二手房市场

重点城市业主预期走高，年底反弹行情逐步开启

核心结论

上周，全国重点城市二手房市场延续低位波动趋势，成交环比降9%。18城成交普遍下降，上海及合肥需求在黄金周后半段集中释放后，上周成交明显回落。与9月相比，10月前18天重点城市均价环比普遍下跌，环渤海城市跌幅靠前。上周重点城市二手房新增供需环比双降，但新增带看量是2020年以来周度次高值，业主预期连续两周环比回升，年底市场的季节性反弹行情将逐步开启，市场或步入“量升价稳”阶段。

一、国庆后首周重点城市二手房成交普遍回落

总体成交延续低位波动。上周（2020.10.12-10.18）链家重点18城二手房实际成交环比减少9%。国庆黄金周扰动消退后，市场成交重回低位波动趋势。

重点城市成交环比普遍下滑。上周18城中13城二手房实际成交环比下滑。上海成交环比降37%，降幅居18城首位，这是成交在黄金周后半段集中释放后的自然回落，10月第二周（10.5-10.11）上海二手房成交创2020年以来周度最大值。合肥成交环比降幅次之，情况类似。济南、天津等环渤海城市成交降幅仍较大。

成交环比增长的城市中，杭州及成都等城市场在黄金周期间成交水平低，黄金周后半段成交增长不明显，10月前两周杭州及成都周均成交较9月周均分别降55%和39%，国庆后首周成交补偿性释放，成交环比分别增长169%和39%。深圳在先行示范区“大礼包”政策的影响下，上周成交环比增长19%，是自“715”调控以来周度成交最大值。

与9月比，重点城市均价普遍下跌。在前一周重点城市均价普遍下跌的基础上，上周重点城市二手房成交均价以上涨为主，18城中12城均价环比上涨。拉长周期看，与9月相比，10月前18天重点18城中13城二手房均价环比下跌。由于成交表现不佳，环渤海城市均价跌幅靠前，如济南、廊坊及烟台等，均价环比跌幅在4%以上。一线四城均价环比表现为基本持平。此外均价上涨的城市涨幅普遍温和，在3%以下。

二、需求入市积极，预期走高，年底反弹行情逐步开启

带看处高位，业主预期回升。上周重点18城二手房新增房源挂牌量及带看客户量在前一周明显反弹后环比双降，降幅分别为4.3%及4.9%。其中新增带看量环比虽降但是2020年以来周度带看次高值，这预示着年末市场的季节性反弹将逐步开启。受此影响，业主调价中涨价占比连续两周环比回升，上周为19.2%，是近13周以来最大值。市场将步入“量回升价平稳”的状态。

租赁市场

全国重点城市租赁市场成交量环比上涨1.1%

全国重点18城上周租赁市场成交量环比上涨1.1%。依据贝壳研究院数据，上周租赁市场成交量环比上涨1.1%。分城市来看，武汉、上海、济南、青岛、大连、合肥、廊坊和烟台市等八个城市成交量环比下降，其余城市成交量均环比上涨。

总体租金水平稳中微涨，环比上涨1.0%。依据贝壳研究院数据，贝壳平台全国重点18城上周月平均租金水平为42.0元/平米，环比前一周上涨1.0%，同比去年下降5.0%。分城市来看，上海、广州、天津、长沙、合肥和廊坊市等六个城市租金水平呈现环比下降，降幅均在6%以内，其他城市均呈现上涨态势，涨幅均在5%以内。同比来看，深圳、上海、杭州、南京和成都市等五个城市的租金水平高于去年同期水平，其他城市租金水平均低于去年同期，降幅均在11%以内。

新房市场

黄金周前市场集中供应的延后去化，北京新房住宅市场量价均涨

上周北京新房住宅市场量价均涨。其中成交面积14.5万㎡，环比上涨162%，这主要源自黄金周前市场集中供应的延后去化，虽周度成交面积环比值较高，但从历史周度成交数据来看，仍低于近两个月平均周度成交面积18万㎡。上周成交均价为50597元/㎡，受低基数影响，环比上涨19.2%。总体看成交均价保持稳定。

上周无新发布住宅项目预售证。上周库存面积为1132万㎡，环比下降1.2%。但按照近8周成交速度计算，当前存量出清周期为16个月，持续回升。贝壳研究院认为，市场逐渐进入年底淡季，导致近期周度去化面积有所回落，导致出清周期拉长。以近8周市场供求数据来看，供求比为1：1，未来随着供求均衡状态的延续，出清周期或将维持在相对稳定的区间。分区域来看，上周大兴区、石景山区及昌平区成交面积分别为2.73万㎡、2.41万㎡及1.95万㎡，占整体成交面积的50%，拉动整体市场成交量上涨。

土地市场

上周宁波住宅用地成交金额最高，宜宾起始金额最高。

■ 70个大中城市住宅用地市场成交量增速略有回收，但一线城市保持增长

70个大中城市上周住宅用地成交规划建面累计同比增长1.5%，环比上周减少0.8个百分点，同比去年同期减少8.0个百分点，其中一线城市规划建面累计同比增长46.2%，较上周增加2.2个百分点，主要在于深圳成交4宗住宅用地；二线城市同比下滑4.2%，下滑幅度较上周增加0.6个百分点；三四线同比增长8.0%，较上周减少1.7个百分点。整体看住宅用地成交量增速略有回收。

70个大中城市中，一线城市成交楼面价累计同比增长9.1%，较上周下降3.7个百分点。整体一线城市楼面价增速回收。二线城市成交楼面价累计同比增长10.6%，较上周增加0.2个百分点，整体稳定。三四线城市成交楼面价累计同比较上周增长1.3个百分点，由负转正为增长0.8%。

70个大中城市总体累计溢价率为14.8%。其中一线城市12.3%、二线城市15.7%、三四线城市13.9%，均较上周持平。

若本周70个大中城市计划出让规划建面全部顺利成交，则本周规划建面累计同比预计增长12.4%，届时环比本周增长10.9个百分点。

■ 上周宁波住宅用地成交金额最高，达85亿元

上周，宁波成交住宅用地7宗，成交金额85亿元，为全国住宅用地成交金额最高城市，高出排名第二的南宁32亿元。但宁波成交规划建筑面积累计同比仍有一成缺口。宁波宅地市场价格增速回升相对明显，截止上周，累计成交楼面价同比增长52.9%，较去年同期增加15.1个百分点；累计溢价率27.5%，同比增加3.4个百分点。

宁波2020年1-9月新房成交套数累计同比增长1.9%，从8月的下滑4.2%转为增长，市场恢复速度较快。

■ 本周同样关注宜宾，起始金额104亿元，为本周起始金额最高城市。同时，上海计划出让2宗地，平均推出楼面价40430元/㎡，为本周推出楼面价最高城市

宜宾本周（第43周）计划推出7宗住宅用地，总起始金额达104亿元。如果7宗地全部顺利成交，累计成交规划建面降幅预计约为25.9%，届时将环比上周收窄21.1个百分点。

上海本周（第43周）浦东新区计划出让2宗住宅用地，总起始金额达55亿元，平均推出楼面价40430元/㎡。

房企融资

黄金周已过，房企融资规模不振，预计四季度或将保持低温

贝壳研究院统计整理数据显示，按照发行日期，上周房企境内外债券共发行10笔，较前一周增加4笔，融资（含计划）金额约121.2亿元，融资金额环比前一周（1005-1011）增长291.15%（前一周受黄金周影响融资交易日仅有1日）。

上周境外债券规模延续黄金周期间低位，单周发行2笔，发债规模4.2亿美元，环比增加10.2%，在融资结构中占比24%。境内债市上周在黄金周后恢复常态，但规模较仍低于黄金周前平均水平，上周房企新发行境内债券91.8亿元人民币，环比增长202.5%。

黄金周已过，房企融资规模不振，预计四季度房企融资或将保持低温。一方面临近财年的结算节点，尤其是今年在融资新规的要求下，房企为平衡整体负债结构，发债意愿或将降低；另一方面，海外债市受较多不确定因素影响，增加房企发债风险。

数据说明：

重点18城包括：北京、长沙、成都、大连、广州、杭州、合肥、济南、廊坊、南京、青岛、上海、深圳、天津、武汉、西安、烟台、重庆。

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