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杭州热钱涌向类住宅项目 监管提示7大风险点“狙击”投资资金

2021年10月01日  05:00  21世纪经济报道  唐韶葵 

9月29日,杭州住保房管局官网发布购房风险提示,提醒广大购房者应在购买商品房时谨防七个“凡是”,并公布举报电话。

9月29日,杭州住保房管局官网发布购房风险提示,提醒广大购房者应在购买商品房时谨防七个“凡是”,并公布举报电话。

杭州住保房管局清楚地指出购房者应注意的7大风险点:凡是开发企业未取得预售证收取购房款的就是风险;凡是开发企业要求购房款打入非监管账户的就是风险;凡是开发企业提供的监管银行与监管账户与预售公示或网签合同约定不一致的就是风险;凡是开发企业以提供购房优惠为名诱惑签订线下合同的就是风险;凡是开发企业采取售后包租方式销售未竣工商品房的就是风险;凡是开发企业承诺商业办公项目可以改为类住宅用于居住的就是风险;凡是开发企业承诺商业办公项目可以燃气入户的就是风险。

杭州住保房管局表示,接下来,市区两级住保房管部门将积极落实宣传,督促开发企业在售楼部放置风险提示标牌,在商品房摇号报名平台中增加购房重大风险提示功能,保障购房者合法权益。

杭州此举针对的是商办项目,尤其是类住宅性质的商业大平层项目。这与近期杭州商业大平层交易火爆有关。知情人士透露,最近几个月,杭州市区内的类住宅性质的商办大平层项目,价格涨幅达到30%-40%,比如西湖区某项目,由上半年的2万多元/平方米,短短几个月时间涨到了现在的3万多元/平方米。

一二手房价差导致不少资金涌入一手房市场,但新政以来,不少投资资金被挤出杭州楼市,而二手房最近跌幅也比较明显,投资资金“谨慎入场”。加上受限购限贷政策与银行利率调控的影响,杭州入市门槛抬升了不少。资金开始瞄上不限购不限贷的商办性质的类住宅项目。

“原先有一些滞销的商办项目,中介也借机拿出来推销。”一名长租公寓投资者告诉21世纪经济报道记者,近期中介推销公寓产品的理由就是,这是一种可以作为资产配置的投资形式。

与最近杭州市场表现出来的吸金能力一样,类住宅项目隐藏的风险同样引发了政府相关部门的高度关注。

今年上半年杭州300平方米以上的商业大平层成交约750套,去年全年成交599套,交易量是去年一整年的1.25倍。-IC photo

楼市下行,资金转向

杭州第三方机构数据显示,今年上半年杭州300平方米以上的商业大平层成交约750套,去年全年成交599套,交易量是去年一整年的1.25倍。

杭州一手楼市摇号中签率越来越小,且不限购的区域只有临安,而临安距离杭州市中心45公里以上。那些手持货币,有需要在市区地段居住的人群,便将目光投向了市区的公寓产品上。据业内人士透露,杭州目前在售类住宅产品大约有一半是现房或者准现房,对于那些对地段有要求又缺乏房票的消费者来说,如果买精装的公寓可以拎包入住的话,可以节省不少时间成本。

今年7月份以来,杭州二手房成交量大幅缩减;截至9月28日,杭州二手房成交量不足3401套,创年内新低,这也是自今年4月以来成交量不断下探。杭州8月5日出台楼市新政之后,此前狂涨30%-40%的二手房价也开始回落,加上税费、银行放款周期拉长等影响,二手房市场逐渐下行。

资金开始转战商业大平层或公寓。实际上,近两年来,网红经济的崛起与外来热钱的蜂拥,导致杭州的商业大平层供不应求。高达几千万一套的商业大平层同样引发争抢。

克而瑞数据显示,今年1-5月杭州300平方米以上商业大平层共成交601套,累计成交面积26.4万平方米,累计成交金额近60亿元,套均成交价1030万元。反观去年的杭州,300平方米以上商业大平层成交总量661套。换言之,今年5个月的成交量就已接近去年九成。

好找房数据显示,8月份,杭州市区二手房签约套数TOP10中,类住宅项目占了一半。

杭州目前商办公寓的市场行情,让不少业内人士想起了2016年的上海,彼时上海商办类住宅项目同样被资金蜂拥购买。2017年初,经历资金疯狂涌入公寓市场之后,上海明确规定商办公寓暂停销售。杭州的投资资金路径与上海极为相似。

杭州住保管理局此时发布购房风险提示,与热钱盲目流入公寓以及公寓爆发的问题有较高关联度。值得关注的是,风险提示中“凡是开发企业采取售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房的就是风险”这一条,重申售后返租风险。这一风险在类住宅市场并非新鲜事。

据钱江晚报报道,位于申花板块的综合体蓝钻天成,几年前以返租方式销售商铺和车位,但目前不少业主表示已多月未收到租金。

董先生在2019年6月,经中介介绍购买前述项目一间10.72平方米左右的商铺,花了19.28万元。“当时承诺了非常优厚的租金返还,但去年拖欠了2个月的租金,今年以来也有1个月租金未支付。现在不要说投资了,能把本金拿回来就不错了。”

董先生出示的合同在违约责任中明确:若甲方在所购商铺委托经营期间未能获取约定的每月收益租金连续或累计达三个月以上,担保方在第四个月必须无条件按照合同价格回购该商铺,并向甲方补齐之前未支付的收益租金。

董先生多次催讨,得到的回复均是:“没钱支付租金了。”

2018年,蓝钻天成以建设商铺和地下车库需要资金为由,分别以机械车位17万元/个,地面车位27万元/个、商铺19万元/个的价格销售给投资人,并承诺相应的返租租金。按照当时售楼部打出的广告,一个17万元的车位20年后的总回报率可以达到365%。

但截至目前,已经有上百人未收到3个月及以上的租金。该项目的运营商——杭州哲元商业经营管理有限公司是蓝钻天成委托经营的第三方公司,目前深陷多宗拖欠租金相关诉讼案里。

杭州另一烂尾楼港龙城也有类似情况,该项目商铺曾以分割产权的方式,做了售后返租,也向业主承诺过高额的回报。但此后因资金链断裂,返租租金无法兑现。

实际上,各地消费者“踩坑”商办项目的不少,这些项目承诺返租、回购,最后爆发各种问题。也有一些自住的客户买了商办改的公寓之后,发现原先合同上写着通燃气的,收房的时候却只能用电。

杭州此次明确商业大平层不得接入燃气管道,对不少在售商办项目影响较大,甚至引发客户退房。不止于此,杭州已针对商住大平层开展安全隐患综合整治。那些已交付的商业大平层项目,后期也可能因为监管升级而丧失开发商先前承诺的一些居住功能。

调控收紧

类住宅性质的商办项目风险如此之大。从杭州住保房管局发布购房风险提示可见,政府正在削弱商业大平层所谓的投资价值。有房企人士对21世纪经济报道透露,有的商业大平层项目跟燃气公司的合同都已经签掉了,但还是被叫停,无法兑现通燃气的承诺,引发客户退房潮,加剧了房企回款风险。

政府收紧调控,除了热钱疯狂涌入之外,还有关键的目的是打击项目违规操作。据了解,那些打着“精装类住宅”标签的商业大平层,项目土地出让大多明确规定“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房”。

早在2012年1月,杭州就曾出台《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》,要求非住宅类项目的卫生间要按每层集中设置。这曾一度使得杭州小面积的酒店式公寓几乎绝迹。

2018年4月24日,杭州市规划局再次发布《关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函》,文件明确“对杭州市区(含十区)范围内拟出让的商业商务地块,增加类住宅的限制要求”。

在该函发布至今,除了个别规划条件明确允许建设酒店式公寓等类住宅的地块,杭州十区范围内出让的商业商务地块,规划条件中均明确写明“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房,最小产权分割单元不小于300平方米”。这正是300平方米以上商业大平层的由来。此后,尽管小面积酒店式公寓不再新批,但300平方米及以上酒店式公寓却有遍地开花之势。

目前,杭州在售的300平方米级大平层项目就已超过45个,此外还有大量待入市的项目。这几年的商业项目,大多被打造成具有居住功能的大平层公寓。不限购的商业大平层成了无房票人士的首选,同时商业大平层不限价,相比“高地价、限房价”的住宅楼盘而言,品质上更胜一筹,因此也更能满足一部分高端改善客群对高品质居住的需求。对开发商而言,大平层类住宅产品的利润空间也比写字楼大得多。

值得一提的是,不久前,杭州喊停了市区商墅的建设。据杭州市规划和自然资源局流出的《内部事务通知单》显示,以后杭州住宅小区内,底商只能和住宅齐排,只能做沿街商铺,不能再规划成独栋商墅,从而变相拉高货值,新规覆盖杭州十区。

业内人士指出,这将牵涉不少原先规划了“商墅”的项目重新调整方案。在首批重新调整“商墅”规划的项目中,融信有两个项目,其中一个是与滨江合作开发的。

前述业内人士指出,随着商墅、商业大平层这些利润突破口被堵死,杭州开发商后续在杭州市场的利润可能要经受更严峻考验,杭州土地市场的降温也在第二次集中供地中初露端倪。

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