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记者博客|随调控而动的房企

2020年09月05日  07:00  21世纪经济报道  唐绍葵 

尽管全国房地产调控已超过10年,3年一个小周期的房地产行业也经历着相似的曲线,如果房企踏错节奏,时代的尘埃就会落在个人身上。

今年疫情后,长三角是全面复工复产推进最快的区域。其中,投资成为上海上半年经济增长的主要动力,而工业投资双位数增长和房地产开发投资7%的增速则是主要支撑。江苏省房地产开发投资回升明显,上半年房地产开发投资增长 3.1%;浙江省上半年房地产业增长4%。

今年房企中报陆续披露后,不少房企高管指出,业绩完成度比较高的城市主要分布于长三角。

深耕长三角也成为大部分房企的目标。头部房企中,旭辉是典型布局一二线城市的房企,2020年上半年,旭辉销售金额884.4亿元,同比增长33%。其中长三角销售总额贡献率为51.5%,一线及二线城市的合同销售金额贡献率为72.9%,三线城市占余下的27.1%。早在2016年,旭辉就有意识加大一二线城市布局比重,尤其是2017年,旭辉在长三角地区锁定大量的可销售货源,当年上半年有97%的合同销售收入来源于其深耕的一二线城市。

房企对长三角的布局,也能见到房地产调控的痕迹。

第二梯队的融信,今年中期业绩并不理想,营收与利润结转均出现下跌,应收跌21%,利润大跌50%。利润反映了其城市战略的布局。回看融信的2018年、2019年,其在杭州拿下的高价地开始销售,彼时正值杭州楼市进入限价周期,大幅压缩了融信这批地块的利润。为了减缓明年的负债压力,融信今年上半年计提了4.8亿元的减值。

融信在2016年2-7月,豪掷139亿元在杭州拿下8幅地块,到2017年,融信再次以125.4亿元拿下5幅地块。重点布局杭州,让该公司这两年面临营收与利润结转的瓶颈;2018年,融信在杭州的货值超过1500亿,占总土储25%左右。到2019年下半年,杭州楼市进入“双限”,融信在2016年、2017年拿的高价地去化放缓。

随后融信调整布局,开始加大长三角其他城市的比重,并关注内地旧城改造机会;2020年,融信接连在上海拿下了2.5幅土地。

尽管全国房地产调控已超过10年,3年一个小周期的房地产行业也经历着相似的曲线,如果房企踏错节奏,时代的尘埃就会落在个人身上。

过往的调控侧重于供应端与需求端调整,最近的“三道红线”则对房企在融资端收紧,在正式实施前的空当期内,房企为了规避风险,减缓明年直面“三道红线”正式实施的压力,已经主动做出调整。比如,阳光城中报显示,公司有息负债为1121.61亿元,非银融资占比较2019年末的24.94%下降至22.19%。

城市调控是轮动的,房企拿地轨迹也随之改变。比如南京、苏州,房企争相加入抢地,如今,南京限价政策下,不少高价地出现“捂盘惜售”的现象,早于两年前,某央企高管在业绩会上就坦承,公司有全国布局,因此在南京的一两个项目亏损,还是可以承受的。

50家典型房企2019年库存占比情况,有超过一半的房企明显上升,并且就库存压力较高的10家房企而言,其已竣工存货占比均高过20%,房企去化压力不容忽视。长三角城市中,截至今年7月,杭州库存有427万平方米,同比上涨了91%,增幅高于南京和苏州,但库存比南京621万平方米与苏州的677万平方米不算高。只是,“双限”导致房企在杭州并不能赚取过高毛利,只能牺牲利润换取流量。

焦点里的长三角楼市

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