二手房市场

新增带看客户量环比处于下半年高位

核心结论

上周全国重点城市二手房市场成交环比下滑7.8%，成交绝对水平高于9-10月水平，带看客户量环比持平，业主预期小幅回落，预计今年年底市场反弹力度偏弱。

一、成交环比回落，高于9-10月周均

上周（2020.11.02-11.08）链家重点18城二手房实际成交量环比减少7.8%。此前四周重点18城二手房实际成交在国庆黄金周前半段累积需求释放影响下，持续处在8月以来的高位上，上周成交略显疲乏环比下滑，但成交绝对水平仍高于9-10两月周均。

重点城市上周成交环比普遍持平或回落。上周18城中7城成交环比增加，长沙、合肥及烟台三城增幅在10%以上，其中长沙、烟台两城成交在此前一周回落的基础上反弹，合肥成交连续两周环比回升。北京、成都及西安三城成交环比持平，其中成都在9月中旬调控加码后，市场成交呈现下行趋势，近两周趋平。5城环比降幅在10%以上，其中上海成交在黄金周后半段冲高后持续明显回落，上周环比下滑18%。

二、预期小幅回落，预计年底季节性反弹力度偏弱

上周重点18城二手房新增带看客户量环比基本持平，且处在下半年以来的高位上。重点18城二手房业主调价中涨价次数占比19.3%，环比小幅下降，10月以来市场预期较9月有所改善。由于今年年初疫情滞后二手房需求释放，9-10月市场需求释放步入疲软回落期，与往年下半年市场持续降温不同，今年市场需求积蓄期短，预计年底市场的季节性反弹力度较弱。

租赁市场

全国重点18城上周成交量环比下降7.4%

全国重点18城上周租赁市场成交量环比下降7.4%。依据贝壳研究院数据，上周租赁市场成交量环比下降7.4%，连续三周保持环比下降态势，其中最小的降幅为4.5%。全国重点18城整体租赁市场活跃度连续保持下降，租赁市场持续变冷。分城市来看，全国重点18城中，除北京和杭州外，其余16城租赁成交量环比均呈现不同程度的下降，其中西安、上海、济南、合肥和烟台等五个城市环比降幅超过10%。

总体租金水平稳中有降，环比下降0.9%。依据贝壳研究院数据，贝壳平台全国重点18城上周月平均租金水平为41.3元/平米，环比前一周下降0.9%，同比去年下降3.9%，连续三周保持环比下降态势。分城市来看，北京、深圳、杭州、天津、济南、青岛和合肥市等七个城市租金水平呈现环比上涨，涨幅在4%以内，其他城市均呈现环比下降态势，降幅均在6%以内。从同比来看，成都、杭州、合肥和上海市等四个城市的租金水平高于去年同期水平，其中上海和杭州连续五周保持同比上涨，其他城市租金水平均低于去年同期，降幅均在10%以内。

新房市场

北京新房住宅市场量价均降

上周北京新房住宅市场量价均降。其中成交面积16.8万㎡，环比下降22%，但上周成交面积与近八周的成交面积均值基本持平，成交量并没有发生严重下滑。受核心区成交量减少影响，上周成交均价环比下降4.7%至49072元/㎡。

上周未发布住宅项目预售证，十月以来市场整体供应量明显减少，导致上周库存面积减少为1130万㎡，环比下降2.4%，按照近8周成交速度计算，当前存量出清周期下滑为17个月，在经历过持续四周的拉长后出现收缩。另一方面供应量的减少带来供求关系的变化，三月以来北京新房市场的供求比为0.92，整体出现供不应求的状态。按以往市场供求数据来看，供小于求的状态出现后，供应端市场将会加大供应，预计年底前供应端将再次发力，带来成交量的增长。

分区域来看，昌平区、大兴区及丰台区为拉动上周成交面积上涨的主要区域，成交面积分别为3.45万㎡、2.63万㎡及1.86万㎡，三个区域成交量占上周总成交面积的47%。其中昌平区和大兴区近期热度较高，连续三周成交量蝉联冠亚军位置。

房企融资

境内、境外债券规模双降，成因各异

贝壳研究院统计整理数据显示，按照发行日期，上周（1102-1108）房企境内外债券共发行16笔，较前一周减少22笔，融资（含计划）金额约158.5亿元，融资金额环比前一周（1026-1101）减少46.0%。

上周境外债市低迷，单周发行仅3笔，发债规模11.0亿美元，环比减少50.7%，在融资结构中占比约46%，较前一周降低4个百分点。境内债市规模收缩，上周房企新发行境内债券85.8亿元人民币，环比下降41.3%。

境内、境外债券规模双降，成因各异。境内方面，临近年末，各机构资金余额收缩，房企境内债市活跃度下降，但随着近期多家房企物业公司成功上市，预计未来两月或将拉动物管类企业融资的波动。境外债市短期低迷，境外经济环境干扰因素不减，维持高度不稳定预期。

数据说明：

重点18城包括：北京、长沙、成都、大连、广州、杭州、合肥、济南、廊坊、南京、青岛、上海、深圳、天津、武汉、西安、烟台、重庆。

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