文/谢之迎 编辑/鄢子为

房产中介一哥，股价飘红。

9月6日，贝壳港股涨超7%，总市值达1876亿港元。业绩公布之后，其4个交易日共上涨20%。

贝壳刚发布一份漂亮的成绩单，上半年，实现总交易额达1.75万亿元，同比增长超4成；扭亏为盈，净利润为40.5亿元。

据此计算，平台每月的交易额近3000亿元。

“房地产行业由高增长向注重质量和体验的转型，带来巨大的可能，但伴随着成长的阵痛。”业绩会上，贝壳董事长、CEO彭永东坦言。

经历阵痛之后，44岁的彭永东要带领千亿贝壳，“翻越第二座山”。

注重回款

贝壳新房业务，成长迅猛。

财报显示，上半年，其新房业务收入，已超过存量房，达171亿元。

贝壳管理层提到，新兴业务迅速成长突破，建立在经营健康度和佣金回款管理之上。

二季度，贝壳新房业务应收账款回款周期缩短至52天，同比缩短56天。换句话说，去年同期回款要3.6个月，今年只要1.7个月。

彭永东推行“预付佣”模式，以防开发商出险带来佣金“坏账”风险。二季度，“预付佣”占总佣金的比例，大幅提升至53%。

“预付佣”是指贝壳代理销售新房项目时，要求开发商将佣金支付节点前置到代理销售完毕前。此前，银行放款后，开发商才结算佣金。

弱市之下，他选择优质房地产开发商合作。二季度，新房收入里，来自国有开发商的佣金占比近一半。

彭永东看好的家装家居业务，今年起飞。

“装修的报价繁复，到底有多少项？能不能事先就和客户说明白？不要打一个空调孔加收100元，还需要我自己找人！”他曾这样吐槽行业现状，认为存在巨大机会。

该业务上半年净收入40亿元，去年同期仅为11亿元。

贝壳解释，收购圣都家装后，业绩合并入账，以及订单量增加、交付能力提高，推动总交易额增长。

“贝壳能有这样的表现不容易。”中国房地产数据研究院院长陈晟告诉《21CBR》记者，房地产市场的需求将会稳定在10万亿到12万亿元之间，市场逐步恢复，贝壳随之调整，这是决定发展的关键。

新添一翼

“我们正处于行业发展轨迹切换的当口，‘住得好’替代‘买到房’成为需求的第一位。”彭永东判断，真正关注人和住的黄金时代，刚刚到来。

面对地产行业的水温变化，彭永东认为，贝壳“既感振奋，亦充满敬畏”。

2个月前，他发布公开信《翻越第二座山，吹响集结号》，启动“一体三翼”战略，调整组织架构。

其组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线。

“目的只有一个——帮消费者‘安居’、助服务者‘乐业’”，彭永东表示。

此次新开拓的贝好家事业线，被看作是贝壳进军房地产开发领域的标志。

“这是新设的一翼，共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级，是我们的职责所在。”彭永东在信中说道。

彭调兵遣将，委任贝壳首席运营官徐万刚为副董事长，担任贝好家事业线首席执行官，足以说明其重要性。

业绩会上，贝壳并未透露贝好家事业线的更多信息。

“从某种角度来说，贝壳进军地产开发业务，我是不乐观的。”陈晟表示。

他认为，存量房的流通率，中国只有1%-2%左右，发达国家能达到5%-6%，更高的能达到10%。存量房交易这一块，未来蕴藏着非常大的空间。

“在房地产服务行业，包括资产管理、交易优化、二手房等方面，还有很多优化空间。”陈晟指出，贝壳应聚焦在自己的交易服务上。

提高店效

从“买到房”向“住得好”切换，房子回归居住属性。彭永东认为，“门店和经纪人进入存量时代，规模扩张不再是重点，效能提升才是核心。”

上半年，贝壳平台门店和经纪人数量，止跌回升。

截至6月末，经纪人数量为43.58万名，同比增加5%。

彭永东认为，经纪人的角色，正从促单向居住服务专家转变。

其持续推进大店模式。第二季度，链家店均经纪人数量为18.1人，同比上升16%，贝联店均经纪人数量为8.7人，同比上升7%。

上半年，贝壳平台的门店平均店效，同比提升80%。

“大店是趋势，随着佣金蛋糕向经纪人群体倾斜，门店经营者的利润率会下降。”彭永东提出，只有做大店、做大营业额，才能获得更好的收益。

楼市进入新阶段，政策“工具箱”打开，提振市场信心。

北京、上海、广州、深圳等地接连落地“认房不认贷”；央行放“大招”，存量房贷款利率也将下调。

“这些政策将为市场复苏带来有效支撑，国内房地产市场，将迎来一个新的增长周期。”贝壳管理层预计，下半年，存量房市场会逐渐复苏，新房市场会在第三季度震荡筑底。

“攀登第二座山的集结号已经吹响，贝壳的伙伴们，跟上！”彭永东在公开信末尾说道。