南方财经全媒体记者 吴霜 上海报道 

“回顾2021年房地产行业企业的财务指标，前30强上市房企总体来讲营业收入同比是增加的，但是增速较上年是呈现减缓的趋势，利润率目前相对较低”，安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉表示。

6月22日，安永发布了《中国房地产行业2021年业绩概览及ESG发展机遇》报告（以下简称“报告”），报告基于中房网公布的“2022中国房地产开发企业500强测评榜单”的前三十强上市房地产企业财务数据，从盈利能力、存货周转与债务投入比三个维度重点分析国内头部房企。

报告显示， 2021年中国前三十家上市房企的营业收入合计约为人民币4.2万亿元，同比增长约17.42%，增速较上年呈现减缓的趋势，利润率同上期比较，仍处于较低水平。

2021年中国前三十家上市房企中，平均毛利率为 21.40%，同比下降4.96%；平均净利率约为8.97%，较上年度同期下降约4.14%；净利润同比降幅为18.42%，有20家企业净利润下降；净资产收益率平均为11.91%，同比下降约5.88%。总体而言，2021年在房地产行业下行趋势下，房企的盈利水平呈现出分化加剧、同比下降的趋势。

对于较低的毛利率，汤哲辉表示，主要是因为地产企业结算收入成本的滞后性，在2019年地产市场的火爆，较多的高价地陆续在2021年的财报上结转，这些高地价整体拉低了行业的毛利率。

报告指出，2021年全年来看，全年房地产行业销售总额是达到人民币18亿元，同比增长了4.8%，开发投资总额是14.76万亿元，同比增长了4.4%。总体来讲，地产行业还是呈现一个平稳发展的态势。

房企有息负债减少

从去年开始，三条红线的制衡下，房企逐步地降低了负债的比例。汤哲辉指出，总体来看，2021年房地产企业债务投入比持续下降，债务结构是向稳向好的。

2021年全行业房企面临去杠杆的压力，通过持续的管控，有息负债率较上年进一步下降，包括信用债发行规模下降了13.1%，海外债全年发行规模也是下降了40.9%，信托全年下降了40.9%。

目前来看，新增的融资通道主要是ABS，同比上升了4.6%，这个也是在地产行业严控背景下，目前来看新增的融资通道，这也是民营房地产企业普遍采用的融资通道。

此外，我国明确提出2030年“碳达峰”与2060年“碳中和”目标，而对于房地产行业来讲，建筑行业是一个排碳的大户，建筑在运营阶段间接排放的二氧化碳占全国碳排放的比重达到了21.9%。在此背景下，绿色债券成为了房企发债的新方向。2021年，中国境内绿色债券发行量超过了人民币 6000亿元。

安永大中华区财务会计咨询服务主管合伙人刘国华表示，我国2021年的贴标绿债，发行的规模达到人民币6460多万亿元，较2020年的增长123%。此外，我国还存在大量没有贴标，实际是投向绿色项目的“投向绿”债券，也为推动绿色发展做出了积极贡献。2021年， “投向绿”的资产债券有805支，发行的规模达人民币13288亿元，较2020年增长了6.32%。整体来看，发展速度较快。

ESG成为房企转型的突破口

刘国华认为，围绕国家的‘双碳’目标，发挥资本的积极作用推动绿色经济已上升到战略层面，ESG可以被视为房地产行业高质量转型过程中很重要的抓手和工具 ，未来势必将影响房地产行业发展的方方面面。

针对房地产行业，最普遍采用的就是MSCI的ESG评级，它主要涵盖四个方面，第一是绿色建筑机遇，第二是产品质量安全，第三是健康与安全，第四是企业管治。

除了MSCI股票市场的一些评级机构以外，在全球的房地产领域当中，“GRESB”即“全球房地产可持续评估体系”也是针对于提升房地产企业可持续发展能力具有针对性的评级。

GRESB评估的主要内容有七大板块，涵盖了企业管理、政策制定、风险与机会、环境管理与监控、性能指标、绿色建筑认证与利益相关者参与。

刘国华认为，政策导向及可持续发展要求对房地产行业来说，既是挑战又是机遇。

一方面，从降低碳排成本的角度，房地产行业的低碳实践有助拉动供应链企业的积极转型。根据中国建筑节能协会报告显示，全国建筑全过程碳排放占全国碳排放总量50%以上，其中建材生产阶段的碳排放量占比最大，在建材生产过程当中，碳排放最重要的顺序是钢材、水泥和铝材行业，这些行业首当其冲的在低碳经济当中必须要通过转型，也面临着节能减排的成本冲击。

另一方面，可持续发展理念影响下，绿色建筑、海绵城市等绿色居住模式逐渐变成了城市规划设计和居民购房的重要指引。因此，限制碳密集型材料的使用，使用轻质材料等等减碳的方式将慢慢地贯穿整个行业的全生命周期，影响到碳排放运营决策。

对此，刘国华提出了四大房地产ESG发展的趋势。第一，ESG披露的要求会更规范、更趋同，而且有强制化的趋势。第二，低碳政策对房地产上游的企业会造成短期的成本压力和冲击。第三，由于成本上升、监管要求趋于严格、信息披露质量和维度要求提升，房地产企业在管理模式和发展策略都会面临转型的要求。最后，提升ESG评级和绿色融资渠道的重要性日益凸显。