21世纪经济报道记者李果 成都报道

10月28日，地产服务机构仲量联行在成都发布城市更新白皮书：《焕新中央活力，迈向国际城市》。这是该机构自2019年以来的第三份城市更新白皮书。

城市更新至今仍是一个处于探索阶段的课题，国内并无统一实施标准。从仲量联行的三份白皮书关注点看，其逻辑从城市更新的整体模式与公共场景塑造（2019），到后疫情时代的社区治理对城市更新的推动作用（2020），2021年的白皮书，则从中国城市如何进一步国际化角度入手，探讨的是城市的历史和文化如何转变为城市发展的生产力。

仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄在对21世纪经济报道记者表示，城市核心区是城市发展的关键引擎，该区域的城市更新应关注“功能优先、运营统筹、金融赋能”。

重新激发城市核心区竞争力

通过对全球主要城市的研究，仲量联行2021年城市更新白皮书认为，这些城市的发展共性之一在于，依靠核心区域的发展重塑了城市气质、增强了其的全球影响力。

举例而言，伦敦金融城的核心价值体现于“财富的聚集”，而伦敦西区则体现了“文化孵化器与伦敦新精神”；就国内城市而言，白皮书以上海为样本，陆家嘴区域展现了上海的开放性与金融功能，而新天地区域是“上海创新之城、人文之城和生态之城”的全新体现。

就此，白皮书提出，“基于城市文化的深厚积淀，城市核心区是对外展现城市特色的重要空间，因而城市核心区承担着城市文化魅力彰显的重要使命，构建活力四射、多元共融的城市核心区是世界级城市未来发展的重要趋势。”

不过，由于城市核心区的空间有限，因此白皮书认为“核心区更新发展要关注的并非整体GDP数据，而是单位面积中单位个体GDP产出的效率，以及随之而来的产业及社会带动效应。”

举例而言，仲量联行发现，上海的中央商务区中，科技新媒体企业占比正在逐步提升，从2014年的7%租赁面积占比，上升到2020年的10%。

“如果说过去的传统产业集群式发展，是为了缩短物流距离，构建完整供应链。那么今天以科技新媒体为代表的创新型经济发展的内核，是需要构建出一个更为开放、共享的产业生态体，而在这样的产业生态体的过程中，除了产业载体之外，还需要有更多的一些城市的功能以及区域空间的一些布局。”徐岱雄称。 

部分城市已在推行更新基金

此外，白皮书也通过参考广州和深圳的城市更新案例，以及对比《上海城市更新条例（草案）》，试图解析当前中国城市更新的共同趋势。

第一是参与主体从政府大包大揽，逐步演变为政府主导背景下的多方共谋，对小地块改造提供了更多的可能性；

第二是改造模式从大拆大建逐步演变为因地制宜的拆、改、留、修、保多元举措；

第三是更新方向从政府制定更新计划自上而下、层层分解的供给模式，逐渐演变为统筹方、权益人业主、社区团体等可自发申请更新的供需双向模式；

第四是更新目标从单纯的增加人均住房面积，提供城市发展用地，逐步演变为多维度促进城市产业及活力的全面综合发展；

第五是更新制度建设基于在多个城市的实践上，相互借鉴，不断延伸完善，制度逐渐系统化、精细化。

而在城市更新的资金来源上，仲量联行认为“城市更新基金”将是推动该领域发展的积极探索。

“我们看到在上海、成都已经开始尝试用城市更新基金的方式，在一些项目中进行实践。我们认为，它改变了过去传统的以住宅开发去追求高利润回报的方式，而通过城市更新基金池的方式，吸引各方创新主体都能够分享的城市未来发展的收益。”徐岱雄说。