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广深第二轮集中供地规则生变 限房价限溢价后楼市何往?

2021年08月31日  05:00  21世纪经济报道  吴抒颖,陈燕曼 

外界关于“土拍规则修改”的传闻终于得到现实的印证。近期,全国多地陆续公布第二轮集中供地的信息,与第一轮集中供地相比,第二轮集中供地在细则方面均出现了不少变化。

外界关于“土拍规则修改”的传闻终于得到现实的印证。近期,全国多地陆续公布第二轮集中供地的信息,与第一轮集中供地相比,第二轮集中供地在细则方面均出现了不少变化。

粤港澳大湾区核心双城广州、深圳也在这样的背景下挂牌了第二轮集中供地的地块。

继2021年8月26日广州发布土拍公告之后,8月29日深圳带着“史上最严”的土拍规则宣布恢复第二轮集中供地。从广深两地发布的最新土拍规则来看,两地均响应了此前自然资源部要求的土地溢价上限15%、严控楼面地价等相关要求。

这是在稳地价、稳房价、稳预期的基调下,调控进一步向土地市场延伸的举措。中原项目部总经理黄韬在接受21世纪经济报道记者采访时表示,土拍规则的调整是政府按照“三稳”的节奏进一步落实措施,未来政策会持续收紧直到楼市价格有明显的下降。

限房价限溢价

在今年4月首次集中供地结束之后,广州即将迎来第二批集中供地。

8月26日,广州公共资源交易中心发布公告称,第二轮集中供地将于9月26日和27日在网上限时竞价并预计于9月底结束交易。根据公告,此次广州集中供地涉及48宗住宅用地,合计用地面积305公顷,建筑面积879万平方米,总起拍价1124亿元,折合楼面单价12791元/平方米,其中越秀、天河无新增土地供应。

从发布的公告来看,广州第二轮集中供地与首轮集中供地相比,在规则上有明显的变化,且变得更加严格了。公告指出,本次挂牌地价最高溢价率不超15%,其中作为热点区域的海珠江泰路溢价率被限制在9%。数据显示,在今年4月份广州首批集中供地成交的42宗地块中,有8宗地块溢价率超过40%,6宗地块达到45%。

此外,在广州的第二批集中供地中,还做出了限制企业房企申请竞拍次数、严查企业买地资金、限制最高楼面价等要求,主要采用“限地价+竞自持+摇号”的方式进行拍卖。同时,公告规定,黄埔南沙宗地范围内未来建成的房屋售价黄埔限价在2.85万-4.6万元/平米、南沙限价在2.4万-3.78万元/平米。

与广州类似,深圳第二轮集中供地也在规则上做出了相应调整。

8月29日,深圳市规划和自然资源局重新发布公告宣布将于9月28日举行2021年第二批住宅用地集中出让,在这之前,8月6日深圳曾宣布暂停二轮土拍。

公告显示,9月28日的土拍中涉及的地块与之前没有变化,总用地面积约83.4公顷,挂牌起始价约为421.98亿元。然而,经过这段时间的调整,深圳土拍规则与之前俨然不同,被称为 “史上最严”土拍。

此次深圳对拍地规则的调整范围覆盖了企业从拿地到售楼的整个过程。

根据公告,除了严格落实购地资金审查机制、限制企业拿地数量、强化企业信用约束等调整之外,深圳在土地竞价方式上首次推出“三限双竞+摇号”;此外,在限溢价方面,深圳与广州一样将土地最高溢价从45%下调至15% ,同时进一步下调住房销售限价,公告指出,本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%,安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%,进一步强化地价房价联动。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,此次深圳对供地规则进行调整意味着深圳建立起“地价-房价”联动控制的商品房新模式,房价地价进入全面管控阶段,楼市更加强调公共属性而不是市场化。

房价预期趋稳

今年上半年,全国22城开始实行集中供地,其初衷仍是为了限地价、稳房价、稳预期。但是从第一轮集中供地的结果来看,这并没有成功浇灭开发商的拿地热情,土拍市场依然竞争激烈,溢价率也处于较高位置。

为了让土地市场走势趋稳,官方也开始作出新的部署。据21世纪经济报道此前报道,自然资源部日前对部分集中供地城市作出新的部署,以期在增加供应的同时,更好地稳定地价。自然资源部提出了四点主要要求,其中包括“单宗地溢价率不得超过15%”“达到上限后不得以竞配建等方式增加实际地价”等。

在这种背景下,第二轮集中供地从规则上看除了较之前更为理性以外,还体现出不同地区之间差异化的特点。

例如广州此次的土拍规则中就要求黄埔、海珠、南沙出售给无房家庭占比不低于总套数的50%。

广东省房协专家邓浩志分析认为,这个政策在南沙以及黄埔知识城这些较偏的位置会比较好执行,但如果在海珠或者黄埔的核心地段未必高效。“因为海珠这些核心区域房价本就很高,这些年的新房买家几乎都是改善型家庭,首次置业家庭买不起。对于房企而言,海珠这类土地的竞拍必须谨慎,针对首次置业者的产品不是做小户型就能有出路的,可能要准备降价的方案。”

关于接下来的楼市价格趋势,黄韬表示,未来房子价格会呈现出分化的趋势。“少量优质好房子仍然上涨,大量‘伪豪宅’降价,整体房价看实体经济,”李宇嘉也指出:“未来新房价格有望下降,同时,考虑到二手房价格管控的情况,新房和二手房价格联动控制的价格形成机制也已经形成,新房和二手房联动下跌的局面已经形成。”

而深圳第二轮集中供地,将销售限价往下调整的动作也被认为具有很强的信号意义。李宇嘉表示,稳地价稳房价是在全国范围内的顶层设计。“在深圳可能就是要让房价下跌,因为深圳这几年来的房价暴涨,其中的泡沫成分非常大,深圳房价下跌是对去泡沫最有力的落实,是对‘房住不炒’最坚定的贯彻。”

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