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住宅政策性金融机构再度提上议程 中国版“两房”徘徊在路上?

2018年03月24日  07:00   21世纪经济报道   方海平  

对于住宅政策性金融机构“难产”的原因,上海地区一位业内专家对21世纪经济报道记者表示,主要还是高层的重视和决心问题,中央的注意力在防范高房价的风险上,当年提出这个设想之后讨论比较多,但是后来的主旋律是去库存,现在的任务又是防范金融风险,“担心市场的解读从而进一步刺激高房价。”

住宅金融之路

虽被多次提及,却并未引发市场太多关注的“住宅政策性金融机构”今年再度成为相关部门拟定的研究课题,但作为公积金改革的一大方向,住宅政策性金融机构落地的最佳时机难以预料,也许前提之一是,楼市风平浪静。(周鹏峰)

只闻楼梯响,不见人下来。

今年两会期间,国家发改委在提交的报告中再度提出,今年要研究设立国家住宅政策性金融机构。这一政策构想并非首次出现,早自4年前,十八届三中全会、国民经济公报等会议和政府文件中就多次明确提出,要研究设立住宅政策性金融机构,但几年过去,迟迟未有落地。

据21世纪经济报道记者了解,有关部门对于具体如何筹建这一住宅政策性金融机构、选择什么样的模式,均有过相关调研和内部讨论。对比各国住房政策性金融模式,国内更倾向于借鉴美国“两房”模式,即组建市场化金融机构,政府提供一定的信用背书,其中,一个可能的方向是,由公积金改制为住宅政策性金融机构。

但落地时机则需诸多考量。比如,设立定位解决中低收入阶层住房贷款需求的住宅政策性金融机构会否导致市场误读,从而进一步刺激高房价?

与之同时,早在2004年,首家由中外合资的住房储蓄银行——中德住房银行就落户天津,成为国内唯一一家专业经营住房信贷业务的商业银行,但试点十余年,其模式并未得以大规模复制推广,仅在重庆地区设有分行。但时至2017年,中德住房银行开始有转型并向全国扩张的计划,济南分行已于2017年开业。

这些迹象又是否预示着,徘徊多时的国家住宅政策性金融机构确将落地?

曲折探索路

市场对国家住宅政策性金融机构这一概念不陌生。住宅政策性金融机构在定位上是为了解决现有住房金融体系即一般商业银行贷款、公积金贷款无法覆盖到的中低收入人群的住房贷款需求,保障房、公租房建设有其公共性,急需配套政策性融资体系保驾护航。

早在2013年,中共十八届三中全会在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中就提出,研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构,但随后虽然偶有讨论,却一直没有什么进展。

直到2017年,国民经济公报中明确提出,研究按照建立住宅政策性金融机构的方向,探讨住房公积金制度改革,支持居民自住需求,这是第一次以官方文件形式提出将住宅政策性金融机构作为住房公积金制度改革的方向。

同年底,智库机构国家金融与发展实验室在报告中提出建议,国家成立政策性住房金融机构,加大发行公积金贷款支持证券,从制度和产品设计上解决未来公积金资金供给不足。2018年的国民经济公报进一步提出,要研究设立国家住宅政策性金融机构。

而更早前,中国已开启了住房银行试点之路,在2004年设立中德住房银行,但试点经历了漫长的“沉寂”,至2017年,才开始有了新动作。

中德住房银行官网如此描述:中德银行于2004年开业,由中国住房金融领域的领军银行中国建设银行和欧洲最大的住房储蓄银行德国施威比豪尔住房储蓄银行合资组建,在中德两国总理亲自见证下,两方股东于人民大会堂共同签署了中德银行章程。

中德银行诞生之初可以说被寄予厚望。但时至今日,据21世纪经济报道记者了解,当地人大多只知道有这家银行,对其“专业经营住房信贷业务”则不甚了解。有多位购房者表示,比较过其与一般商业银行的政策,但是最后都并没有选择这家。

“我们不做按揭贷款,对于购房贷款只有两种产品,一种就是先存后贷,至少1万,满两年,然后就能享受年利率3.3%的低息贷款,贷款额度根据存款来,存多少贷多少;另外一个就是公积金贷款,5年以上利率3.25%,具体流程上按照公积金政策来。”中德银行相关人士对21世纪经济报道记者表示。

但当地购房者则对21世纪经济报道记者表示,对这种模式兴趣不大,并没有看到什么优惠。

中德银行在机构布局方面,自2004年成立直到去年以前都没有太大进展,只在重庆设有分行。直到2015年初,国务院批复支持将中德银行纳入我国多层次住房政策体系,同意中德银行向全国推广住房储蓄及相关业务。2016年12月,银监会正式印发《中德住房储蓄银行管理暂行办法》,为住房储蓄在全国的普及推广提供了法律基础。中德银行开始转型扩张。

2017年,中德银行称,将加快向全国性、专业化、差异化、集约化银行发展转型步伐。去年底,中德银行济南分行开业。据了解,大连地区的分行机构也在筹备中。根据规划,未来中德银行将以中国六大行政区域划分为基本原则,一个区域选择一个省会城市或直辖市开设分行。

在此之前,从业绩层面而言,中德住房银行亦平平。根据建设银行年报,2007年年末,中德住房银行资产总额9.07亿,全年基本实现盈亏平衡;至2016年末,中德住房储蓄银行资产总额284.86亿元,净资产28.58亿元,实现净利润1.97亿元。

施威比豪尔住房储蓄银行行长赖因哈德·克莱因曾公开表示,中德住房储蓄银行还未成气候的原因不是单一的,住房储蓄制度不被人熟知,公众心存疑虑都对其发展产生了负面的影响。因此,以中央政府的名义建立住房储蓄制度,建立国家住房银行,是下一步完善我国住房金融制度的方向。

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