21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道

被国际机构下调评级的房企又增一家。

2021年12月3日，惠誉将合景泰富集团的长期外币发行人违约评级自'BB-'下调至'B+'，展望负面；同时将其高级无抵押评级自'BB-'下调至'B+'，回收率评级为'RR4'。

实际上，合景泰富被下调评级也在市场的预料之中。在合景泰富之前，多家中国内地房企也被下调评级或者评级展望，在当前的市场大背景下，境外投资机构对中国内地房企的态度趋于审慎。

公开资料显示，截至目前，在29家被列入观察名单的开发商当中，惠誉已对10家开发商下调评级，7家调整展望，所以此次对合景泰富下调评级实属计划以内的意料之中。

合景泰富被下调评级也与惠誉采取新的评级标准有关。据机构人士指出，市场提出新标准如隐含性回款率及杠杆率计算方法只计入非并表合作项目债务，但不考虑这些项目的回款，合作项目多的房企这些指标会比较弱，评分就会相应降低。

合作开发模式是一把双刃剑。一方面，越来越多开发商利用合作开发模式做大规模，其可能起到降低成本的目的，但另一方面，由于合作项目的增多未能全面反映房企的杠杆情况，因此市场对此也普遍持谨慎态度。

因此，惠誉所采取的新评分标准可能未能反映合作项目实际业务情况，也不可避免存在对房企经营状况的判断偏差。

尽管被下调评级，但是在报告中，惠誉也指出了合景泰富好的一面。

惠誉表示，合景泰富权益销售和杠杆率都在BB- 指标上，其中隐含回款率达到B+指标范围。同时，惠誉相信合景泰富有能力用自有资金偿还债务，但受限于市场融资环境，融资能力将削弱。

惠誉在报告中还提到，相信公司在不需要资本市场融资情况下也有充足现金流应付未来一年短期债务。

实际上，合景泰富在偿债方面也已经做好了相应的安排。根据合景泰富发布的数据，今年以来，其共如期兑付118亿境内公司债及6.5亿境外美元债，杠杆率也从52%下降至49%。

此外，合景泰富目前对债券的偿付也已经做好了相应的安排。根据其发布的资料对于明年1月到期的2.5亿美元债，已在今年9月发行共计2.58亿美元债对其进行再融资；对于明年9月到期的9亿美元债，公司已获取足够的境外债券发行额度。

除此以外，合景泰富在境外的项目也预计将提供充沛的现金流。据其发布的数据，香港启德尚·珒溋项目已于今年11月交付；香港鸭脷洲项目也将在明年发售，以上两个香港项目合计420亿港币的剩余可售货值，是公司境外资金的有力补充。

合景泰富方面对21世纪经济报道记者回应称，公司保持现金充足，对近期需偿还的债务提前进行规划，已做好资金安排，受评级影响不大。

根据年中报，截至今年6月末，合景泰富非受限现金为426亿，能够覆盖短债，此外，合景泰富也表示在土地投拓上将一贯秉持审慎的策略。

“合景泰富将保持谨慎拿地策略，坚持不拿错地，不拿贵地，踩准节奏拿地，保证利润率水平。预期明年行业整体情况趋于稳定，届时或有更多的机会，再选择合适的地块。”

合景泰富目前销售额仍保持增长。根据克而瑞数据，今年前11月合景泰富合同销售937亿，同比去年增长3%，合景泰富表示将于12月继续推出新盘，并对明年发展充满信心，销售持续增长。

实际上，在开发业务受到较大冲击之时，合景泰富的经营性业务也能够构筑护城河。 

据合景泰富年中报。投资性物业方面，上半年合景泰富商场以及写字楼运营表现亮眼，租金收入达到9.01亿元，同比增长55.3%。运营半年以上的商场整体出租率达89%，客流量同比增长88%；零售额同比增长超82%。

写字楼方面，合景泰富的写字楼全面覆盖长三角城市群、粤港澳大湾区等全国重要城市经济圈，目前已开业运营9座写字楼，为集团提供稳定的租金流入。2021上半年集团写字楼整体出租率为87%。

截至2021年12月3日，合景泰富收于5.84港元/股，微涨0.17%，总市值为185.89亿港元，与规模与之相似的房企相比，市值表现较好。