地产长效机制包含哪些内容,又如何执行。目前来看,从试点到落地,已基本成型。

7月24日的房地产工作座谈会提出,“房地产长效机制实施以来,取得明显成效,值得充分肯定。”这句话表明,房地产长效机制已在各地实施。

那么,房地产长效机制包括哪些内容?据我们记者了解,应该包含城市政府主体责任、房地产金融审慎管理制度、住房供应计划、土地供应计划、房价和地价监测体系、财税政策、违法违规行为整治、住房保障等多个层面。

举个例子。城市政府主体责任,如果所在城市房地产市场出现异动,但未采取相应措施,主管部门就会约谈城市政府负责人,或者提出预警。比如,2018年五一前后,住建部就约谈了12个城市政府负责人;2019年5月左右,住建部对10个城市“点名”。可以想见,被约谈或点名的城市,就得行动起来,对当地楼市加强管理或调控。

房地产长效机制落地实施,意味着房地产调控的常态化。房住不炒的原则当然是不会轻易改变的;从政策面说,去年的调控政策是什么样,今年就还会是什么样;从市场面说,去年地价基本稳定,新房限价,二手房价格略有调整,今年也还会是这样;从房企来说,去年的房子卖得不容易但日子也还过得去,今年也会是这个样子。反之,如果哪个城市出现了较大的波动,就会有针对性地再收紧一些;也不排除像菏泽那样微调。

不仅今年如此,明年也会是如此,可见的将来,还将是如此。房地产各市场主体,都要适应房地产长效机制实施下的这种常态。不要抱持不切实际的幻想。对个人来说,买房,尤其是买多套房,寻求超额收益的时期已经过去了。

从中长期的长度看,如果房价能保持稳定,这对刚性需求和改善性需求来说,是莫大的福祉。在这种前提下,只要有工作,且能让收入保持一定的增长,买房就是可望且可即的事情。居者有其屋不再遥远。

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