核心结论

■ 北京租赁市场成交量达到年内峰值，租金价格环比上涨。贝壳研究院数据显示，第三季度成交量环比上涨34.0%，7、8月成交量环比连续上涨，并在8月达到年内峰值。第三季度北京平均租金为85.2元/㎡，环比上涨2.2%，同比下降3.0%。

■ 多数城区成交热度回升，租金水平多保持下降态势。多数城区成交量呈现明显上涨，8个城区租金水平小幅下降。

■ 房客源成交周期有所下降，但仍保持高位水平。北京房客源成交周期环比有所减少，同比延长均超10天。

■ 业主出租信心未恢复，挂牌均价保持下降。第三季度新增房源挂牌均价为86.7元/㎡，环比下降1.9%，同比下降3.6%。

■ 租住面积和套均支出同比减少，租客呈现年轻化。60㎡以下户型占比34.2%；套均租金6550.4元/套，环比上涨2.7%，同比下降4.3%。18-29岁租客占比29.1%，同比增加5.2个百分点。

■ 预计四季度加速回落，明年春节有望回暖。今年叠加疫情因素，租赁市场将加速进入租赁淡季。在四季度疫情不反复的情况下，明年春节市场有望回暖。

01

北京租赁市场成交量峰值显现，租金水平回升

第三季度北京租赁市场成交量达到年内峰值，租金价格环比上涨。根据贝壳研究院数据，2020年第三季度北京租赁成交量环比第二季度上涨34.0%，租赁成交量在8月达到峰值。北京自6月疫情反弹后，疫情防控持续好转，随着毕业旺季到来，7、8月租赁成交量持续上扬，在8月达到年内峰值，9月开始回落。从租金价格来看，2020年第三季度北京平均租金为85.2元/㎡，环比上涨2.2%，同比下降3.0%。按月来看，7、8月成交量连续保持环比上涨态势，9月开始环比下降20.3%，租赁市场开始进入传统租赁淡季。

02

多数城区成交热度回升，租金水平多保持下降态势

分城区来看，三季度多数城区成交量环比显著上涨，租赁市场成交热度回升。根据贝壳研究院数据，2020年第三季度各城区成交量明显上涨。除通州、昌平、顺义和亦庄开发区外，其余城区环比上涨均超20%。疫情好转后，北京市各区租赁市场呈现不同程度的热度回升。

西城、海淀、石景山和房山区租金上涨，其余城区租金小幅下降。根据贝壳研究院数据，2020年第三季度西城、海淀、石景山和房山区四个城区的租金环比有小幅上涨，其余城区租金均环比下降，环比涨幅和降幅均在5%以内，各城区租金水平保持平稳。从同比来看，各城区租金均同比下降，降幅在10%以内。

03

房客源成交周期有所下降，但仍保持高位水平

房客源成交周期环比减少，同比延长均超10天。根据贝壳研究院数据，第三季度北京房源成交周期39.1天，环比减少3.7天，同比延长10.9天，客源成交周期21.3天，环比减少2.5天，同比延长13.0天。从环比来看，第三季度房客源成交周期均有所下降，但从同比来看，第三季度房客源成交周期仍维持在高位，疫情好转后，租赁市场逐步修复，但仍需要一段时间。

多数城区房客源成交周期减少，但均保持高位水平。根据贝壳研究院数据，2020年第三季度，除东城、顺义、朝阳和丰台区四个城区外，其余城区房源成交周期环比均呈现减少趋势，房山和亦庄开发区房源成交周期减少超过10天，其余城区减少天数在5天内。从同比来看，除房山、通州、大兴和昌平区外，其余八个城区房源成交周期延长超过10天。2020年第三季度丰台、石景山、通州、昌平、大兴和房山区六个城区客源成交周期环比延长，其余城区客源成交周期环比均呈现减少趋势。从同比来看，除大兴、房山和亦庄开发区外，其余九个城区客源成交周期延长超过10天。

04

业主出租信心未恢复，挂牌均价保持下降

业主出租预期下降，业主挂牌价同比和环比均下降。根据贝壳研究院数据，2020年第三季度新增房源挂牌均价为86.7元/㎡，环比下降1.9%，同比下降3.6%。由于受到疫情影响，业主挂牌预期租金在2月明显下跌，6月止跌上扬后，7、8、9月再次下跌，但降幅持续缩小，市场有所恢复。

05

租住面积和套均支出同比减少，租客呈现年轻化

租客租住面积呈现减少趋势，60㎡以下的户型占比同比增加。根据贝壳研究院数据，2020年第三季度租赁成交中60㎡以下的户型占比为34.2%，同比去年上涨了1.7个百分点。2020年9月租赁成交中60㎡以下的户型占比为35.0%，环比上涨了0.7个百分点，同比上涨了2.4个百分点。由此，经历过上半年的疫情后，租客更青睐小户型的住房。

租客成交套均租金环比回升，同比下降。根据贝壳研究院的数据， 2020年第三季度北京平均每月套均租金为6550.4元/套，环比上涨2.7%，同比下降4.3%。第三季度内，北京租赁成交套均租金在7月达到年内峰值，8月、9月则环比连续下降。

租客群体呈现年轻化，90后、00后租客增加。根据贝壳研究院数据，2020年第三季度北京租赁成交中18-29岁租客占比29.1%，同比增加5.2个百分点，相比于2018年第三季度增加10.6个百分点。其中18-24岁租客占比7.4%，同比增加了2.8个百分点，相比于2018年第三季度增加了4.8个百分点。25-29岁租客占比21.8%，同比增加了2.4个百分点，相比于2018年增加了5.8个百分点，其余年龄段的租客同比均逐步减少。

06

四季度市场或将加速回落，明年春节后有望回暖

预计第四季度租赁市场将呈现明显回落态势，市场或将加速变冷。2020年第三季度租赁市场持续修复，从租赁成交量来看，第三季度成交量环比上涨30.4%，在8月达到年内的峰值，毕业旺季的租赁需求得到一定程度的释放。从租金价格来看，第三季度租金价格同比下降3.0%，相比于第二季度同比降幅缩小了1.6个百分点。根据往年市场变化趋势，由于租赁市场需求减弱，市场将进入传统租赁淡季，从贝壳研究院数据显示，9月租赁成交量环比下降20.3%，租金价格环比下降4.1%，租赁淡季已经开始显现。在今年叠加疫情的影响下，今年第四季度租赁市场热度或将快速下降，呈现回落态势，租赁市场加速变冷。在疫情不反复的情况下，明年春节后租赁市场有望呈现回暖态势。

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