前路仍有微光:绿地32亿美元债展期方案通过

2022年11月23日 19:26   21世纪经济报道 21财经APP   唐韶葵
艰难前行。

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

11月22日,绿地控股(600606.SH)发布公告,宣布当天举行的关于美元债债权人同意征求的会议结果:该公司旗下9只美元债展期决议已在相关会议上正式通过。

展期令绿地释缓短期境外债券兑付的压力,后续可以将精力集中于资产变现与项目销售。有业内人士指出,绿地美元债展期通过后,有利于该公司以时间换空间,加快流动性恢复。此外,也不排除整体债务打包展期将成为后续房企处理债务的样本。

纵观美元债市场,目前成功将债务整体打包展期的房企并不多见。绿地之前,仅有富力地产、正荣地产。今年7月,富力完成对旗下10只、大约49.43亿美元债的同意征求,将债务整体展期3-4年。

因应大环境变化,各地散发疫情影响,市场环境也随之发生变化,这导致房企销售和经营出现大幅下滑,从而影响了财务状况,大部分房企流动性滞涩。绿地在资产去化与三季度销售业绩上均面临压力。10月31日,绿地公告拟对旗下9只美元债展期发起同意征求。在其中一只美元债还有半个月到期的时间节点上发出展期同意征求,也暴露了绿地迫于客观情况而仓促应对的一面。

债务打包展期

具体而言,绿地此次境外债打包展期的方案为:一共9只美元债,除了今年5月已经延期一次的2023年6月债券展期1年外,其他债券均在原来年期上展期2年,即最长一只券从2025年展期至2027年。绿地将在债券原到期日偿付5%本金,在新到期日偿付剩余95%的本金。相关同意费或将于本月25日左右支付。

知情人士透露,11月22日会议上,绿地美元债展期方案以83%同意率通过。绿地寻求美元债展期也经历了一番波折。由于绿地美元债展期数量与总金额规模较大,是美元债市场近几年来少见的牵涉债券总额高达近32亿美元的展期;投票涉及面也较广,涉及亚洲、欧洲及美国投资人,难度也有所增加。

为此,绿地也给出了一定的诚意。据了解,绿地此次寻求美元债展期,早鸟费与同意费涉资1200万美元(早鸟费率0.5%,一般同意费率0.25%);此外,绿地还将为11月到期美元债支付前置费用。按照这只债券本金规模3.61亿美元匡算,约在1800万美元。

面对绿地发出美元债展期同意征求,少数债权人持反对意见。不过,绿地与持有大额债券的机构谈判较为顺利。据了解,11月19日,绿地美元债持有人已陆续收到通知,绿地这9只债券展期方案获得相应充足的票数支持。

绿地顺利通过债务展期,表明房企流动性状况已发生微妙变化。此前绿地对其今年6月份到期的美元债发起交换要约时,曾一度引发市场对房企信用风险进一步扩散的担忧。如今整体债务展期顺利获通过,某种程度上也反映了资本市场对行业整体流动性恢复的信心。

不过,跨过境外债务这一关,绿地还要面临资产去化与销售压力。绿地曾对投资人透露,未来三年该公司计划出售约2000亿元资产,但最近一次投资人会上,绿地管理层坦承,意向买家希望进一步提高折扣力度,近期资产出售的难度可能有所加大;与此同时,该公司在三季度的营收仍然维持下行趋势。

房企化债路径变化

据不完全统计,自2021年下半年开始,房地产行业进入调整与出清周期,迄今已有超过50家规模房企出现公开市场债务逾期或者展期。房企大多只能通过处置资产应对短期流动性问题。不过房企资产变现速度不及预期,各地销售行情也存在下行态势。监管层与地方政府为稳定房地产市场,开始对房地产项目进行纾困。在“保交付”的大前提下,更多针对企业流动性的支持政策已陆续出台。

政策暖风频吹,债务展期逐渐成为房企缓解短期现金流压力的主要方式。“大部分房企只能获得单只或少数几只前端到期的债券展期,展期期限往往只有1年左右,最短的仅半年左右。”一名分析人士认为,像绿地这样整体展期的方案,不论是方案条款的反复论证与设计,还是和债权人的沟通,争取债权人的同意并不容易。据其透露,近期,总部位于杭州的德信中国也发起了旗下仅有的一只美元债展期同意征求,目前双方正以更透明、积极的态度商榷,债权人对于企业提出了更透明披露运营状况的要求。

实际上,越来越多房企在债务展期方案的沟通上,与投资人的沟通变得直接。房企将存量的债券打包停牌,然后针对所有的债券投资者召开持有人会议,对所有存量债券整体展期进行审议,是房企打包债务展期的大致流程。房企寻求整体债务展期,是为了出于有效缓解自身流动资金压力,改善整体财务状况,促进长期稳定可持续发展的角度考虑。另一方面,债权人也只能以时间换空间,把压力后置。

为了加速债权人的决定,有的房企会对债权人给出更多的激励条件。正荣此前寻求多只境外债券展期的时候,就单列了“提早同意费”一项来激励债权人同意,类似于“早鸟优惠”。虽然正荣债券展期方案也获得了通过,但也是经过多次修改并与债权人讨论的结果。正荣5笔今年年内到期的债券仅展期一年,票息按8%支付,半年支付一次。绿地此次对于债务展期也给出了早鸟费与同意费的补偿。

有债券圈人士指出,房企从单只债券展期到整体打包展期,偿债路径已发生改变。不过,富力与绿地的债券展期都在2年以上,这中间的不确定性会造成对企业运营、投资者与购房者信心等诸多影响。

一个事实是,房企希望通过债务展期,以时间解开资金枯竭的困局;通过平衡各方利益,让企业能尽快回到运营的正轨,并通过销售产生现金流上。而行业近期融资也呈现逐步回暖。自第一批房企中债增发债逐渐落地之后,截至目前,龙湖、美的置业、新城控股合计500亿元储架式注册发行已获交易商协会受理。近日,金地也递交了150亿元储架式注册发行申请。11月23日,在“第二支箭”政策框架下,中债增进公司出具了对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函,拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据,后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。各方合力下,房企化债能力有望逐渐恢复。

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