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“全链条”调控与供给侧发力:房地产的底层逻辑之变

2021年08月13日  05:00  21世纪经济报道  张敏 

在调控范围上,从传统的房地产开发投资领域,逐渐延伸到二手房、租赁、城市更新,乃至物业管理等各个链条。

在我国房地产调控历程中,曾有不少政策被称为“史上最严”,但从实际力度上看,这些政策远不及当下。

自去年8月“三条红线”政策推出以来,我国的房地产调控又经历了一轮持续加码。叠加2017年以来的各项政策措施,使得当前的调控力度达到空前的水平。近些年房地产市场的“量增价稳”,也在很大程度上得益于此。

近年来的房地产调控有两条清晰的逻辑线:在调控手段上,借助限购、限贷等措施对需求端进行抑制的同时,加大了土地、金融等供给侧的改革;在调控范围上,从传统的房地产开发投资领域,逐渐延伸到二手房、租赁、城市更新,乃至物业管理等各个链条。

近日,青岛、深圳、天津等城市中止了第二轮土地集中出让,并按照监管部门的要求,重新修订交易规则。这即被认为是对土地供给侧的改革“打补丁”。

调控思路的变化,既是楼市发展到现阶段提出的新要求,也深刻改变了房地产业的底层逻辑。有分析人士指出,过去多年来,我国主要依靠市场化手段解决住房供应不足的问题,如今则转变为解决结构性供需矛盾,并化解以往过度市场化积累的风险。这也蕴含了行业定位的调整,以及整体调控目标的改变。

调控思路的变化,既是楼市发展到现阶段提出的新要求,也深刻改变了房地产业的底层逻辑。郑迪坤 摄

两条逻辑线

如火如荼的第二轮土地集中供应,近日陡然出现变数。青岛、深圳、天津等城市陆续中止了土地集中出让,但并未声明具体原因。

与此同时,一份文件在坊间流传,显示自然资源部对部分集中供地城市作出新的部署,以期在增加供应的同时,更好地稳定地价。21世纪经济报道记者从多个信源处证实了该文件,自然资源部提出了四点主要要求,其中包括“单宗地溢价率不得超过15%”、“达到上限后不得以竞配建等方式增加实际地价”等。第一轮集中供地结束后,一些问题开始出现,这些措施被认为是“打补丁”。

集中供地政策于今年初正式推出,自然资源部选取了22个热点城市进行试点,按照每年不超过三次的节奏,实施土地集中公告、集中出让。在很多从业者看来,“零售改批发”的方式,是土地供给侧的重大变革,其影响不亚于17年前的“8·31新政”。

在此之前,融资端的供给侧改革早已展开。2020年8月,监管层根据剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比等三条指标,为房企划定“三条红线”,并根据房企的踩线情况,实施四档融资量化管理。当年年末,监管部门又根据银行等金融机构的房地产贷款占比,对房贷实施“五档”管理。

供给端调控的强化,被认为是近年来房地产调控的一条重要逻辑线。与需求管理相比,这些政策对投融资和拿地的影响更加直接,也能够更好地控制金融和土地风险。

楼市调控的另一条逻辑在于,从传统的房地产开发投资领域,逐渐延伸到二手房、租赁、城市更新等各个链条。

“租售并举”的说法早在2014年就已提出,但近年来,对租赁行业的监管明显升级。自蛋壳公寓于2020年出现爆雷以来,监管层就在不同场合多次强调,加强对租赁市场的监管。

今年6月,国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。7月,监管层以电视电话会的形式,对发展保障性租赁住房做出部署。此后,多个城市提出租赁住房建设计划,按照规划,这一住房品类将大量推出,并会逐渐改变市场供应结构。

对二手房交易的监管同样在加码,除了以二手房交易为抓手,严控各地的学区房炒作外,近期不少城市在调整二手房交易指导价格,从而更好地规范交易,并稳定价格。与此同时,对二手房交易秩序的检查和整顿也空前频繁。

8月,调控之手伸向城市更新领域。住建部发布征求意见稿,强调在实施城市更新行动中防止大拆大建。此举也被认为是对此前政策的纠偏。

由此,当前的楼市调控政策不仅覆盖供给和需求两端,而且延伸至全链条,其力度和广度都堪称前所未有。

重构房地产

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来,这种变化的背后,是房地产市场发展到现阶段的必然要求。

他向21世纪经济报道记者表示,过去多年来,房地产作为市场化改革最充分的行业之一,以市场化为主的方式基本解决了国民住房保障的巨大历史欠账,对中国城市建设与地方财政的贡献亦是功不可没,多年来已然成为国民经济第一大行业。

业界公认的一个时间节点在于,2014年前后,我国住房从供不应求过渡到供需平衡的阶段,市场也开始表现为结构性供需错位。

但与此同时,一些地方的经济增长对房地产业形成了过度依赖,主要表现为“土地财政”、“房地产财政”等。这也在一定程度上造成了新的问题,“以无限推高房价与地价形成新的住房结构化矛盾的同时,也导致了资源向房地产行业的过度聚集,并累积了巨大的金融风险。”

今年以来,部分房企出现债务违约,便暴露出这种金融风险。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,这其中虽有政策调控的倒逼作用,但即使抛开这一因素,一些房企的财务模型也相对脆弱,难以抵御正常的市场波动。

柏文喜认为,从中长期宏观政策选择的角度,不再以房地产作为短期刺激经济的抓手,而以稳房价、稳地价、稳预期和“房住不炒”作为目标,有效解决住房结构性矛盾,就成为“双循环”模式下的必然选择,也是防范涉房风险“灰犀牛”、保证经济平稳运行的题中应有之义。

由此,房地产业的底层逻辑,就从依靠市场化手段解决住房供应不足的问题,转变为解决结构性供需矛盾,并化解以往过度市场化积累的风险。“去年下半年以来一系列调控政策的出台,乃至对原有政策的查缺补漏,都反映了行业底层逻辑和行业定位的变化。”

事实上,在监管部门的“口袋”中,可供选择的调控工具越来越丰富,政策组合也趋于多样化。前述房企人士认为,近些年房地产市场交易保持高水平,但价格总体平稳,很大程度上得益于调控政策的灵活性和针对性。

自然资源部下属某机构相关负责人还向21世纪经济报道记者指出,除了与政策制定直接相关的部门外,近年来,公安、网信等部门也越来越多地参与到市场秩序的整治中,体现出执行层面的强化。

他强调,这种变化十分重要,因为只有执行到位,政策背后的理念才会逐渐深入人心。以往很多调控政策效果不佳,原因之一即在于政策的反复,以及执行中的大量漏洞。

“现在基本没有人对政策松绑抱有幻想了。”该人士表示,现阶段,调控政策只会“打补丁”或纠偏,但总体思路和调控目标不会发生变化。

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