姚树洁（辽宁大学李安民经济研究院院长，教育部国家级人才特聘教授，（重庆大学）城市化与区域创新极发展研究中心秘书长）

日前，证监会发言人就资本市场支持房地产发展答记者问，透露证监会支持房产发展的五项重要措施。

一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。让有条件的上市企业重组再上市；可以通过发行股份或现金购买房地产资产；可以募集资金用于存量房地产项目、支付交易对价、补充流动资金等，但不能用于买地或开发新的房地产项目。这一举措在于救活存量和现有房地产企业，并不是鼓励扩大规模。

二是恢复上市房地产企业再融资。引导募集资金用于政策性房地产项目，尤其是“保交楼、保民生”项目。例如，经济适用房、棚户改造、旧城区改造及拆迁安置项目等。同样的，此项政策不适用于商品房扩张性建设。

三是调整完善房地产企业境外上市政策。与境内A股政策一样，允许H股上市公司再融资。这是提高上市企业融资能力的重要举措，只不过目前上市企业吸引投资的能力正在经受着巨大挑战。

四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。这一政策主要是推动保障性租赁住房、仓储物流、产业园区等资产的融资能力，化解单一银行融资所可能引发的结构性冲击。

五是积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募股权投资基金试点，允许私募股权投资基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构投资资金，投资存量住宅地产、商业地产和基础设施。这里再次强调”存量“而不是增量地产。

我国从2020年新冠肺炎疫情暴发以来，国民经济发展遭遇各种风险挑战，尽管对外出口保持比较良好的发展态势，但国内投资和消费仍然有待进一步复苏，低收入人群增收的压力有待缓解，中等收入人群，特别是个体工商户和中小微企业，困难也较多，大量投资地产的可能性很小。高收入群体往往已经拥有一套或多套房子，眼看着房地产市场在低谷期，短期内也不会继续大量投资房地产。

需求端的变化，传递给了供给侧。过去较长时期以来的房地产业蓬勃兴盛，使得一些城市出现“结构性住房过剩”。在这些城市，昔日以出售给高收入人群为主的供给冲动，再也没有那么多的购买者；而满足中低端的供给却明显不足，许多开发商也缺乏对这一市场领域的基本了解和热情。“一端爆冷、一端短缺”的房地产二元结构市场，面临巨大挑战。具体表现在以下几个方面。一是房价持续下跌，需求减少；二是主要房地产企业盈利水平普遍下降，股票价格普遍下降，有的上市企业负债累累；三是房地产市场结构性过剩，无房者刚性需求依然未能完全满足。

“住房不炒”到了今日，大家真的不炒了。这不是炒房者贪婪本性的改变，而是许多因素叠加在一起的结果。当前不是炒房问题，而是如何稳定房地产市场问题。过去房地产是国民经济增长的重要引力，现在这个力量减弱了，拖累GDP增长，同时影响上下游六十多个产业和服务部门的发展，也影响市场就业和老百姓收入及消费能力。

证监会出台的上述政策，并非鼓励房地产继续无序扩张，可以看到在每条措施后面都特别强调“存量”而不是“增量”。这些政策，可以在有限的范围内拯救处于破产边缘的上市企业，盘活现有房地产存量，鼓励房地产企业向着带有明显社会属性的房地产市场方向发展，努力保障刚需，改变长期扭曲的“二元”房地产结构局面，既不要把满足高收入人群商品房市场做得更加离谱，也不要忽略更多人口需要的经济适用性住房需求。

在城市化不断演变过程中，在社会收入分配差距持续收敛的过程中，重新构建一个房地产统一大市场，进而形成一个理性而可持续发展的居民住房产业，从这一视角出发，证监会的五项政策是正面而积极的。措施出台后，11月29日许多房地产企业股票价格大幅度上升，就是一个积极的市场反应信号。