2020年12月18日下午，由中国房地产金融年会组委会主办的2020中国房地产金融年会暨《上市房企信用状况评估报告》发布会在上海中国金融信息中心成功举办。

右二：贝壳研究院首席市场分析师 许小乐

贝壳研究院首席市场分析师许小乐在主题为房地产金融“三道红线”的政策目标与影响的圆桌对话上发表了以下观点：

“从宏观层面，我国房地产的金融风险仍处于安全水平，居民杠杆率在60%左右，企业杠杆率在三道红线约束之下也会逐步下降。但是，‘风起于青萍之末’，风险主要是在杠杆的结构上，要从微观的角度关注结构性风险。”

01

房地产资产化进一步加深

2020年土地、新房和二手市场都出现了量平价涨的特点。土地市场交易量好一些，全年成交面积估计增加9%左右，土地价格上涨15%左右，一线城市涨幅明显。新房面积同比增速达到0.8%，商品住宅均价累计同比增长7.4%。二手市场交易面积微增1%，成交均价同比上涨7%。很明显，这三级市场交易量没有大的增长，但价格出现了较大幅度的上涨。

但是，今年租赁市场租金水平下降10%左右，其中一、二线城市同比降幅均达4.0%，三线城市同比下降1.5%。相比而言，消费价格下跌，资产品价格上涨，表明了今年市场主要是来自金融因素的驱动而非基本面的驱动。在疫情的冲击之下，政府采取了短期应急政策。央行加大逆周期调节力度，综合运用降息、降准、中期借贷便利、再贴现等工具投放中长期流动性，引导货币市场利率中枢下行。房贷利率随着LPR调整而下降，贷款发放周期从45天下降到30天左右。

房贷条件改善使居民杠杆进一步提高。根据国际清算银行数据，2020年前六个月中国居民新增债务累计达到3796亿美元，超过美国、日本、德国、法国的总和。居民部门杠杆率从2019年底的56%快速上升至2020年9月的61%。债务上升，收入增长放缓，偿债能力减弱。

02

房地产市场分化

第一，不同能级市场差异较大。一线城市恢复速度最快，并率先实现累计成交量正增长。前11月一线城市累计成交面积增长0.6%，成交价格同比上涨8.2%左右。二线城市同比下降2.6%左右。三、四线城市成交量下降7.7%左右。

第二，南北差距加大。从成交量看，珠三角、长三角城市群二手住宅成交量同比增速在10%以上，环渤海城市群同比小幅下降，哈长城市群中两核心城市成交同比降幅约24%。长三角和珠三角城市二手房价格普涨，深圳与周边莞惠涨幅靠前，长三角中无锡、上海、南京及杭州等城房价涨幅均在7%以上。北方城市除少数城市价格小幅上涨外，其余城市均下跌。

第三，城市内部核心改善资产涨幅领先。核心区域二手房价格坚挺，涨幅靠前，非核心区域价格下跌。大户型高端改善产品量增价涨，小户型产品价格下跌。

第四，从交易周期看，具有较强公共资源的房屋交易周期缩短，甚至出现供不应求的态势，但大部分没有学区资源的老破小房源成交周期拉长。

这些特点表明，在资产化的过程中，全国性的房价普涨时代已经过去，全国各地房地产市场出现明显的分化，城市房价出现下跌、房地产流动性下降出现的概率开始增加。

03

防范结构性金融风险

从明年的货币信贷环境看，2021年房地产金融降杠杆将持续深化，会从企业端和居民端影响杠杆结构。供应端“三道红线”融资新规大概率在2021年开始逐步落地实行。针对抵押经营贷等资金违规进入房地产市场的现象，地方政府也会出台监管收紧政策。如果房价在调控下出现下跌，或金融机构加强了资金管控，高负债人群的风险容易暴露，房地产信贷的不良率可能会上升。这种情况下，商业银行等金融机构不能再将房地产当成优质资产，应当密切关注微观层面的价值变动，颗粒度应当细化到小区甚至房屋层级。

衡量资产的风险有两个维度：一是减值风险，二是流动性风险。

我们用城市近半年价值变动来定义小区是否存在市场变动风险，半年价值出现下降则可能出现减值风险，并用价值下降的幅度大小定义减值风险的高低。近半年价值下降5%以内认定为有轻度减值风险；价值下降5%到10%之间认定为有减值风险；价值下降超过10%判定为有较高减值风险，需要预警。

根据贝壳找房平台交易周期来评价小区的流动性。数据分析发现，绝大部分城市的住宅流动性在180天以下，超出180天则认为住宅变现具有一定的流动性风险，并用变现时长大小定义流动性风险的高低。住宅流动性在180天至210天之间认定为有轻度流动性风险；210天至270天之间认定为有流动性风险；超过270天认为是有严重流动性风险，需要预警。

根据房屋的小区流动性和价值变动情况，给出三档风险评级。

一级：有轻度价值下降且流动性较差

二级：有价值下降风险与流动性风险

三级：出现价值快速下降且有严重流动性风险；

定义风险指数=一级占比*1+二级占比*2+三级占比*3，计算出主要城市的风险系数。

从结果看，石家庄、郑州、天津、廊坊、济南、烟台等6个城市的风险系数超过0.20，这些城市有超过10%的住宅小区近半年价值减值且变现时长超过180天。

十四五时期，随着我国房地产资产证券化不断推出，房产价值评估评级变得非常重要。借助于房屋特性和交易大数据，能够精准识别出哪些房子是保值增值的，哪些房子容易贬值，从而更好地服务于投资决策。

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