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融资紧缩开发商频陷债务危机 金融机构被动“债转股”项目难推进

2020年09月03日  07:00  21世纪经济报道  方海平 

“信托不是开发商,本身缺乏项目处置和管理能力,就算被动接盘了,应该也不会去管理。”从这个角度而言,项目的处置推进很难顺利。

本轮地产调控已持续多年,由于融资环境持续高压,加上宏观经济承压,房地产行业的洗牌重组已是山雨欲来风满楼。

“现在明显感到行业门槛提高了很多,一些小公司玩不转了。”一位地产公司人士对21世纪经济报道记者表示。

今年以来,人民法院网公告的房地产开发商破产文书已有500余件,虽然有部分重叠,并且很多破产案件起始于更早之前,但是同口径比较,这一数据维持在高位,去年全年为450余家。

鉴于房地产行业高资金周转、高负债的属性,行业洗牌波及面十分广泛。一方面,牵涉到大量购房者,另一方面又涉及多家银行、信托等债权机构,甚至还有通过结构化设计的私募股权、信托产品、资管计划等融资形式,其中牵涉到大量个人投资者。

据21世纪经济报道记者了解,最近一两年来,多家信托公司无奈接手了不少烫手山芋,被动“债转股”,成为大量地产项目的股东。

但金融机构并非开发商,处置和管理地产项目不是其业务能力所在,接手项目股权之后进度缓慢在意料之中。然而对于消费者,交付购房款项后交房遥遥无期,可能产生各种矛盾。不仅如此,这一过程中还暴露出房地产交易过程中的一些制度漏洞。

最近一两年来,多家信托公司无奈接手了不少烫手山芋,被动“债转股”。IC photo 

开发商资金危机项目停滞

在房地产开发行业,项目所处地段是市场评估其价值的一个重要考量依据。但在严峻的资金危机面前,位置再好的项目也可能遭遇问题。近期,上海地区多名购房者向21世纪经济报道记者反映,一个区位颇有优势的项目出现了问题,位于上海浦东御桥板块,贴近中环。

一位购房者表示,2019年4月与上海海东房地产有限公司(下称“海东房地产”)签订购房意向合同,购置了该开发商在上海的颐盛云景苑项目的期房,2019年6月交了七成房款,共计500多万元,正式与海东房地产签订网签预售合同,8月份办理银行贷款获得通过。

随后,海东房地产母公司三盛宏业集团爆出资金链危机,股权相继被冻结。海东房地产90%股权被转至三盛宏业债权人之一的民生信托。海东房地产也就停止了房子的抵押撤销和产权预告。

据记者了解,该项目共有198户,均是2019年2月-8月期间购买的期房,按照原来约定,今年12月20日为交房时间。但随着开发商陷入资金链危机,项目本身已处于停滞状态。

7月8日,海东房地产出具的一份承诺书显示,鉴于海东房地产公司、上海大友经济发展有限公司开发的颐盛云景苑小区所涉多处房屋被其他债权人查封,并且海东房地产、大友经济发展公司及母公司三盛宏业涉及较多诉讼和仲裁案件,共同承诺:协调民生信托、渤海银行积极引入第三方通过代建方式积极推进项目建设(渤海银行是该地产公司的开发贷银行),重组计划预计在7月31日前完成;督促渤海银行向代建方增加授信5亿元;承诺于8月31日前完成全体业主的撤抵押并完成预告登记手续。

截至目前,承诺时间已过,但业主们表示,撤抵押的工作没有解决,截至目前仍有60%的业主房产处于抵押未解除状态。

“首付款都交了,现在很担心,一旦公司真的宣告破产,我们业主都不是第一债权人。项目本身也没有推进的迹象。”上述购房者表示。

在此过程中,业主们还发现另一个问题,此前支付的购房首付款,最终并非进入到购房合同中约定的监管银行账户,而是流至另外的账户。

21世纪经济报道记者在一份业主与开发商的沟通视频中看到,海东房地产的代表承认部分购房首付款被母公司挪用。

而且,这并不是该公司的唯一一个项目,该开发商在上海的其他项目以及全国其他地区的项目,均面临同样困境。

记者就相关问题多次致电、发送信息至海东房地产、民生信托相关负责人,截至发稿,均未获回复。

债主变股东项目处置难

该项目中的涉事地产商三盛宏业成立于1993年,2002年总部迁至上海,历经多次股权变更、增资扩股,在2019年陷入破产边缘之前,注册资金超过10亿元。从规模上看,该地产商2018年位于中指院百强房企第54位。

陷入危机前夕,该公司还曾公开表示,将围绕集团“三年千亿”的战略目标,2019年公司将“确保600亿销售额,争取800亿销售额”。与此同时,该公司的债券开始违约,行权遭遇劝阻回售;公司的股权也被法院冻结。

该公司的经历或许是近几年中小型开发商遭遇的一个缩影。从融资角度来看,2016年前后是公司债券发行的大年,该公司发行了大量私募债,同时通过信托、融资租赁、私募股权等方式大量融资。截至2018年底,有息负债已经达到300多亿。

但近几年来,监管部门对房地产融资维持高压状态,尤其是对银行和信托机构的涉房贷款业务,通过约谈、窗口指导等形式进行严格监管。导致机构对房地产的输血愈发谨慎,而此时,这类开发商的债务已经累积到一定规模,只能通过融资租赁或其他成本更高的融资方式续借滚动,最终导致债务危机爆发。

民生信托是该开发商的债权人之一,此番接手90%的项目股权,摇身变成了股东。这也是当前发生在信托机构中的普遍现象。21世纪经济报道记者查阅工商资料变更记录发现,多家信托公司都以新进者的身份成为了大量房地产开发商的股东。

比如民生信托除了跻身海东房地产股东以外,去年还接手合肥文一地产公司持有的瑜阳房地产开发有限公司90%股权;接手武汉原绿创变置业公司持有的武汉原绿英赫置业有限公司的股权,持股比例66.67%等。

一位信托公司旗下房地产股权管理机构人士向记者表示,信托公司原本以债权融资方式为主,这种情况一般不会主动去接盘,更多是被动债权转为股权。“信托不是开发商,本身缺乏项目处置和管理能力,就算被动接盘了,应该也不会去管理。”

从这个角度而言,项目的处置推进很难顺利。一位接近海东房地产的人士告诉记者,项目之所以推进缓慢,主要是各利益相关方很难达成一致。“政府牵头的债委会当然希望尽快落实,但是各方利益很难达成一致。一方面信托和银行等不同债权人对引入哪家代建方有分歧,另一方面对于引入代建后的撤资比例意见也不统一。”

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