南方财经研究员 翁榕涛 

2月25日，广州在时隔3年后再次出现新“地王”，广州核心马场地块在经过超8小时、243轮的超长竞价后，由越秀集团旗下子公司以总价236亿摘得。

按照住宅部分超8.5万元/平方米的成交楼面价，该地块已经刷新了广州历史纪录，超过2023年海珠区琶洲西地块7.57万元/平方米的价格。

地产和金融“双轮”驱动，越秀集团正在加速冲刺世界500强。越秀集团总经理林昭远曾提出，“十四五” 期间越秀集团将锚定世界500强的战略目标。

而这个目标之下，离不开地产与金融两大核心板块的支撑。如今，地产板块逆势扩张扛起营收大旗，金融板块则通过收购香港人寿补齐寿险牌照、跻身万亿级全牌照金控集团，手握“地产+金融”两张王牌的越秀集团，距离世界500强的目标究竟还有多远？

斥资236亿拿下广州新“地王”

在房地产仍处于调整期的当下，这也是一次重要“押注”。马场地块不仅楼面价高，总价也位居广州楼市历史第二位，距离第一位的广州亚运城地块的255亿元，仅相差约19亿元。

马场地块吸引了广东8家知名国企竞争，经过激烈叫价竞争后，仅剩保利和越秀鏖战至最后，最终由越秀摘得。由于地块广受关注，此次土拍围观人数超过10万人。

越秀敢于拿下该地块，究其原因，在于过去两年广州豪宅市场的亮眼销售数据给予的底气。马场地块位于广州珠江新城高端住宅区，豪宅项目环伺，例如侨鑫汇悦台、凯旋新世界等项目，是整个广州房价最高的板块。

近期入市的保利玥玺湾，距离马场地块仅有不到三公里，2025年11月开盘便创下了全国单盘销售纪录，首日销售额超百亿。

事实上，在竞拍之前，市场普遍认为这宗地块很有可能会被越秀拿下。

因为越秀与这宗地块有着密切关系：越秀集团不仅是马场路地块土地使用权人广州赛马场运营管理有限公司的间接第一大股东；同时，越秀集团也是这宗地块的“做地”主体，其也配合收回马场地块并支付补偿款。

此次越秀斥资236亿高溢价拿下广州“新地王”，能进一步巩固其在广州本土的龙头地位，为后续营收增长储备货值，但也加大了短期资金压力。如何在规模扩张与财务稳健、利润增长之间找到平衡，是地产板块能否助力越秀集团冲刺500强的关键。

金融全牌照协同效应待释放

金融板块的全牌照布局，被市场视为越秀集团冲刺世界500强的第二增长曲线。

过往，越秀集团的主营业务主要分为金融、房地产、交通基建和食品四大板块，其中金融和房地产占营收主要大头，分别占总营收的比例为20%和60%。金融板块的营收占比看似较低，但其毛利率约为29%左右，而房地产板块的毛利率仅有11%。

越秀集团金融板块主要由子公司创兴银行、越秀资本、香港人寿等负责，包括银行、证券、保险、融资租赁、资产管理、投资管理、期货等细分业务。

2025年10月，越秀集团通过收购香港人寿成功获取寿险牌照，一举补齐了长期以来的金融牌照短板，成为国内新晋的万亿级资产规模全牌照金控集团。在地产行业调整期，寿险业务带来的长期稳定资金，能够与集团长周期业务形成有效匹配，同时为其粤港澳大湾区跨境金融布局提供关键支点。

“香港人寿的加入，标志着越秀正式构建起以‘银、保、证、投’为核心的跨境综合金融生态。”越秀集团董事长陈强表示。这也使越秀成为少数可为个人客户提供“存贷+保险+投资”一体化方案、为企业客户提供全生命周期融资服务的地方国企。

从金融各细分板块来看，创兴银行是金融板块近年来稳定增长的盈利点，2022年至2024年，其净利润从9.86亿元稳步增长至15.91亿元。

除此之外，其余板块业绩表现有所起伏：越秀租赁融资租赁余额连续三年下降，从640亿元降至527亿元；广州期货2024年净利润仅0.40亿元，同比出现下滑；广州资产2024年净亏损3.50 亿元，2025年上半年才实现扭亏为盈；新收购的香港人寿，2024年实现扭亏为盈，保险收入1.55亿港元，净利润约为3158万港元，在香港50家寿险公司中排名第18位。

可以发现，越秀集团的金融业务涉猎广泛，但是尚未在各细分板块做到头部位置，也导致外界普遍认为该集团仍以房地产为主业的固有印象。

行业发展趋势早已表明，金控集团的价值衡量正从牌照数量竞争转向资源整合能力与服务实体经济效能的比拼。对越秀集团而言，如何从“集齐牌照”到“用好牌照”，将金融全牌照优势转化为实实在在的营收与利润增长，是其金融板块能否真正扛起世界500强冲刺重任的关键。

加速冲刺世界500强

目前，同为广东本土的全牌照金控集团，招商局集团、中国平安早已稳居世界500强行列，其核心共性在于拥有行业头部的核心金融主体，以及成熟的“实业+金融”协同模式。

以中国平安为例，以保险为核心，涵盖银行、证券、信托、资产管理及医疗科技等多元化业务，形成“综合金融+医疗健康”双轮驱动模式。

手握万亿资产、集齐金融全牌照，越秀集团已经具备冲击世界500强基础底盘，如何加速实现这个目标，核心或许在于真正激活“地产+金融”的双轮驱动效应，实现从规模扩张向高质量发展的转型。

在地产板块，需要平衡拿地成本与利润空间，在保持营收基本盘稳定的同时，修复盈利能力。同时，依托越秀集团全牌照金融优势，拓宽融资渠道、降低融资成本，实现地产开发与金融服务的深度协同，化解行业下行周期的经营风险。

在金融板块，一方面要做强核心业务，推动创兴银行、越秀证券、广州期货、广州资产、越秀融资租赁、越秀产业基金等子公司提升行业竞争力，培育稳定的盈利增长点；另一方面要深化各牌照之间的协同，依托香港人寿的寿险资金优势，对接集团地产、基建等长期项目，发挥跨境金融的差异化优势，打造一站式综合金融服务能力，让金融板块成为集团营收和利润的第二增长曲线。

除此之外，越秀集团还需进一步推动多元化业务的协同发展，激活交通基建、食品等板块的增长潜力，构建更稳健的营收结构。