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成都下架高价二手房:抑需求与降杠杆

2021年05月18日  05:00  21世纪经济报道  唐韶葵 

楼市调控更趋优化与阶段性调整。5月14日,成都市房地产经纪协会官方微信公布《关于进一步规范我市二手住房挂牌价格发布工作的通知》(简称《通知》)。

楼市调控更趋优化与阶段性调整。5月14日,成都市房地产经纪协会官方微信公布《关于进一步规范我市二手住房挂牌价格发布工作的通知》(简称《通知》)。《通知》明确提及要下架成都虚高房价的房源,“虚高”的界限定在3.93万元/平方米以上。《通知》还规定,即便在将来真实的市场交易当中,存在高于这一个价格的标准,也不能够以这一标准对外进行展示和宣传。

成都下架二手房源的举动与上海如出一辙,也类似于深圳此前的二手房指导价,因此业内人士猜测成都二手房指导价已在路上。此前的“322”新政之后,成都市场成交确实有所放缓,但市场仍然过热,二手房涨幅过高,政府收紧二手房调控在情理之中。

然而,这样一来,部分难以接受降价的业主大概率就会提出“阴阳合同”的要求,那么高于3.93万元/平方米的那部分房价,很有可能就成为了买家多交的首付款了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,成都下架二手房源说明管控升级,可以预见后续二手房的长效管理会加速。更深层次看,成都目前出现了首套房房贷利率提高、二手房指导价即将出台、集中供地规模放大等等调控措施。为了给楼市降温,成都近期调控密集,且主要针对购买端降杠杆。

需求端降杠杆

张斐(化名)就真切感受到了成都下架高价房源的影响。他最近正在交易过程中的一套二手房正撞在了调控的枪口上。由于房源单价高于3.93万元/平方米,业主已经明确提出要签订阴阳合同。张斐很清楚,除了按照3.93万元/平方米单价签的合同去贷款之外,多出来的部分房款,需要另外筹钱解决了。

张斐面临的局面,可以说是成都调控进入深水区的常态之一。过去一年,成都一二手房涨幅明显。最典型的涨幅出现在2020年4月,国家统计局数据显示,2020年4月,成都新房环比上涨0.7%,同比2019年上涨10.3%;二手房环比上涨2.1%,同比2019年上涨4.1%。二手房涨幅创下5年来新高,比2016年9月成都限购之前二手房单月最高涨幅1.7%高出不少,况且2020年时候的成都二手房价就比2016年高了。

到了今年4月,成都新房环比上涨0.5%、同比上涨6.6%;二手房价格环比上涨0.3%,同比上涨7.4%。成都控房价的压力越来越大。

成都二手房涨幅很大一个原因来自于一手房的表现。成都近年来的楼市变化,可以通过高新区窥探一二。郑敏(化名)2020年买下了人生中第一套房子,位于成都高新区,这个区域也是成都最近两年房价涨幅最快的区域。一方面郑敏在高新区的银行上班;另一方面,小夫妻二人对比之后,认为在高新区买房,未来居住舒适性更大。随着高新区进入建设高峰期,二手房一直看涨,最近成都下架的超3.93万元/平方米的二手房源,位于高新区的就有不少。安居客网站显示,成都高新区二手房均价从2020年6月的2.25万元/平方米一路上涨到今年5月的3.22万元/平方米,一年来涨幅约为43%。

大量的楼市需求为何落入高新区?原因显而易见:因应互联网巨头的投资比如阿里巴巴、腾讯、网易等相继落地,高新区大量就业机会也随之浮出;此前很多刚进入成都打拼的年轻人被限购,只能买高新南区的房子,新房供不应求,二手房市场因此水涨船高。

2019年年底,成都调整了限购政策,拥有高新南区购房资格的人群也可以在成都天府新区、高新西区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区购房,适度分散了高新南区的供应压力。但这也带动了其他区域二手房的涨价,导致了土地拍卖价格上涨。2021年成都多个郊区板块土地楼面价突破2万元/平方米。最近一年来,成都远郊区青白江区商品住宅成交均价为7871元/平方米,在远郊中同样处于中游水平。成都瑞理机构数据显示,目前该片区存量不足百万平方米,按照2020年的去化速度,去化时间只需要4个月。

趋高的房贷利率

在用尽限购、限价等招数之后,成都楼市调控在需求端降杠杆上出手的意图也越发明显了。尽管全国房贷利率有下降,但成都房贷利率却在悄然上浮。在房贷收紧方面,成都算是目前最严格的城市之一。也是首套房利率最高的城市,平均房贷利率达5.93%。

成都某银行业务员郑敏比较幸运,她申请到的贷款利率是5.88%。根据融360大数据研究院数据显示,2020年底,成都新房贷利率最高到了6.13%。

实际上,为了抑制楼市,目前成都首套房贷款利率常见于5.88%-6.1%。据了解,目前成都首套房贷利率有的上浮20%-25%,执行利率最高6.13%;二套房普遍上浮25%-30%,最高执行利率6.37%,基本与上月持平。

郑敏认为,成都近段时间购房利率不断上浮,购房成本在增加,但在一定程度上也抑制了房价增速,所以房贷利率的上浮,实际上打压的是炒房客,变相在保护刚需的权益。在郑敏的认知中,过去十几年,无论购房利率有多高,最后随着房价大幅上涨,房子的大幅增值完全可以覆盖这一点上浮利率。所以她作为刚需一族,表示不会因为房贷利率上涨而不买房,“不管未来的房价是涨是跌,也不管利率上升到多少,该买的房,硬着头皮也还是会买。”

调控优化

2021年以来,成都对房地产的调控力度就在不断加大。比如将“法拍房”纳入限购以及限售的政策监管范围当中,又比如将热门楼盘的销售期限从三年期限增加到5年。除了这些,还有一系列的调控政策,其目的就是为了保证成都市房地产市场的健康稳定发展。

首个提出二手房成交参考价制度的深圳,其效果已经初步体现:二手房成交大幅降温,市场发生巨大变化。成都也不避讳在学习深圳。为了整体市场平稳,成都政府积极主动,调控不断优化和调整:比如在严查经营贷、下架高价二手房、去年要求精装房出售,但因为市场对房屋质量的担忧,又逐渐恢复到清水房状态。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,二手房价格明显上涨城市大部分集中在房地产炒作氛围浓郁的区域,投资客聚集。这一轮二手房价格管控是本轮房地产调控的新事物,预计全国一二线城市二手房价格管控将成为趋势,更多的城市可能加码二手房价格挂牌管控。深圳已经出现了二手房报价下调,预计在政策持续打补丁下,房价上涨将明显放缓。

从2020年8月“三道红线”政策提出开始,房地产调控政策不断加码。2021年3月,土地“两集中”政策出台,房地产行业已经形成了从房企、银行到地方政府调控的闭环,融资红利及土地红利时代结束。

从近期各地集中供地态势来看,房企在城市核心地段的利润率在下滑。此前杭州首次集中供地完成后,滨江集团管理层在回答投资者提问时表示,测算所拿地块利润率在1%-2%。成都也一样。一直在成都主城区打拼的旭辉,公司投拓人员也表示主城核心区地块实在很难盈利。

与杭州接近的一点是,成都首次集中供地的地块中也有不少“双限地”,引发业内人士质疑接下来的房屋质量。一名成都房企人士指出,杭州具有“民企天下”氛围,而成都并非如此,国企如城投公司等往往可以拿下TOD项目,万科、龙湖鲜有机会拿下大型综合体项目。业内人士猜测,6月份成都首次集中供地完成后,市场或许又是另一番景象,到时楼市调控或许又出现新的路径。

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