首页 > 商业 > 正文

阳光城吴建斌:红利在消失 房企必须做出改变

2020年08月15日  07:00  21世纪经济报道  张敏 

近年来,中国房地产市场迈过供需平衡点,从供不应求进入总体供大于求的阶段。与此同时,长效机制开始运行,楼市调控趋于常态化。这不仅在压缩企业的利润,也使得房地产从“黄金时代”逐渐过渡到“白银时代”。

“房地产市场经过二十多年的发展,最主要还是红利在推动,有刚需的红利、土地的红利和金融的红利等。如今,很多红利逐渐在消失,这就要求我们在房地产市场做一些改变。”在8月8日举办的“博鳌·21世纪房地产论坛”上,阳光城集团执行副总裁吴建斌在演讲中表示。

吴建斌有关“红利消失”的观点得到与会者的普遍认可。近年来,中国房地产市场迈过供需平衡点,从供不应求进入总体供大于求的阶段。与此同时,长效机制开始运行,楼市调控趋于常态化。这不仅在压缩企业的利润,也使得房地产从“黄金时代”逐渐过渡到“白银时代”。

作为资深房地产财务工作从业者,吴建斌站在财务和金融的视角,做了主题为“当下房地产高质量增长的基本逻辑”的演讲,探讨不确定时代下的房企策略。

三类指标支撑房企高质量发展

吴建斌表示,2020年,受疫情的冲击,房地产市场面临较大的不确定性。在这种情况下,房企要实现高质量增长,需设定三类指标。

其一是业绩指标,包括销售额、结算收入、新增土储、销售回款等四个细分指标。“如果房地产市场每年保持一定的增长,我最关心的就是这几个指标增长的幅度。”

吴建斌认为,前几年,上述指标的增长幅度是非常高的。受各种因素的限制,今年能保持5%-10%的增长就是非常了不起的事情。

其二是安全性指标,包括负债率、短期借款占比、现金占比,负债总额以及信用评级等。

吴建斌指出,房地产市场的波动性是非常大的,受到各方因素影响,过去几年,房地产公司的负债率总体上要高于其他行业。“高负债率在经济上行的情况下问题不大,但是在市场横盘或者下行的情况下,一些高负债的企业就会面临很大的风险和压力。”

其三是ROE(净资产收益率)、ROIE(投资回报率)等结果指标。吴建斌指出,从财务的角度,过去多年来,企业更多追求ROE。但由于各个方面的需要,最近一两年来,公司更多看重的是ROIE,该指标主要强调股东的资金回报。

他还表示,随着中国经济蓬勃向上,以及企业的发展,未来还有很多“风口”不断出现,企业的价值增长指标也逐渐被重视。“正常的结算收入,还有企业未来长期的价值在哪里?这一块作为房地产公司要引起更多的重视,这也是我比较重视的方面。”

销售是第一要务

要实现上述三个指标的高质量增长,吴建斌以阳光城为例,提出了房企的“六大行动”,分别为:以收定支、狠抓销售、重构大运营体系、狠抓品质革命、匹配的激励机制、寻求资本扩张。

“在当前经济处于不明朗,而且市场处于横盘的情况下,销售是第一要务。”吴建斌说,虽然有可能面临利润率不达标的情况,但从安全的角度来考量,通过销售实现现金回流,才能让企业保持健康的状态。

国家统计局的数据显示,今年1-6月份,全国商品房销售额66895亿元,同比下降5.4%。根据房企公布的上半年销售数据,多数企业与去年同期大致持平,销售有所增长的房企,增幅也多在个位数。

吴建斌表示,受疫情影响,上半年房企销售情况相对一般。到7、8月份,市场销售基本恢复正常,预计下半年企业会加大供应,并有可能使市场出现供大于求的局面。在这种情况下,怎么抓销售,将是房企面临的重大挑战。

新冠肺炎疫情给房地产业带来了不少新的机会。一方面,行业进一步向产品回归,绿色与智能成为市场趋之若鹜的产品概念;另一方面,物管行业等服务性领域迎来“风口”,疫情后,多家物业公司登陆资本市场,其中不少物管公司是从房企分拆而来。

“一个企业要长期发展,品质一定要革命的。”吴建斌建议,在绿色、环保、功能、按期交付、物业管理等方面下足功夫,同时打造富有特色的品质IP,建立长久的竞争力。

除此,房地产业还有可能遇上别的“风口”。吴建斌表示,房地产公司要高质量的发展,就要不断地瞄准风口,在人力、资金等方面提前做好配合。这样才有可能在下一个风口到来的时候,将这些业务分拆出去,独立发展。“这件事情从财务的角度是必做的,但也是需要花时间的。”

 返回21经济首页>>

分享到:
相关新闻