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统计局公布1-6月全国房地产开发投资和销售情况。1-6月份，全国房地产开发投资62780亿元，YOY+1.9%，较1-5月份增速提升2.2pct；商品房销售面积69404万方，YOY-8.4%，降幅比1-5月份收窄3.9pct；商品房销售额66895亿元，YOY-5.4%，降幅比1-5月份收窄5.2pct；房地产开发企业到位资金83344亿元，YOY-1.9%，降幅比1-5月份收窄4.2pct。

点评

销售数据持续恢复、Q2单季创近年来新高：1-6月份全国商品房销售面积69404万方，YOY-8.4%，降幅比1-5月份收窄3.9ct；商品房销售额66895亿元，YOY-5.4%，降幅比1-5月份收窄5.2pct；对应累计销售均价为9638元/平米，YOY+3.3%，较1-5月份增速提升1.4pct，环比1-5月份均价提升138元/平米，幅度为1.5%。从半年度完成率看（上半年销售金额/上一年销售金额），上半年完成率为41.88%，为2015年来完成率新低（主要受疫情影响）。分季度看，Q1受疫情影响较为直接，销售金额同比下降24.68%；Q2季度增速恢复至6.58%，较19年Q2单季度增速提升0.99pct；考虑到当前房企在Q3、Q4季度的推货节奏有所提前，我们认为往年Q4冲量的情况或提前，且在维持销售金额-4.0%的判断下，我们测算下半年销售金额预计目标为86441亿元（YOY-2.90%），以Q3：Q4为1:1的结构看，Q3、Q4季度预计增速分别为5.95%、-10.39%。

东北区域单月增速提升较大、二线城市单月增速首次转正：以销售面积口径看，区域分布上，东部区域、中部区域、西部区域、东北区域分别取得单月增速+6.8%、-6.0%、+5.2%、-3.7%，较上月增速分别收缩7.0pct、收缩11.1pct、收缩7.6pct、提升12.4pct；累计销售面积增速分别为-5.4%、-14.1%、-5.6%、-17.3%，较1-5月份增速分别提升4.4pct、3.2pct、3.7pct、5.1pct；东部区域及西部区域销售表现度较强。城市能级表现看，一线、二线、三四线及以下城市在6月单月增速分别为-0.1%、+11.7%、+1.5%，分别较上月增速提升4.3pct、13.5pct、-9.7pct；三四线及以下城市连续三个月取得单月正增长、二线城市单月增速首次转正、一线城市单月增速已恢复至0附近。我们认为当前市场的需求韧性较强，近期虽有个别城市如深圳、宁波等调控政策收紧，但仍未偏离因城施策的方针，短期或对市场情绪有所影响，但中长期并未改变需求结构。

竣工端上半年恢复度低于预期、或为疫情影响：1-6月份房屋竣工面积29030万方，YOY-10.5%，降幅收窄0.8pct，其中6月单月竣工面积5343万方，YOY-6.6%，较5月单月增速收缩12.8pct；上半年房屋竣工面积完成率为2019年全年的30.26%。竣工端的数据恢复度低于我们此前预期，或为疫情影响及疫情以来部分地区允许无责任延后竣工，导致当前竣工增速不及预期，但下半年我们认为仍有望迎来竣工端的修复上行：1）我们统计的典型房企竣工增速，可以看到大部分房企竣工计划都是高增长，平均增速+27%（万科8%、保利24%、中海19%、蓝光50%、新城91%、荣盛3%）；2）16年来竣工端在每年上半年相对于当年的完成率区间为30%-40%，与房企端结算层面上下半年4:6或3:7的结构相近；参照以往的经验竣工的重点在下半年，基于今年年初疫情影响的考虑，我们认为竣工端在下半年完成率的占比或提升。

累计投资增速转正，全年维持投资增速4.2%的判断：1-6月全国房地产开发投资62780亿元，YOY+1.90%，较1-5月份增速提升2.2pct，累计投资增速首度转正。分区域表现看，东部、中部、西部、东北地区1-6月累计增速分别为-+2.3%、-4.8%、+7.6%、+1.0%，分别较上月增速提升2.4pct、2.0pct、2.1pct、0.4pct，以增速提升幅度看，东部、西部、中部投资力度增强。我们认为投资增速的恢复与建安投资走强有较强关系：1）1-6月份新开工面积97536万方，YOY-7.6%，其中6月单月新开工28003万方，YOY+8.9%，单月新开工面积为08年来新高，表明房企当前投资意愿积极；2）1-6月份施工面积792721万方，YOY+2.6%，单月增速+11.4%；若以上一年同等水平的施工力度测算，则单月实际投资增速可到20.59%的增速；3）资金层面的支持：1-6月全国房地产开发企业到位资金83344亿元，YOY-1.9%，降幅比1-5月份收窄4.2pct；其中，国内贷款13792亿元，YOY+3.5%；利用外资46亿元，YOY+8.0%；自筹资金26943亿元，YOY+0.8%；定金及预收款26474亿元，YOY-7.0%；个人按揭款13202亿元，YOY+3.1%；国内贷款、自筹资金及个人按揭款恢复明显，与当前信用宽松环境相关。我们认为当下房企投资意愿较为充足，且施工端、土地购置费端均有对投资较强的支撑力度，维持全年投资增速4.2%的判断。

投资建议

重点关注中期业绩超预期的房企。1）高周转房企上半年竣工端恢复明显，结算金额或有超预期可能，2）17、18年拿地成本控制较好的房企，在结算阶段毛利率或相对维持稳定，3）下半年TOP30房企物管拆分上市热度不减，对母公司估值提振作用明显。短期重点推荐：保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等；持续建议关注：1）优质地产：保利、万科A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）旧改混改商业：城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。

风险提示：政策变化不及预期，房屋销售大幅下滑，房地产开发不及预期

研究报告：《统计局6月数据点评：Q2单季销售金额创近年来新高、累计投资增速转正》

对外发布时间：2020年7月17日

报告发布机构：天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

本报告分析师：陈天诚

SAC 执业证书编号：S1110517110001