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金地张晋元:做好产业的要诀在于“实”

2021年07月29日  05:00  21世纪经济报道  吴抒颖 

当不动产开发进入“白银时代”,寻找第二曲线是龙头房地产商的共识。倘若布局一条与主业相关又能产生良好效益的赛道,商业地产、产业地产都是不错的选择。

当不动产开发进入“白银时代”,寻找第二曲线是龙头房地产商的共识。倘若布局一条与主业相关又能产生良好效益的赛道,商业地产、产业地产都是不错的选择。

“理科生”金地,在转型的路上也体现出它的风格。金地的愿景是,不仅要做综合型的城市服务提供商,还要成为产城融合发展的新城区发展商,它选择从产业地产领域发力,寄望它成为下一个业绩的增长点。

尽管金地的选择看起来与其余房地产商似乎没有区别,然而产业地产领域是一门复杂度极高、也具有相当门槛的生意,它投入重、回报长,稍有差池就可能让企业陷入被动。没有良好的运营和服务能力,在产业地产板块很难言有突出的优势。

正是基于这样的原因,这家在房地产行业谨慎、务实的企业在进入产业地产领域之后,如何将它过去的经验运用到新的业务上面,是一个值得观察的样本。

由此,我们对话金地集团助理总裁、金地商置集团高级副总裁、金地威新总经理张晋元。张晋元过去在住宅开发领域深耕多年,产业地产的旅程,则是从加入金地才开始。正是由于这样复合的经历,张晋元能够更多面地看待产业地产,对产业地产的运营难度,具有更深的体会。

“窄门”的生存之道

《21世纪经济报道》(下称《21世纪》):许多房地产商布局产业地产,都有一个终极的目标就是通过产业勾地。你认为,在产业地产领域核心的能力是什么?对于房地产商来说,在产业地产领域应该如何发挥主观能动性?

张晋元:金地产业地产公司的核心业务是产业园区的投资、开发和自持运营。在当前的住宅地产开发模式中,往往是通过销售住宅来平衡开发过程中的现金流,但金地的产业地产模式是靠“养”。我们的产业地产业务是以重资产投资自持经营为主的业务,靠的是资产价值的提升来兑现投资回报,只有运营状况良好才能贡献稳定的现金流,也才有可能获得溢价租金。因此产品设计、产业招商和运营服务在产业地产中是核心的能力。

也正是因为产业地产的特性,所以必须以最纯粹的态度进行产业地产开发,而不是为了“住宅勾地”才去开发产业地产。我们做产业地产的意义并不是为了去拿住宅用地,而是为了要建立真正的产业运营能力和实现产业园资产价值的提升。

如果将产业地产作为一个独立业务去看待,对于资金成本较低的企业来说,它是一个值得期待的业务,因为从租金回报率来看,它并不比商业、办公、酒店等资产类别差,甚至还要更高,但是能否实现较高的租金回报率关键还是看前期的产品设计、产业招商和后期的运营服务能力。

当然,对于传统房地产商来说,过往的地产开发经验也并非完全无用,在产业地产领域,过去的一些成功经验依然能够发挥作用。

例如,地产开发的经验和能力能够让房地产商们做到更快、更好、更低成本地将产业园区建设起来,而房地产商的产品设计能力也是可以部分转移到产业地产领域的。不同行业和不同发展阶段的产业客户对产业园的空间、结构、功能、配套等都有不同的需求,如果能够利用多年的房地产产品设计理念和经验,既能做到产品标准化实现快速复制,又能做到产品创新满足不同客户不断升级的需求,就能实现产品的领先。

此外,在产业地产中,不可避免地会要配置满足产业园区生活需求的配套,例如长租公寓等具备居住功能的产品,在这个方面,地产开发的能力也能发挥作用。

金地的产业模式论

《21世纪》:在产业地产领域,金地是为数不多全链条布局的房企。可否介绍一下,金地的“投孵研管退”全链条是如何运作的?

张晋元:具体而言,金地一直致力于打造一个从产业投资、孵化、加速到园区运营的协同发展模式,希望打造一个完整的产业生态链条,给企业提供全生命周期的服务。

在行业上,金地聚焦于人工智能与生命科学两个产业,因为它们有广阔的发展前景,也涌现了一大批上市公司和独角兽企业。我们也围绕人工智能、生命科学领域做了大量的产业投资。

除此之外,金地目前还投资了多只全球知名的创投基金,聚焦产业前沿项目进行战略投资,涉及人工智能、大数据、云计算、芯片研发、生物科技、基因检测等领域。

正如金地的理念,“核心能力和终极目标是孵化一个产业”,我们聚焦的领域,在北京、深圳、上海、南京、美国硅谷等全球产业高地,也布局了多个产业孵化器,同时引进具有专业背景的顶尖人才,负责创新项目的孵化加速。

产业地产是投资回报周期较长的生意模式,但金地坚持把握长线思维。我们大多数的资产都是自持经营,通过引入优质客户、提升运营质量、促进产业聚集等方式,提升园区资产价值。

在整个闭环中的最后一环,金地也针对不同类型园区资产,形成相匹配的资本退出路径,通过不同形式的资产证券化手段实现退出,形成商业模式价值的闭环。

《21世纪》:假如做产业地产是为了通过打通闭环来实现投资回报,这对企业的能力必然提出了更高的要求。你觉得,金地区别于其他企业的地方是什么?是如何考核产业地产公司的?

张晋元:金地看待产业地产与其他公司或许存在一定的区别。在金地,住宅开发与产业地产是完全独立的业务,两者是两个并行的业务单元。我们产业地产公司完全只做产业园区的开发和运营。

因此,金地对产业地产公司的考核也是从这个生意模式的角度。例如,产业园区的投资要满足一定的财务回报,我们会有相应的标准,例如租金收入、招商速度、满租后的租金回报率(NOI)等,以此来衡量每一个园区的经营情况。

要谨记我们“并不是在以地产思维做产业,是在以产业的逻辑做产业”。从这方面来讲,产业地产公司必须要具备丰富的产业资源才能够形成“网络效应”。如果想要把产业做好,它一定是要有规模的,一定是要在中国主要的产业核心城市都拥有研发型、生产型的产业园,才能够更好地为企业服务,帮助企业成长。

因为当企业成长到一定规模的时候,它会有扩产的需求,会要在中国的产业核心城市建研发中心和工厂,如果我们在这些城市都有布局、都有载体,我们就有能力为他们提供相应的服务。因此,规模也是金地考核产业地产公司的重要指标。

截至2021年5月,金地集团的产业园区布局已经初具规模:在全球20余个产业核心城市实现了布局,开发运营产业类项目达33个,运营面积逾400万平方米,布局区域覆盖中国长三角、珠三角、环渤海以及美国纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶、圣何塞、圣地亚哥等全球产业高地,产业园区吸引了众多世界500强及目标产业领域的领先企业入驻。

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