周四文章提了嘴Reits，很多人还是有各种问题。

虽然一个月前就提前分析过Reits，但那篇文章没有对这次国内首批Reits要不要吃螃蟹，做出明确建议。

那我今天就先给伸手党一个明确建议：明天不要申购。

如果一定要申购，建议也只是小仓位试水，最多别超过可投资金融资产5%。

Reits的本质，是给重资产重负债的企业提供一个长期的，低成本的融资渠道。

最典型的就是开发商，所以发行Reits的主要是房地产公司。

而投资者能分享到的，除了相对稳健的房租回报，还有物业升值带来的收益。

房租回报，类似于债权投资，物业升值回报，类似于股权投资。

可见，Reits的潜在风险和收益，介于偏股型基金和纯债基金之间。

在国外，Reits地位非常高，和股基债基并称为三大支柱。

但我国一直强调“房住不炒”，不断收缩开发商杠杆，房地产公司要靠Reits融资，政治不正确。

个人投资者买不起房，想通过买Reits变相获得房价上涨带来的收益，不就是另一种形式的“深房理”吗？

还是政治不正确。

所以在可预见的未来，最有长期投资价值的商业地产Reits，应该在国内推不出，大家洗洗睡吧。

但Reits的特性，还是可以给其他实体企业融资提供帮助。

明天要集体认购的9只Reits，基本都是“铁公鸡”。

“铁公鸡”优点是现金流相对稳健。

缺点是业绩增长缺乏想象空间。

理论上说，这批Reits的债性比股性更强一些。

要追求高收益的，这批Reits可能不是最优选。

我大致算了下，这批Reits的IRR大概有6%左右，要比眼下利率最高的5年期创新存款还高。

那作为保守型投资者，Reits是否可以代替存款、银行理财、固收类信托、或纯债基金呢？

也不能。

企业喜欢发Reits，主要是可以长时间占用本金，不用偿还。

这次发行的9个基建类Reits，最短期限20年，最长期限99年。

持有一套房子20年的人很多；买一个储蓄型保险，持有20年的更普遍，

但很少有人能买一个基金，锁定20年不卖。

至于99年，接近于永续债券，只要不断给利息，本金几乎不用还。

天晓得99年后啥情况？

那投资者要变现怎么办呢？

这次发的Reits都是封闭式基金，也就是你可以把基金份额拿到二级市场上，像卖股票或ETF基金一样，卖给其他投资者。

这就有很大的不确定性。

市场先生经常发神经，且无法预测。

市场狂热时，二级市场Reits价格可能被炒很高；

反之，市场极度恐慌时，也可能跌很惨。

有点像可转债。

涨很高没毛病，大家都有赚。

但跌很惨就问题大了。

因为Reits是个新生事物，基金公司整天宣传的都是现金流稳定，每年必须拿出不少于90%的收益分红，很多人就以为和债基一样，看中的是“稳稳的幸福”。

可能辛苦持有一年才赚5%，突然一跌就跌掉20%本金，很多人心态就崩了。

和银行股或红利基金有点像。

2008年金融危机和去年美国疫情大爆炸引发熔断危机时，美国Reits都发生过非理性的大幅下跌。

所以记住：Reits不适合保守型投资者。

进取型投资者，就要讲究投资技巧了。

一、封闭式基金无法在一级市场申赎，缺乏套利平衡机制；

二、持有人想变现，只能去二级市场找下家，下家拿到手后，又得继续持有20年甚至更长时间。

这两个原因决定了，封闭式基金长期看，普遍存在折价现象。

20多年前，中国首批封闭式基金上市后，就长期折价。

这种折价，只有随着封闭式基金到期日（可赎回）临近，才会逐渐收缩，直至消失。

2018年发行的战略配售基金，去年发行的科创板封闭式基金和蚂蚁战配基金，都出现了折价现象，甚至一上市就是折价，一点没花头。

可见，如果你真想长期持有这次发行的Reits，不如等上市后在二级市场折价买入，更划算。

现在就认购，不但要承担认购费，还要承担上市后，二级市场折价的风险。

只有一种情况，适合明天认购。

就是你预测这波Reits热度很高，会按比例配售，很多人买不到，导致二级市场新鲜韭菜特别多，僧多粥少，可能集体哄抢，导致二级市场出现短期高溢价。

那时候，你就可以趁机把手里的高溢价Reits，卖给其他无知韭菜了。

类似于前几天力哥说的，中国互联又暂停申购了，还想买的，只能去二级市场，但很多韭菜不看折溢价，很高溢价也傻傻买进，你就可以趁机出货。

从目前机构线下认购热情看，市场对这批Reits充满期待，没准上市后真会溢价。

但这事，没人说得准，因为市场一直在变。

有时，你以为中国股市成熟了，结果还是满大街盲目韭菜；

有时，你以为中国股市充满韭菜，结果发现二级市场相当理性，没啥韭菜可以割，反而偷鸡不成蚀把米。

所以要不要玩这种有风险套利，您自己看了办。

对了，明天真要买，也别去支付宝、天天基金等场外渠道认购，因为以后没法卖出，你还得转托管到场内，太麻烦。

应该直接到你的证券（股票）账户里去买，但需要开通一个交易权限，点一下确认就可以了，很方便。

不知道怎么开通权限的，要么打券商客服电话问下，要么在券商APP搜索框搜索“基础设施基金权限开通”，可能会自己跳出来。