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保利发展:经营绩效再上台阶,财务盘面稳健优秀不动产生态平台价值显现

2021年04月21日  00:00  21世纪经济报道 21财经APP 

4 月 20 日,保利发展控股集团股份有限公司(以下简称保利发展,股票代码 600048.SH)发布 2020 年年度报告,显示即使在新冠疫情的冲击之下,公司仍然以极其稳定的状态再夺佳绩,多项经营指标录得新高。

4 月 20 日,保利发展控股集团股份有限公司(以下简称保利发展,股票代码 600048.SH)发布 2020 年年度报告,显示即使在新冠疫情的冲击之下,公司仍然以极其稳定的状态再夺佳绩,多项经营指标录得新高。

2020 年注定是被载入史册的一年,新冠疫情给全球社会经济带来突如其来的巨大冲击,企业生产经营活动面临前所未有的莫大考验,保利发展身为央企,始终以积极姿态迎接挑战,抗疫保生产, 稳步有序推进各项工作。

 

站上规模新平台,签约金额再创新高

报告期内,保利发展实现签约面积 3409.19 万平方米,同比增加9.16%;实现签约金额 5028.48 亿元,同比增加 8.88%。签约金额突破5000 亿大关,再上台阶,继续保持行业 TOP5,央企第一。

公司全年录得营业总收入 2432.08 亿元,同比增长 3.06 ;净利润 400.48 亿元,同比增长 6.64%;归母净利润289.48 亿元,同比增长 3.54%,加权平均净资产收益率(ROE)为 17.10%。截至报告期末,公司总资产达12514 亿,净资产 2666 亿,在手货币资金1460 亿。公司拟每 10 股派发现金股利 7.30 元,现金分红规模占归母净利润比例为30.18%,上市以来已累计分红 458 亿(含 2020 年度拟分红金额),为股权融资的 1.75 倍,持续为股东创造价值。

 

长效机制管控精细,审慎稳健行稳致远

2020 年亦是中国房地产行业深刻变局的一年,“三道红线”融资新规、房地产贷款集中度管理、土地出让“两集中”等制度的相继出台,昭示着以“房住不炒”为根本定位的房地产长效机制的轮廓已逐步清晰,行业的底层逻辑随之发生颠覆性改变,过去十几年推动行业发展的金融红利不再,企业杠杆扩张之路被大幅收窄。

所幸的是,保利发展多年来秉持的审慎稳健经营思路,为集团在变革周期下赢得极大的战略主动性和腾挪空间。截至 2020 年末, 公司剔除预售账款后的资产负债率为 68.74%,净负债率为 56.55%, 现金短债比 1.82,位居“绿档”房企行列,继续展现稳健高质的经营底色和财务基本盘面。

 

深化“不动产生态发展平台”战略,拥抱行业新周期

步入 2021,在“十四五”开局之年,“两个一百年”奋斗目标的交汇时点,房地产作为中国经济的压舱石、稳定器,韧性依旧, 但市场结构将继续改变,城市间、区域间分化加剧,这对企业战略选择及运营能力均提出更高要求。

值此之际,保利发展将深化“不动产生态发展平台”战略定位,以不动产投资开发为主体,以综合服务和不动产金融为两翼, 围绕产品匠心与全时域服务的核心能力,进一步赋能中国城镇化进程,为城乡高质量发展提供从开发建设到运营管理的综合服务解决方案,拥抱一个以服务为核心的行业新周期的到来,实现各项业务全面均衡长期发展。

 

业绩稳中有升,位居“绿档”尽显战略韧性

稳健经营,业绩再攀新高,全年净利润超 400 亿。稳健经营、基业长青,是保利发展作为央企的责任与承诺。适逢疫情肆虐之年,公司多项业绩指标稳步提升,正是对多年自律的回报。

 

多项业绩指标稳步提升,市场化运作能力持续提升

报告期内,公司实现营业总收入 2432.08 亿元,同比增长3.06%,收入规模持续提升。其中房地产开发收入2263.76 亿元,占比为 93.08%;两翼产业实现市场化收入 154.32 亿元,同比增长36.49%,市场化运作能力持续提升。

公司全年实现净利润 400.48 亿元,同比增长 6.64%;归母净利润 289.48 亿元,同比增长 3.54%。整体盈利质量不断改善,毛利率32.59%,加权平均净资产收益率 17.10%,保持行业中上水平。

随着合作项目增多并逐步进入结转期,公司实现投资收益61.41 亿元,同比大幅增长 65.91%。同时,公司本年税金等支出的减少有效对冲了毛利下滑的影响。在两者共同作用下,公司净利率实现逆势增长。2020 年公司净利率为16.47%,同比 0.56 个百分点。

 

坚持高质量内生增长,营造财务护城河

位居绿档,负债率及融资成本处行业低位。多年来,保利发展拒绝采取盲目杠杆扩张之路,坚持追求有质量的内生增长,严控负债指标,强化现金流管理,营造了深厚的财务护城河。

2020 年公司累计实现销售回笼 4706 亿元,回笼率为 93.6%。报告期内新增直接债务融资 83.1 亿元,平均成本3.60%,以低成本储备长期发展资金。截至报告期末,公司有息负债综合成本仅约 4.77%, 同比降低 0.18 个百分点,继续保持业内领先优势;账面有息债务总额 2968 亿,其中一年内到期之短债为 21.76%,债务结构良性健康。

报告期末,公司剔除预售账款后的资产负债率为 68.74%,净负债率为 56.55%,现金短债比为 1.82,位居“绿档房企”行列。

 

优质“绿档企业”,实现国有资产保值增值良性发展

回溯过往,公司在多轮行业波动中锻造出卓越的财务管理能力, 实现国有资产的保值增值与结构优化之间的平衡,自上市以来,公司总资产实现了 15 年 75 倍的跨越式增长。同时,公司持续保持健康的资产负债结构,满足“三道红线”的绿档企业标准,具备了兼顾风险防范与持续扩张的能力。

 

市占率再获提升,核心区域及城市深耕赢得市场先机

销售突破 5000 亿,站上规模新平台。在上一轮全国房地产市场普涨周期之后,公司敏锐捕捉到市场末端的细微变化,前瞻性预判区域及城市分化时代的来临,相应在战略布局上做出调整,强化经济高能级城市和核心都市圈的投资,优化土地储备质量,有效达成市场规模的持续提升的目标。

报告期内,公司实现签约金额 5028.48 亿元,同比增长8.88%,自 4 月份起连续 8 个月单月销售额创历史新高,市场占有率提升至 2.90%;签约面积 3409.19 万平方米,同比增加 9.16%。

 

结构布局更好,质量效益更高,生态发展更优

从销售金额的区域贡献来看,公司一二线城市及 38 个核心城市销售贡献分别为 74%和 75%,珠三角及长三角销售合计占比达 52%, 较去年提升 6 个百分点。2020 年公司在 16 个城市排名市场第一,39个城市排名市场前三。单城签约过百亿城市 15 个,较 2019 年增加 2个,合计销售贡献超 2700 亿元。其中广州、佛山合计销售规模超 820亿,成都超 200 亿,上海、杭州、南京、北京等超 100 亿,核心区域及城市深耕效果显著。

 

土地投拓能力突出,多元化拓展优势凸显

土地投拓能力突出,低成本获取优质土地资源。根据城市深耕及以销定产策略,在确保财务弹性及现金流稳健的前提下,公司审慎补充土地储备,期间拓展项目 146 个,新增容积率面积 3186 万平方米, 土地成本 2353 亿元,分别同比增长 19%和 51%。公司坚持深耕“中心城市+城市群”,不断优化土地资源结构,全年在 38 个核心城市拓展金额占比达 83%,同比提升 4 个百分点,平均楼面地价为 7388 元/平方米。

土地投拓上,公司始终坚守“不跟风炒作,不盲目投资”的底线,拓展溢价率仅为 13%,低于行业平均溢价率水平。同时公司精准把握投资窗口,在下半年土地市场趋于理性时集中发力获取资源,三、四季度拓展金额占全年总投入的 65%,为经营发展提供资源保障。

2020 年公司实现新开工面积 4630 万平方米,竣工面积 3986 万平方米,截至报告期末,公司拥有在手资源 17096 万平方米,其中 38个核心城市占比 65%。

 

资产管理能力卓越,抗风险能力突出

“三道红线”融资新规和房地产贷款集中度管理制度,让房地产企业无序加杠杆扩张的历史走向终结,也让稳健经营的企业迎来最好的发展契机。机会总是留给有准备的企业,保利发展稳居“绿档房企” 行列,在金融机构中保持良好形象和优秀评级,拥有极强的融资优势, 可从容应对行业潜在的不确定性风险。同时,在 22 个重点城市实行土地“两集中”供应的新变局下,公司卓越的运营管理能力和资源调用能力,必将在新的土地投拓竞争格局下脱颖而出占得先机。

 

服务大时代来临, 前瞻布局不动产生态平台

围绕服务升级战略,不动产生态平台架构初显。根据世界银行标准,人均 GDP 超过 8000 美元,经济动能切换、居民消费进入全面跃升阶段,会开启服务经济时代。随着 2015 年我国人均 GDP 达到 8000 美元,中国也步入了服务经济时代,不动产服务领域正在积蓄发展势能。

 

战略红利凸显,全域服务拓宽发展空间

在“十三五”规划末期,保利发展基于“不动产生态发展平台” 的发展战略,坚持以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼,实现高质量发展。

步入“十四五”开局之年,公司继续升级发展战略,以“行业新格局”、“发展新引擎”、“服务新形态”为主旨,拥抱迎面走来的服务大时代。

配合升级后的战略定位,公司在坚持房地产开发主业的同时,纵向以产业链为延伸,打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务;横向以地产相关多元业态为扩展,在住宅、写字楼、酒店、购物中心等生态中,为用户提供全方位的综合服务,形成了地产相关多元化的业务能力和产业布局,且多项业务成绩卓著。

 

多元场景服务,赋能企业高质量发展

多元业务板块蓬勃发展,步入业绩增长快车道。报告期内,保利物业提出“全域服务”口号,打破行业边界,将业务边界延展至城市服务的多个维度,实现业务规模再上新台阶。截至报告期末, 保利物业在管面积达到 3.80 亿平方米,合同面积达到 5.67 亿平方米,物业合同管理项目 1948 个。2020 年,保利物业实现营业收入80.37 亿元,同比增长35%。同时,保利物业品牌影响力不断加强, 在中国指数研究院 2020 年物业服务企业上市公司十强中排名第三位,央企物管公司中排名第一,品牌价值超 122 亿元。

保利商业行业影响力不断提升。2020 年新签约购物中心 20个,截至报告期末已开业大型购物中心 26 个,开业面积 178 万平方米,分布于广州、上海、武汉等 14 个城市。在 2020 年观点指数研究院“中国商业地产 TOP100”排名中,保利商业由去年的第 26 位跃升至第 12 位。

保利酒管积极拓展自主品牌输出、特许经营等多种发展模式, 形成四大自有品牌系列,并与洲际、万豪等国际品牌建立深度合作关系。2020 年新签约项目 10 个,截至报告期末已开业酒店 18 个,客房数 4517 间。保利酒管与保利商业同获任第十四届全国运动会唯一指定商业服务运营商。

销售代理平台持续加强市场化拓展,报告期内销售代理业务覆盖全国 200 多个城市,代理项目超 2200 个,市场竞争力持续提升。

不动产金融方面,公司基金累计管理规模逾 1400 亿元,其中信保基金、保利资本均获《中国房地产金融》2020 年度“中国最具实力房地产基金TOP10”。

 

勇担央企职责,多措并举抗击疫情,积极参与扶贫攻坚

2020 年,保利发展一如既往秉持央企责任,确保公司实现均好发展业绩增长的同时,积极践行社会责任,用实际行动回馈社会。

积极抗疫勇担央企职责。大事难事看担当,疫情之下,保利发展控股紧扣“保国利民”职责,统筹推进各业务板块协同作战、联防联控,打造了抓实抓细疫情防控、有序有力推进复工复产的发展局面,为维护社会秩序、推动社会经济稳定发展贡献保利力量。

在抗疫前期,保利发展第一时间集结海内外资源援驰疫区,累计捐赠现金及物资超 4800 万元。随疫情防控形势稳定,公司有序铺排复工复产计划,做好每日疫情内控工作,成为行业内首批复工复产的企业。同时,公司积极响应国家“稳就业”号召,在稳定原有


就业人员的基础上,通过线上招聘、开通就业绿色通道等形式开展人才招聘活动,增加就业岗位供应,满足社会就业需求。

两翼产业积极投身防疫事业,将防疫工作与业务发展紧密结合。保利物业依托完善的防疫工作体系,坚守社区及公共服务项目防控一线,并开展物资代购、在线义诊等便民服务,全力保障业主需求。商业管理板块在积极抗疫的同时,与租户一起共克时艰,累计为 2240 个商家减免租金超千万元;同时帮助商家拓宽线上销售渠道,助力租户经营恢复。针对政府防疫需要,公寓公司主动提供武汉健吾项目客房用于康复病人的愈后隔离,确保疫情“零回头”。

扶贫攻坚回馈社会凸显企业价值。2020 年中国全面建成小康社会的目标实现之年,也是全面打赢脱贫攻坚战的收官之年,在脱贫攻坚决战决胜关键时刻,保利发展认真落实国资委、保利集团关于脱贫攻坚工作部署,通过资金帮扶、就业扶贫、消费扶贫、对口帮扶等方式确保扶贫工作取得扎实成效。

报告期内,保利发展控股共投入 2197 万元帮扶资金用于开展定点扶贫工作,参与广西省忻城县、内蒙古自治区喀喇沁旗等地的污蔬菜产业园、污水处理厂等项目建设,助力贫困地区产业发展,带动贫困人口精准脱贫。

多年来,保利发展积极响应国家乡村振兴战略,开展各项扶贫行动,并依托“和基金”公益平台,用艺术公益项目与梦想艺术课堂为贫困地区孩子播种希望的种子,将绿色公益理念植入参与者心头,并用绿色设计、绿色施工等,不断降低企业运营带来的环境影响,将绿色环保理念融入项目开发及企业运营的过程中。

立于和,与善者为伍,保利发展控股与美好生活同行,并将继续以奋斗者姿态昂首迈进新征程,与各利益相关方齐心协力,实现价值同享,同德同心,共同开创美好新时代。

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