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社论丨控制地产与金融风险 关键是打破其自我强化的过程

2021年02月03日  05:00  21世纪经济报道 

需要防范金融体系房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。

随着一线城市地产调控措施的加强,市场近日曾出现“房贷暂停”传闻。根据相关媒体随后的调查报道,并不存在“一刀切”暂停房贷发放,而是在“房住不炒”背景下,相关银行在保证刚需用户贷款需求的前提下,严把房贷审核关。

事实上,为防范金融体系房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险,央行和银保监会于2020年12月31日发布通知,要求银行业金融机构房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。

加强对首付资金来源、收入等审核的规范,保障刚需客户,减少市场投机,可能会导致放贷进程放缓,再加上这则通知引起的联想,才会出现“房贷暂停”的传言。但是,无论是土地供应、购房资格限制,还是房贷审批等金融调控,似乎都还未能完全“捆住”焦躁的楼市。

中国楼市呈现“调控-上涨”的较短周期循环。从一些发达国家看,虽然经济高增长期伴随房价上涨,但很少出现泡沫,不会出现“集中抢购”的现象。这主要是由于市场化的机制不会造成供需失衡,同时,也缺乏大量投机客。地产泡沫主要聚集在东亚地区,比如日本、东南亚等国家曾经历泡沫破裂,至今韩国、中国香港等地也经历着过高房价。

与一些发达国家人口主要分散在中小城镇不同,东亚地区人口主要流入大型城市。而中国的土地供应政策在大型城市扩张过程中在客观上会产生供需矛盾,在一定程度上推动价格上涨。再加上中国从来没有经历过地产泡沫破裂,以及人们对经济长期增长有较强预期,从而让一部分人产生了房价会永远涨的错觉。

更为特殊的是,中国购房者行为与货币调控周期形成的共振。实际上,我们会发现在调控政策出台后,楼市往往会平静很长一个时期,不管是交易价格还是交易数量都会表现平稳。但是,一旦货币政策开始放松,就可能出现各种力量一起推动房价上涨,首先是制造房价会上涨的预期,然后卖房者开始上调价格,当房价上调被市场接受后,就会有一些客户涌向市场,造成短期内需求大于供给,卖房者进入拍卖角色。当楼市变成供应紧张的拍卖市场后,房价就会呈现大幅上涨态势,造成一些恐慌性交易,然后这种现象逐步从一线城市向其他城市传递。

可以看出,中国楼市的问题在于大城市土地供应的限制以及人口不断流入之间的矛盾,其中还夹杂投机与投资需求,制造了供需矛盾,这为楼市上涨奠定了基础。周期性上涨则是由土地和货币共同构成,放松货币在于刺激经济增长,地方政府需要更多的资金刺激经济增长,因此,会更加积极地拍卖土地。宽松的货币政策环境在一定程度上会导致开发商竞拍土地更加积极,进而推高土地价格,从而制造了房价在未来会继续大涨的预期,这种预期会导致恐慌性的购房以及投资、投机行为的涌现。

刺激经济增长往往以增加债务杠杆的方式实现,地方政府为获得更多资金会更加依靠土地财政,一线城市住房供需紧张为扩大土地财政提供了安全感,结果就会导致房价上涨并增加居民按揭负担。这是地方政府与居民通过土地、住房在银行机构不断加杠杆的过程,反复循环刺激强化信贷与价格上行。

控制地产与金融风险,关键是打断这个自我强化的过程,调控政策可以暂时抑制住市场需求,但问题的核心在于地方政府依赖土地和杠杆刺激经济增长的方式。房价永远涨的预期之所以难以破解,是因为人们认为,即使泡沫破裂政府也会救市。金融机构则认为中国首付比例高,按揭属于优质安全资产,因此,保增长、土地与市场等方面联合形成了房价上涨的动力,不打破这个局面,楼市调控只能获得暂时的喘息。

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