核心观点

1、北京二手房市场已走出疫情影响。贝壳研究院数据显示，北京链家二手房1-9月累计成交量同比实现转负为正，同比增长3.5%。

2、疫情打破季节规律，三季度同比增长45.8%，增幅为18年二季度以来最高水平，交易量重心向外围城区移动。

3、成交均价连续五个季度同比持续阴跌，三季度成交均价同比下降1.9%，较二季度跌幅收窄0.3个百分点。均价持续下探主要受结构性因素影响，从贝壳研究院价格指数来看，市场价格整体表现平稳。

4、金融环境整体宽松预期平稳、供给端稳定，预计市场进入四季度将自然回落后季节性反弹。但受疫情打乱需求释放季节规律的影响，叠加新房市场分流，预计四季度反弹力度将弱于去年同期，预计全年量增价稳。

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三季度市场走出疫情影响，价格结构性下跌

1、走出疫情影响，成交量同比增幅连续9个季度以来最高

三季度北京二手房市场走出疫情影响。贝壳研究院数据显示，北京链家二手房成交量三季度同比增长45.8%，同比增幅为18年二季度以来最高水平，环比下降10%。1-8月累计成交量同比为下降1.2%，至9月末实现前三季度同比转负为正，全年累计交易量同比增长3.5%，北京二手市场已走出疫情影响。

疫情打破季节规律。从成交节奏来看，抵御首轮疫情冲击，3-6月市场完成了第一轮修复，6月中旬疫情复发后得到快速控制，三季度市场完成了第二轮修复，传统的二至三季度成交量连续下行的季节规律被打破。

从成交总价结构来看，三季度修复同样由刚需率先释放。带看方面，450万以下房源月度带看量环比增长率高于750万以上房源8-10个百分点。成交方面，季度内450万以下房源成交占比高点较6月提升5个百分点。

从空间上看，主城四区季度成交占比环比下降1.7个百分点，主城六区季度成交占比环比下降2.2个百分点，降至70.4%。交易量重心向外围城区移动。季度交易量环比增幅超过50%的小区，区位属性为非主城六区的占比超过半数。

分具体城区来看，贝壳研究院数据显示，三季度交易量同比增幅来看，门头沟区居于13区首位。西城区成交量同比增幅最小，为7%。此外昌平区、通州区、房山区、亦庄开发区、大兴区等区域，以外围城区为主，成交量同比增幅超过50%。

分商圈来看，一定交易规模以上商圈三季度交易量环比增幅排名，前十大热点商圈分别为沙河、五道口、海淀北部新区、军博、双榆树、广渠门、亚运村、公主坟、九棵树、玉泉营。

三季度修复有以下两方面支撑：

第一，外围城区均价下降明显，成交热度外移。自调控后外围城区均价跌幅相对较大，入市门槛降低，吸引刚需入场。大兴区、门头沟区、通州区等城区三季度均价较2017年均价跌幅均较大，累计跌幅大兴区居于首位。

第二，相对宽松的金融环境支持。放款周期持续稳定在30天，处于2019年以来最低位，较二季度高点缩短17天。首、二套平均房贷利率水平连续四个月保持低位稳定，资金成本低位企稳、金融环境相对宽松吸引需求入市。

2、成交均价结构性下探，价格指数表现平稳

贝壳研究院数据显示，北京二手房成交均价同比连续五个季度呈现持续阴跌态势，三季度同比下跌1.9%，较二季度跌幅收窄0.3个百分点，环比下跌1.6%。

全市均价持续下探主要受结构性因素影响。西城区学区政策执行之后，西城区成交占比三季度下降至自2018年以来最低水平，全市成交量占比5.9%，较二季度环比下降3.2个百分点。三季度市场成交向外围城区移动，非主城六区成交占比上升2.2个百分点，为自2017年来单季度最大增幅，导致全市均价结构性下降。

从贝壳研究院价格指数来看，自2月以来价格指数呈现自然回升，整体月度浮动在2%以内，三季度内月度浮动收窄到0.5%以内，市场价格整体表现平稳。

3、整体市场预期持续下降，成交周期维持高位

业主涨价次数占比自5月后出现四个月连续下降，9月下降至12.9%，较年内最高点累计下降5.7个百分点。业主预期持续偏弱，未来均价可能出现小幅下跌。

从成交周期来看，9月房源端成交周期缩短7天至114天，出现小幅边际改善，但与去年同期相比延长12天，整体仍处于高位水平。客源端成交周期连续两月稳定在98天，购房决策持续谨慎。

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四季度季节性反弹，力度弱于同期，全年同比量增价稳

国内经济持续修复，货币政策保持稳定，金融环境整体宽松预期平稳。2020年8月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR3.85%，5年期以上LPR为4.65%。至此LPR已连续5月保持不变。北京月度放款周期8月下降至2019年以来最低位。未来短期我国货币政策预计继续保持定力，房贷利率预计持续低位稳定，金融环境整体宽松预期平稳。

供给侧新增挂牌量、库存房源量持续稳定。进入2020年以来，新增挂牌量受疫情、学区政策冲击，5-6月出现短期小幅波动，三季度整体恢复平稳。库存房源量年内环比波动在5%以内，三季度基本持平。基于目前市场价格平稳，四季度预计出现重大调控政策必要性不强，供给侧预计延续稳定态势。

综合来看，预计市场进入四季度将自然回落后出现传统季节性反弹。但受疫情打乱需求释放季节规律的影响，叠加新房市场分流，预计四季度反弹力度将弱于去年同期。在供需情绪稳定、货币条件维持低位宽松状态下，预计全年量增价稳。

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