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中海590亿重仓上海旧改 房企第二增长曲线已现

2020年08月01日  07:00  21世纪经济报道  张晓玲,曹安浔 

开发商们获取项目资源的渠道正在改变,未来在一二线城市,将更多是超大型项目、城市综合体的天下。一个开发商,可能仅凭十几个超大型项目,就能获得千亿销售;并且沉淀下来的运营业务,可以持续贡献租金等现金流。

在单个城市更新项目砸下重金,中海地产又创下了新的纪录。

7月28日,中海拿下上海市黄浦区一黄金旧改地块。这是一个超大的城市综合体,总投资预计约590亿,是近年房企单体旧改项目投资额最大的一次。

这一巨无霸项目背后,是一向喜欢净地开发的中海地产,也深度介入了城市更新和旧改领域,除了上海,中海还在其他城市拿下了多个大型旧改项目。

超大型项目十分考验开发商的资金实力和综合运营能力,因此它几乎只能是大型房企的游戏。中海之外,万科、华润、招商、恒大等房企也拿了诸多超大型项目。

开发商们获取项目资源的渠道正在改变,未来在一二线城市,将更多是超大型项目、城市综合体的天下。一个开发商,可能仅凭十几个超大型项目,就能获得千亿销售;并且沉淀下来的运营业务,可以持续贡献租金等现金流。

万科董事会主席郁亮表示,万科花了很多精力在旧改和TOD为代表的大型复杂项目上,如果能够取得突破,将为传统的开发业务带来新的增长曲线。

而这,已成为大型房企普遍的追求。

590亿投资之重

公告显示,中海新拿下的,是位于黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目,地理位置优越,紧邻淮海路新天地商圈,涉及居民8500余证,规划地上计容建面约36.8万平方米。

这不是一个普通的旧改项目,而是包括住宅、商办、风貌保护及历史保留建筑等在内的复合型社区改造,对开发商的综合能力要求极高。

公告显示,该项目将由中海与黄浦区国资委下属国企——中城集团共同开发,各自持股项目公司98%、2%股份,现拟正式启动房屋征收、后续开发工作。

由于极佳的位置和地块巨大,中海将在未来6年里,向该项目投入约590亿元之多。这是近年来投资额最大的单个旧改项目了。

此前,广深投资额最大的旧改分别是:2020年6月,新世界的夏街村旧改项目,预期投资总额逾人民币200亿元;以及2020年2月13日,深圳最大旧改项目——新桥街道新桥东片区重点更新单元,预计总投资585.8亿元,目前正在公开选择市场主体。

旧改项目普遍存在大量沉淀资金、回报周期长、难度大等因素,何况黄浦项目这么巨大的体量和金额,中海稳健的财务面将对项目开发形成支撑。

财报显示,2019年度,中海以净利润416亿元领先同行,融资成本创下业内最低,为4.21%。同时,还保持着充沛的现金流,2020年一季度末,中海在手现金997.4亿元,净借贷比率仅为39.4%,处于千亿俱乐部最低区间。

中海母公司中建公告称,黄浦项目的590亿投资,将来源于自有资金、股东借款、银行开发贷款、销售回款再投资。

参考万科之前的550亿广信资产包的操作,引入了7家战略投资者,回笼资金390亿。中海会不会也引入投资者共同开发?

对此,爱建证券天津首席投资顾问祁泽金表示,中海财务盘面稳健,有央企背景,此次又与国企合作开发,短期内引入战投的可能性不大。

祁泽金预测,中海未来的融资方式大概率将以发行低息境外债为主,“目前境外利率较低,中海很有可能再去香港发债融资。”

超大型项目的天下

华润城,这个深圳近年来最火的综合体,是华润在10年前拿下的大冲村旧改项目,几年来,这一项目为华润贡献了超过100亿的销售额;同时,这里的写字楼、购物中心、公寓,也成为华润商业运营的排头兵,贡献了很多的租金收入。

这种超大型综合体项目,是开发商和地方政府都喜欢的项目。它带动了城市经济发展,也促进了房企由开发向运营转型,在一二线城市逐渐进入存量时代后,这类超大型项目成为开发商共同的追求。

中海此次拿下的黄浦项目与此类似。事实上,中海早几年便已开始青睐超大型项目,并累积了这类项目的开发运营经验。2015年,中海以185.26亿元中标了北京石景山区北辛安棚户区改造A区项目,规划建筑面积为97.99万平方米;2018年,中海与中建三局共同开发湖北鄂州项目,双方各持股一半。项目投资总额为22亿元,建筑面积约34.65万平方米。

更多的开发商也都介入了这类项目。据克而瑞研究中心统计,恒大、融创、佳兆业、富力、时代这5家房企参与的旧改建筑面积均高达4000万平方米以上,其中不乏百万平方米的项目。

在郁亮看来,转型不是抛弃房地产换一个行业发展,而是在此基础上寻找第二增长曲线,在“传统业务上找到新的做法和新的增长点”。其中,旧改是一大方向。

克而瑞也认为,随着房地产增量市场天花板的见顶,借道旧改业务寻找新的业绩增长点,已成为大部分房地产企业的共识,TOP50房企中61%、TOP100房企中47%已经涉足旧改业务。

佳兆业在《2019-2020房地产行业白皮书》中预测,中国房地产总市值已超过300万亿,城市更新市场规模将达到10万亿。

而要进入这个市场,开发商必须突破的是资源获取方式,从简单的招拍挂到与地方政府合作,要求开发商具备综合的城市运营能力。

事实上,除了城市更新能获得超大型项目,几个大型房企巨头都在通过产业植入方式获得超大型项目资源,比如碧桂园要做智能机器人和科技小镇,恒大借新能源汽车大建厂区,融创和万达争相拿文旅项目,这些都可以得到地方政府的青睐。

而类似央企招商蛇口、华润置地、保利发展这类,他们通过母公司背景以及长久的片区运营能力,也能轻易地拿到大型项目。

换言之,未来房企在主流城市中的项目获取将是非招拍挂,而是与政府合作。在这样的竞争中,城市片区运营能力、资产管理的能力,比开发能力更为重要。

接近中海的人士认为,未来的房地产市场将更多是超大型项目的天下,谁能获得更多这类项目,谁的竞争力就更强。

从销售的角度,亿翰智库指出,在地块面积选择上,近年来中海地产倾向于选择面积较大的地块,单一地块可供开发多期,大有储备粮仓型项目倾向。

而从运营的角度,超大型项目物理空间丰富,可以为开发商转型运营提供更多的资产,贡献更多的租金收益,成为第二增长曲线。目前,中海已经是全国最大的写字楼运营商,购物中心、长租公寓等资产也在逐渐加码。

到2019年底,中海持有并投入运营的商业物业总面积438万平方米,持有型物业总营收达41.6亿元,同比增长22%,位于行业前列。

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