摘要

住宅用地市场：贝壳研究院统计整理数据显示，前三季度累计成交257万㎡，同比上涨1.8%，土地出让金为1572亿元，同比上涨了38%。三季度土地市场量价增速虽仍保持上涨走势，但增速均有所放缓。

商品住宅市场：贝壳研究院统计整理数据显示，前三季度商品住宅累计供应面积450.9万㎡，累计成交面积463万㎡，供销比为1，供求均衡。前三季度成交面积累计同比下降8.3%，增速降幅持续收窄。成交均价为47094元/㎡，与去年同期相较下降6%，目前仅不足三成限竞房产品入市，未来待入市的大量限竞房产品供应将对价格增速起到较好的稳定作用。

新房市场库存：截止9月底，北京商品住宅库存面积为为1103万㎡，同比上涨18%，出清周期持续下滑至21个月。这主要由于三季度供应端未见明显发力，而成交端持续向好。年底将近，房企融资、偿债承压，预计供求端将同时提速，出清周期或将在当前水平保持稳定。

住宅用地市场

1、成交面积：

前三季度成交量累计值超过去年同期

2020年前三季度住宅累计成交建设用地面积为256.7万㎡，累计同比由负转正至1.8%，土地市场修复至2019年同期水平。从2018年以来的土地成交情况来看，受到供应放量以及房企储备货值的影响，四季度土地成交量环比三季度均出现一定上涨，预计今年四季度土地成交量仍将延续往年趋势，全年土地成交面积或将超过去年。

2、成交楼面价：

随着优质地块的供应量减少，成交楼面价呈下行走势

贝壳研究院统计整理数据显示，三季度平均成交楼面价为24321元/㎡，同比下降4%，环比二季度下降17%。这主要受三季度成交地块区位等因素的影响，具体来看，一季度两宗鲜少供地的海淀区地块成交，楼面价均超过7万元/平方米，拉高整体市场均价；二季度两宗位于丰台分钟寺的宅地，楼面价分别达到76168元/㎡和73912元/㎡，为年内成交楼面价最高的两宗地块，拉动宅地楼面价提升；而三季度成交地块价格相对较低，同时底价成交地块增加，使得年内成交均价呈下行走势。

3、平均溢价率：

“三条红线”抑制房企融资规模，房企取地更加谨慎，抑制溢价率

贝壳研究院统计整理数据显示，前三季度住宅用地成交金额累计值为1572亿元，同比增长38%，2020年不限价宅地成交面积为396.5万㎡，为去年同期的3倍有余，不限价用地对房企而言操盘空间较大，因此推动了土地成交金额的增长。2020年三季度平均溢价率为11.3%，比去年同期提升了9个百分点，但较二季度有所下降，一方面是由于地块价值因素影响，另一方面是由于近期网传“三条红线”政策的影响，使得房企境内外融资规模收缩，根据贝壳研究院统计，按发行日期计算8月20日-9月20日房企境内外融资规模约992.7亿元人民币，较前一月（7月19日-8月19日）减少24.6%，融资预期的下降使得房企取地积极性有所减弱，在一定程度上，抑制土地溢价率。

商品住宅市场

1、成交情况：

量价齐降，四季度供求端或将同时提速

贝壳研究院统计整理数据显示，前三季度商品住宅累计供应面积450.9万㎡，测算累计成交面积463万㎡，供销比为1，供求基本均衡。从供应角度来看，累计供应面积同比由正转负至-6.6%，三季度当季供应面积为137.2万㎡，同比下滑22%，环比下降47%，三季度供应端增速放缓。从成交角度来看，前三季度累计成交面积同比下降8.3%，同比降幅持续收窄。从月度成交量来看，受8月高基数影响，9月成交量环比下滑18%，但仍高于去年同期4成。在房企融资压力增大的情况下，近期出货意愿强烈，或将加大推盘力度，叠加促销手段，预计四季度供求端将同时提速。

三季度商品住宅成交均价为47094元/㎡，同比下降6%，环比下降1.7%。前三季度北京市场上在售项目竞限房产品占比47%，其价格限制对北京新房市场总体价格起到较好的稳定作用，据贝壳研究院统计，自2016年推出限价地块以来，截止到今年三季度，限价地块共成交1878万㎡，限竞房商品住宅成交了483万㎡，未来仍有大于7成的限竞房项目等待入市，因此长期来看，价格增速将保持稳定。

2、新房库存面积：

出清周期连续3个月下降，回落至年内最低水平21个月

贝壳研究院统计整理数据显示，三季度北京商品住宅库存面积累计值为1103万㎡，同比上涨18%，但受三季度供应量环比下降47%，而成交面积环比上涨47%影响，以近12个月月度成交数据计算，出清周期持续3个月下滑至21个月。随着年底供求端同时提速，出清周期或将在当前水平保持稳定。

备注1：出清周期=库存面积÷连续12个月成交面积平均值

备注2：全文数据截止时间为9月24日，9月全月销售数据为预测值

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