1 何为住宅产品级配标准

级配标准也可以叫做适配标准，可以划分为非级配和级配两部分。

非级配就是将钢筋、砼、地库覆土厚度等内容进行标准划分；这些指标通常是地方强制标准要求的，为了满足设计荷载要求及保证结构安全必须达到的限额指标，这部分成本也是建造中必须投入的。例如某房企指标如下：

△表1-1 地下车库层高限额指标

△表1-2 六度区钢筋含量限额设计指标表（单位为kg/m2）

级配就是根据住宅产品的定位、档次、售价有针对性的对建筑立面、景观、精装修等内容的配置标准进行划分，包括表面材质、厚度、工艺等的选择、材料品牌的选择，并由此确定不同的成本等级。例如某房企外立面级配标准如下：

△表1-3 外墙饰面单方限额指标表

△表1-4 外墙饰面配置标准表

△表1-5 外墙饰面配置标准表

2 如何构建住宅产品级配标准

1. 明确适用范围，任何产品都不能脱离所针对的地域城市，同样的一个产品系列，在北京、上海因为售价，针对的客户群体层次比较高，所选择的级配标准也相应高；而到了地级市或者县级市，因为售价和客户接受度，最重要的是为了保证项目利润率，成本不能突破，从而造成级配标准也相应调整。

2. 明确关键名词定义，例如建筑面积的概念，又分为计容和不计容（赠送面积），可售面积，建造面积等等，不同的公司对于这些面积的定义有相同也有不同，这就需要企业根据自身发展特点和各地的政府规定而不同；

3. 产品档次的划分，根据标准覆盖地域的房屋售价与当地平均房价的比值和净利润率等要求，确定高、中、低或者更细分的档次划分；

4. 指标定义，需要将含量指标和价格指标的含义定义清楚，例如精装修成本指标的概念，通常指精装工程总成本与地面铺贴面积的比值，外立面的墙地比指标通常指外墙展开面积扣除门窗洞口面积后与地上建筑面积的比值；

5. 清楚定义成本口径，要明确相关费用的归属，例如入户门的成本通常不计入精装修成本中。

△表2-1 入户门成本口径

△表2-2 精装修成本口径

3 强化执行保证落地

适配标准明确后最重要的工作就是落地执行，任何一个标准都不是十全十美的，都需要实践的检验，通过在实际应用中去发现问题并修正，同时在使用中切记不能生搬硬套，要灵活应用，每一个项目所处的市场环境、位置、面对的客户以及客户的偏好等等都是不一样的，所以在标准的执行中要有所取舍。

下面举一个简单的示例：某项目成本等级确定为B级，整体上大部分选择B档，但也不是完全遵循，根据成本优先原则为保证项目利润率，大区外立面、标准层公区、户内精装修在保证交付并符合营销承诺的情况下，适当降低选择C档标准。如下表：

标准的落地要给予区域或项目公司一定的授权，使其有动力和意愿去执行和使用，在一定授权范围内可适当调整，当然总部也要约定哪些内容是强制执行，哪些内容是可调整的。同时总部要加强过程中的检查和监督，及时纠正发现的问题。

4 加强后期的更新和迭代

最重要的其实还是后期数据的不断更新和标准版本的更新，标准需要实际项目的应用检验，同时也要从项目上得到第一手的实际数据，通过对标准的不断更新迭代，适应当下主流的产品，这样的成本数据才有说服力和实际应用价值，否则虚无缥缈的说出一个单方指标或者含量根本没有实际参照的具体案例，是完全站不住脚的。常规来说版本的更新一般以2年一个周期为佳，第一年落地执行，第二年收集反馈意见并修订，通过不断的迭代更新才能保证良性发展。