1月21日晚间，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局等八个单位联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（简称“意见”）。意见包含十条举措，其中提出“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。此外，还将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。意见自2021年1月22日起施行。

简评

上海为2021年一线城市首个，全国第二个出台调控政策的城市，力主加大住宅用地供应，打击“假离婚”，堵住炒房渠道。

该政策主要调控内容包括：加大住宅用地供应、打击假离婚、提高增值税征免年限、对购房人首付资金来源及债务收入比加大核查力度等四大方面。

首先，加大住宅供应，特别是商品住房有用地供应。截止1月20日，上海住宅用地成交规划建筑面积累计同比增长48.4%，成交楼面价累计同比增长90.3%，上海土地市场活跃，而稳地价将成为新的调控方向。同时，政策还强调加强南汇（属浦东新区）、松江、嘉定、青浦、奉贤新城等城市郊区的土地出让，据贝壳研究院统计，上述城区2020年成交住宅用地规划建筑面积累计同比分别为：增长3.2%、下滑13.0%、增长63.9%、增长25.9%、下滑17.2%，除嘉定、青浦继续加大供应外，南汇、松江、奉贤或将成为上海2021年供地主力区域。

其次，关于离异，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。也就是说利用3年的期限打击通过假离婚真购房的炒房行为，据贝壳研究院不完全统计，2020年至今已有杭州、深圳、南京、无锡、宁波等城市明确规定离婚后年限范围内按婚前计算的内容，西安也加强了离婚期间公积金对首套的认定规则。打击假离婚的政策手段最早出现于2018年的长沙的调控政策中，其中就强调了夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算的要求。上海也是继深圳之后第二个全面打击假离婚的一线城市，打击炒房势在必行。

再次，提高增值税征免年限，从2年增至5年。据贝壳研究院不完全统计，2020年，深圳、无锡、沈阳、成都等城市均调高转让税年限，加上现在的上海，基本全部从2年提升至5年，提高购房成本，打击炒房资金流转。

最后，核查购房者资金来源早在2016年3月24日上海的调控政策就已经提出，并在2016年“1129新政”、2020年“423上海房贷座谈会”等再次明确政策方向，而本轮政策强化了核查债务收入比的要求，防范金融风险，稳定房地产金融市场秩序，维护房地产市场平稳成为主要目标。据贝壳研究院不完全统计，2020年，除上海外，无锡、长沙、唐山均在核查购房者资金来源方面加强了调控管理。

据贝壳研究院整理，上海2020年下半年，新建商品住宅销售价格指数（同比）保持扩大态势，截止2020年12月，该指数为104.2，较2019年12月的102.8增长了1.4个百分点，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（同比）排名较2019年12月上升了将近28位，排名34名，为防控房价快速上涨，此时出台政策堵住炒房渠道已成为重中之重。从商品房销售数据看，上海2020年第四季度新房市场活跃度较高，因此，抑制过热也成为本次调控将投机者挤出市场的重要背景。

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各地限购力度愈加严苛，那么，北京、上海、深圳的房地产调控究竟是哪家强呢？一张图带你读懂三地政策：