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社论丨坚持调控同时做好风险防范,实现房地产泡沫有序出清

2021年09月11日  05:00  21世纪经济报道 

要通过调控政策坚持扭转市场预期,让部分高杠杆企业受到惩罚,避免周期性反弹,不能为了短期利益而牺牲未来。

据媒体报道,全国多个城市公布“限跌令”,严禁地产企业低价倾销、打价格战,坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

发布“限跌令”的主要是一些二三线城市,楼市存在下行压力,但在一线城市,则继续实施严格的调控政策,抑制房价上涨。对于在一二三线城市都有项目的企业而言,或将面临一定的压力,一些企业出现了财务危机。

目前一些地区和城市的房价存在下行压力,原因各异,很大程度上是源于供给过多,而需求不足。在这些城市,虽然过去曾因一线城市房价引发的普涨效应而出现上涨,但本地的经济结构、人口与收入都不支持房价过快过高上涨,因此,当一线城市不再继续上涨并向二三线城市传导时,价格虚高的问题就会显现。

随着中国政府落实“房住不炒”政策,对一线城市的楼市进行严格调控,并且对房地产企业设置债务红线,对银行按揭规模进行限制,二三线城市的地产项目就可能会有“降价抢跑,落袋为安”的冲动。这种状况很容易引起价格战,导致交易秩序的混乱并制造不稳定的市场预期,因此,限跌政策有利于稳定秩序与预期,避免踩踏式行情出现。

但是,市场存在买涨不买跌的情绪,当出现下跌趋势与预期后,销售就会变得冷清,交易量很可能会大幅下滑。而一些房地产企业则面临债务压力,有迫切去库存降杠杆的要求,最终导致房地产企业面临流动性压力。目前,这种压力仅仅存在于部分企业。但如果交易量持续走低,有可能会传导到更多企业。

这也是中国楼市与其他国家楼市不同的地方。在日本和美国,房地产危机主要是因为购房者过高的杠杆在房价下跌后形成按揭坏账并将风险传导到金融体系。但中国购房者的杠杆率受到了严格的限制,这是因为购房者首套房首付比例至少三成,且大部分住房是在过去低价格时期购买的,2016年以来购房者的规模占比较小,即使楼市出现下跌,住房按揭的坏账率也较为有限,主要是高杠杆炒房者或者生意失败的家庭面临还款风险。

目前楼市面临的可能风险是房地产企业的流动性问题,大部分企业预期政府会周期性放松楼市,因此,许多都使用了过高的杠杆。当政府不再继续周期性放松的时候,这些企业就有可能会陆续出现债务违约现象。这也是目前市场所担心的,害怕引起金融风险。因为,房地产行业的规模较大,如果出现行业性的风险,不管是对就业以及GDP,还是对金融秩序,都可能出现难以预测的影响。

过去该行业的一些企业总是在赌经济下行时政府会刺激楼市,并且往往取得成功,推动房价脉冲式上涨。帮助房地产企业去杠杆的做法,一般是通过涨价吸引购买者,让居民部门继续加杠杆,而转移杠杆的做法进一步导致居民部门在今年第二季度的杠杆率达到62%。

毫无疑问,那些承受压力的房地产企业应该尽快出售资产应对流动性压力。理论上而言,目前的政策组合对房地产企业与金融体系的影响应该经过了压力测试,同时中国还在准备进行大规模的公共租赁住房建设,因此,市场部门的房地产投资下降可以用公共租赁住房投资来补充,从而起到支撑经济的作用。

房地产处于中国经济核心区域,涉及到金融和财政两大领域,但也可能成为影响经济转型、形成金融风险的因素。从长远看,逐步缩小房地产部门的规模和杠杆率,实现市场的软着陆是非常重要的。当前,要通过调控政策坚持扭转市场预期,让部分高杠杆企业受到惩罚,避免周期性反弹,不能为了短期利益而牺牲未来。监管部门也要为这种惩罚做好风险监控和防范的准备,实现行业泡沫的有序出清。

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