本文系贾康先生在《防范“灰犀牛”》研究报告发布线上研讨会上的发言（2021.1.21）。

感谢会议的邀请，我抓紧时间谈一些研究者的看法。在参会之前已经拿到了文本，刚才也听到两位教授的发言和介绍，我想最简要地说一下自己的一些相关认识。

首先，要评价一下两位教授的这篇研究文献。我的感觉是一个非常理论联系实际、而且有宽阔视野的研究成果，在梳理了有关房地产市场研究文献的基础上，这个论文所把握的切入点，是房地产市场和金融状态紧密联系的考察分析。在中国现实生活中，就在这个视角上，有多年来方方面面见仁见智的各种思路和观点，但是讨论中很多的场合我认为深度还不够，我们要结合着中国推进现代化的过程，不断探讨这样一个重大问题。在现在已经形成的认识方面，这一研究报告已经有分析中一些非常值得肯定的认识结论，另外引出了建设性的意见建议。

我感觉，在自己读下来以后，对于货币政策和房价的关系方面，有一句话是非常值得再进一步强调的，就是在文本27页第一个自然段里说到的发现：“货币政策对于房价具有巨大的溢出效应，但并不是房价的主要驱动力”。这个认识我非常赞成。货币的调控跟房价的关系是显而易见的，但是如果说一个经济体中，房价如它在中国碰到的问题就是从长期来看，感受到的总趋势是上升，而且热度总是容易偏高，引起社会上民众的焦虑和政府受到巨大压力，那么简单地就是归咎于货币政策，是没有把这个事情说到位的，要进一步展开分析。货币政策提供的流动性，从它使房地产市场中交易上实际获得的配套条件来看，显然具有相当紧密的关联，但是整个房地产市场，如果说像中国实践中表现的这样虽反复强调要加以调控，在行政手段用于调控这方面凡是像“9·30”新政这样往下打压的阶段上都几乎无所不用其极，但是实际的运行结果又是房价总体看还是上升，显然焦虑和压力都非常明显，那么就绝对不能仅限于货币供给因素的解释了。而且，房价如果下降，同样出现相关主体的焦虑和压力。在实际生活中间，如国际经验里说到的、两位教授在观察里也提到的，似乎是涨也不行，落也不行。那么怎样才行，才是“健康的长效机制”呢？实际上驱动着房地产市场不断有交易的商品房轨道上的驱动力，最主要的还是要结合着经济的工业化、城镇化、市场化的过程来认识。如果还没有完成城镇化的高速发展阶段，那么总的说这些交易形成的均价的上扬曲线，是没有什么力量把它改变的，因为地皮、不动产落到房屋供给上，它是一种自然垄断的供给，即地皮总是有限的，发展过程中它一定会表现出卖方市场特征；预期的获利空间，就使市场上面资源配置中间总有那样一种力量，跟着这种城镇化和经济发展的成长性，要参加交易来获利。那么主观上可调的，当然就得注意怎么样顺应这种发展的规律，要有一定的制度建设带来的包容性，使城镇化和市场化、工业化还有高科技的信息化等等，在这个发展过程中形成的那个潜力空间能够体现出来，表现在经济的不断成长过程中，包括房地产业的繁荣中，但又不要造成过分的泡沫化。所以对房地产市场又要有激励，又要有约束，要形成中央已强调多年的“健康的长效机制”。这也是一种理想的表述。

实际生活中，我自己多年研究的结果，认为中国在调控这么多轮的实际表现上，用得着“9·30”新政那一年（就是2016年）人民日报评论员的一句话，几轮调控下来“只治标而没有治本”，换句话说，制度建设不合格。政策措施上一味地用行政手段限贷、限购，甚至政府直接去做纯商品房价格上的限制等等，并没有形成健康的长效机制，也没有使我们中国这个房地产市场托出一个左右上下解除焦虑和压力状态这种意愿的实现，这是非常值得深思的。如果从这个角度来说，在现实生活中间似乎这几年的矛盾积累，还有这样一种大家隐隐感觉到的威胁，就是一开始王文教授强调的，这个“灰犀牛”是不是已经看清楚了，怎么防范它冲过来？你如果说整个房地产市场关系到民心，关系到社会的和谐稳定，那么现在涨也是危机，跌也是危机，涨价是等死，跌价是找死，那么这个恶性循环怎么防止，怎么跳出？今天时间有限，我不能更多展开说，但是我愿意非常简要地强调一下自己的思路。

我觉得2016年“9·30”新政推出的那个年头里，中央经济工作会议关于房地产市场长效机制，有一句画龙点睛的话值得我们反复领会，就是一定要解决和房地产这个领域里相关的“基础性制度建设”的问题。有了合格的基础性制度建设，才能标本兼治，才能够不限于只是治标，而也要把治本做出来。也正是有这样的制度建设，才能够使货币政策应该发挥的功能作用，有一个相对而言靠得住的制度安排依托。

在这个方面如果最简单地说，我认为基础性制度建设层面的配套，至少是四大方面：一个是土地制度。这个土地制度直接关系到有效供给，因为在房地产市场上不仅要抑制炒作的需求，还得满足刚需和改善性的需求，还必须增加供给。土地是自然垄断的、有限的，怎样有合理的土地制度能够处理好这个问题？中国总体的土地紧张情况下，就必须解决好以创新形成“占补平衡”——这指的是基本农田，关系到粮食安全等等。占补平衡前提之下，要有市场调节机制去对接，不是一味以行政手段去解决问题，重庆有这方面很好的“地票”制度试点，很遗憾就是始终不许它扩大试点。

再有第二个，是住房制度。住房制度正面地说，必须是一个双轨运行的制度，并不全是房地产市场去配置的问题，它必须有一个政策轨，虽然跟市场对接，但实际它的运行机制是超越市场眼界的，就是我们说的要有保障房这种供给。在深圳，现在种种压力下，前段时间已经在政府方面提出要把这块供给的份量抬高到一半以上，达到60%左右。能不能实现是一回事儿，但是这个意识是对的，一定是托底的保障房和托底之上跟市场直接对接的商品房双轨运行。这样的保障轨上怎么样托到位，也是一个由低到高的过程，也要有合理的一套机制和政策配套。“经济适用房”本来就是托底的意思，但是陆续搞出了十几种花样，严重扭曲，现在已经把它概括到最基本的两种，一个叫做公租房，这是对最低收入阶层来托底的主要对应形式，另外一个是对“夹心层”的共有产权房。前面报告里提到的租赁房，我觉得其中实际上要对接这样的公租房和实际上是保障轨上的共有产权房的供给，以及我们已有探讨的所谓“长租房——那就是更多具有商品房性质，但也是租房性质的稳定供给。这样的住房制度，要让它顺应到抑制需求和增加供给环境之下，使所有社会成员、各个阶层都“住有所居”，而同时匹配上其他的制度安排，抑制炒作。

为抑制炒作，那么就还必须说到经济手段为主的住房保有环节的税收调节。我觉得在现在的报告里涉及了国际上的税收经验，但似乎对于典型的美国和英国住房保有环节的税收，讨论还不足，而我特别看重这样一个在中国必须走向现代社会而建立现代税制的直接税改革的重要性和艰巨性——它也是在“税收厌恶”这方面非常典型的，人们说起来都不高兴，在实际推进的过程中间阻力重重，加快立法现在已退到了稳步以后的“稳妥”，连步骤都不提了，但是你如果往前看，中国要实现现代化，恐怕这样一个改革攻坚任务，是绕不过去的。

我小结一下：涉及到的基本制度在改革的意义上包括土地制度，住房双轨制度，还有必须完善的税收体系里的这样的税制改革任务，特别是攻坚克难的房地产税改革。当然，还有一个就是金融方面，我认为也必须匹配金融体系的双轨制，货币金融供给体系之中，除商业性金融外，政策性金融也必须匹配到整个房地产有效供给的这个全盘的运行中间。处理好这种相关的、至少是“最小一揽子式”的基础性制度建设配套改革，我们才能够从现在的只治标不治本，而积极地走向标本兼治，最后以治本，来釜底抽薪，实现中国房地产概念下领域里的健康发展长效机制的形成。

我这样一些探讨性的看法，请大家批评指正。谢谢！