21世纪资管研究院研究员唐曜华 实习生王云杉 房企继续处在“风暴眼”，11月4日，佳兆业集团担保的产品爆雷出现兑付逾期；中国奥园遭惠誉下调评级至“B+”，此前下调评级已触发私募债提前赎回条款；标普确认大唐集团控股“B”长期发行人评级，展望调整为“负面”；穆迪维持雅居乐“Ba2”企业家族评级，展望调整为“负面”；标普确认德信中国“B”长期发行人评级，展望调整为“负面”。

此外，阳光城集团股份有限公司公告，由于东方金诚、大公国际、中诚信对公司主体信用评级进行调整，导致“20阳城01”等4只债券不再符合质押式回购资格；同样，世茂股份表示，由于债券二级市场价格异常波动较大，“19世茂G1”等7只债券调整为仅限机构投资者买入，自11月5日生效。

城投公司方面，余杭交通集团重大资产重组，划转后总资产为505.66亿元，区政府未来将增资50亿元；泛海控股持有民生证券26.68亿股被冻结，期限为三年。

政策层面，山西省委书记林武主持召开深化地方金融企业改革化险提质增效专题会议，强调大力发展绿色信贷、绿色债券，市县政府要健全重大风险处置机制；同时，针对当前房地产市场形势，结合产业发展实际情况，云南省从9月起全面推进新一轮房地产市场整治规范工作；深圳住建局召集佳兆业和花样年开专题会议，探讨公司流动性问题。

 重点关注：

1、中国奥园遭惠誉下调评级至“B+”公告称正与若干独立第三方初步讨论出售物业管理等权益

11月4日，惠誉评级发布报告，将中国奥园的长期外币发行人违约评级从“BB”下调至“B+”，展望“负面”。同时，还将其高级无抵押评级及其未偿付高级无抵押美元票据评级从“BB-”下调至“B+”，回收率评级为“RR4”。

当天就若干媒体报道奥园健康可能出售其物业管理服务业务板块事项，中国奥园与奥园健康发布联合公告称，奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益（可能交易）进行初步讨论。截至该公告日期，尚未就可能交易订立任何条款或具体协议。

11月3日，有消息称，中国奥园拟将其物业管理子公司奥园健康55%股权出售予合生创展。中国奥园目标是在本月底前交易取得进展，以缓解流动性压力。消息还指，中国奥园本周还在与私募债券持有人进行磋商，向他们保证将履行债务义务，其未披露的12月到期私募债券规模估计超过5亿美元。

此前，穆迪、标普也下调了中国奥园评级。10月18日，穆迪将中国奥园B1企业家族评级列入评级下调观察名单，10月15日，标普也将中国奥园的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。

点评：

此前，中国奥园评级被下调已经触发了奥园美元私募债中的一项条款，允许持有人对这些债券行使赎回权。若投资者要求行使赎回权，意味着中国奥园需要提前偿还这笔私募债。此外，中国奥园境内发债主体奥园集团有限公司有1笔7.3亿元的ABS行权日为11月22日，有消息称，奥园计划以自有现金支付7.3亿元兑付将于11月22日回售的ABS。明年1月份，中国奥园还有2只合计6.86亿美元债到期。出售资产将有助于中国奥园应对偿债压力，但能否及时出售资产缓解流动性压力存在不确定性。

截至今年6月末，中国奥园有息负债达1113.1亿，一年内需偿还的有息负债达517.22亿，其中银行及其他借款407.26亿，优先票据及债券109.96亿。而中奥园现金及银行存款约人民币606.45亿。

2、世茂股份：“19世茂G1”等7只债券调整为仅限机构投资者买入，自11月5日生效

11月4日，上海世茂股份有限公司发布关于“20世茂G1”交易价格异动澄清公告称，近期20世茂G1等公司债券虽单笔成交金额相对较小，但债券二级市场价格异常波动较大。2021年10月以来，20世茂G1成交价在80元左右波动，2021年11月2日，20世茂G1成交价76.93元，成交金额156.15万元。公告指出，考虑到公司债券交易价格波动对部分债券投资者产生一定影响，公司向上交所申请调整“19世茂G1”等7只债券的投资者适当性安排。调整后，19世茂G1、19世茂G2、19世茂G3、20世茂G1、20世茂G2、20世茂G3、20世茂G4债券仅限专业投资者中的机构投资者买入。相关调整自11月5日起生效。

11月4日上午20世茂G1（163216）交易出现异常波动。根据《上海证券交易所交易规则》和《上海证券交易所证券异常交易实时监控细则》的有关规定，上交所决定，自2021年11月04日11时21分开始暂停20世茂G1（163216）交易，自2021年11月04日13时21分起恢复交易。临停前，“20世茂G1”跌超20%，报60.1元。

3、佳兆业集团：将与锦恒财富尽快确定兑付方案

11月4日，据财联社消息，近日，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期。佳兆业集团已第一时间与锦恒财富沟通，共同商讨兑付方案，坚决履行好社会责任。今年以来，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，佳兆业集团的流动性遇到前所未有的压力。集团一直积极筹措资金，加快沉淀资产去化等措施，全力解决当前遇到的问题。佳兆业集团将与锦恒财富尽快确定兑付方案，并向投资人公布。

4、大唐集团：标普确认大唐集团控股“B”长期发行人评级，展望调整为“负面”

11月4日，标普全球评级宣布将大唐集团控股有限公司（Datang Group Holdings Limited，简称“大唐集团控股”）的评级展望从“稳定”调整为“负面”，并确认其长期发行人信用评级为“B”。

展望“负面”反映了标普的观点，即由于利润率下滑，大唐集团控股的并表及透视杠杆率（债务/EBITDA）将趋近8倍。同时，使用内部资源偿还离岸债券的潜在举措也将使其流动性趋紧。

评级确认则反映了标普认为，大唐集团控股有能力利用内部资源妥善处理近期到期债务，该公司截至2021年6月30日的非受限现金足以覆盖短期债务。标普认为，大唐集团控股将面临包括销售前景弱化和利润率下滑等诸多挑战，在其主场南宁市更是如此。公司的流动性可能受到打击，资本市场的动荡也将为其离岸到期债务的再融资增添不确定性。大唐集团控股在下半年的销售放缓表明南宁本地市场的需求正在减弱。

5、雅居乐：穆迪维持雅居乐“Ba2”企业家族评级，展望调整为“负面”

11月4日，穆迪投资者服务公司宣布将雅居乐集团控股有限公司（Agile Group Holdings Ltd.，简称“雅居乐集团”）的评级展望由“稳定”调整为“负面”，并确认维持该公司的“Ba2”企业家族评级和“Ba3”高级无抵押评级。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示，展望调整反映了穆迪的观点，即在未来6-12个月，严峻的经营和融资环境将削弱雅居乐的流动性和信用指标。同时，评级维持反映了穆迪预计雅居乐将保持充足的流动性，这将为其未来6-12个月内的高额再融资需求提供一定的灵活性。

截至2021年6月30日，雅居乐拥有非受限性现金465亿元人民币，短期债务规模为397亿元人民币。穆迪认为，鉴于投资者和银行的风险规避意识增强，以及债券价格下跌所反映出的融资渠道趋紧，雅居乐将不得不使用内部现金偿还部分到期债务，而此举将削弱其运营和财务灵活性。穆迪还预计，雅居乐将通过新融资、资产出售，并对部分到期的离岸银行贷款进行再融资，来积极应对再融资需求。而任何偏离这种预期的行动都会对该公司的评级形成压力。

6、合生创展：收购雅生活及奥园健康等市场消息不属实

11月4日，据观点地产网，合生创展方面表示，有关“合生创展有兴趣收购雅居乐的物业管理部门雅生活及有意收购奥园健康”等传言不属实。针对市场消息称合生创展有意收购雅居乐的物业管理部门雅生活服务，雅生活知情人士对此否认，称该消息不属实。

7、泛海控股：持有民生证券26.68亿股被冻结，期限为三年

11月4日，泛海控股发布关于收到《协助执行通知书》的公告。《协助执行通知书》的主要内容有：冻结公司持有的民生证券26.68亿股股权，冻结期限为三年，自2021年11月1日起至2024年10月31日止。据了解，洛阳利尔功能材料有限公司以民生证券股权转让纠纷为由，将公司诉至洛阳市中级人民法院。后洛阳市中级人民法院根据洛阳利尔申请，对公司部分财产采取了财产保全措施，包含冻结公司持有的民生证券8.86亿股股权等。

8、阳光城：“20阳城01”等4只债券不再符合质押式回购资格

11月4日，阳光城集团股份有限公司公告，由于东方金诚、大公国际、中诚信对公司主体信用评级进行调整，导致“20阳城01”、“20阳城02”、“20阳城03”和“21阳城01”不再符合债券质押式回购资格。由于“21阳城01”、“21阳城02”、“20阳城01”、“20阳城02”、“20阳城03”、“20阳城04”投资者适当性已调整为仅限合格投资者中的机构投资者买入，因此本次评级调整对投资者适当性不产生影响。

同日阳光城集团股份有限公司公告称，控股股东福建阳光集团有限公司因其部分账户维持担保比例低于平仓线，于2021年11月1日-11月3日期间被动减持公司股份8361.25万股，占公司总股本的2.02%。

关注：

9、四川铁投：出于商业原因，惠誉计划于12月3日前后撤销四川铁投“A-”长期本外币发行人评级

11月3日，惠誉评级表示，出于商业原因，该机构计划在12月3日或前后撤销对四川省铁路产业投资集团有限责任公司的相关评级。惠誉目前对四川铁投的评级如下：长期外币和本币发行人违约评级为“A-”，展望“稳定”，2022年6月到期的3亿美元3.8%票息优先票据评级为“A-”。惠誉将保留在任何时间以其认为充分的理由撤回或维持任何评级的权利。惠誉认为，投资者将从惠誉增加的评级覆盖范围中受益。该机构已就撤销评级事项向市场提供约30天的提前通知。评级行动须经分析审查，并可能在惠誉正式撤销前发生变化。惠誉对四川铁投的最后一次评级行动是在2020年8月4日，当时其长期发行人评级被确认为“A-”，评级展望为“稳定”。

10、新力控股：应公司要求，标普撤销新力控股“SD”长期发行人评级

11月4日，标普全球评级宣布，应新力控股(集团)有限公司的要求，撤销了对该公司的“SD”长期发行人信用评级。

11、德信中国：标普确认德信中国“B”长期发行人评级，展望调整为“负面”

11月4日，标普全球评级宣布将德信中国控股有限公司（Dexin China Holdings Co. Ltd.，简称“德信中国”）的评级展望从“稳定”调整为“负面”，并确认其长期发行人信用评级和高级无抵押债券的长期发行评级为“B”。展望调整反映了标普的预期，即德信中国的合同销售将面临压力：由于中国房地产整体需求疲软，德信中国今年7-10月的销售额同比下降11%。因此标普认为，该公司在今年可能很难触及730亿元人民币的销售目标（前10月已完成620亿元合同销售额）；如果房地产需求持续疲软，该公司2022年的销售额也可能出现下降。

12、当代节能置业：退出深蓝摩码置业，厦门当代绿色基金接盘

11月4日，当代节能置业股份有限公司退出投资企业深蓝摩码置业（北京）有限公司，退出前持股比例为100%。股权变更后，深蓝摩码置业（北京）有限公司由厦门当代绿色股权投资基金管理有限公司持股100%。据悉，深蓝摩码置业（北京）有限公司成立于2016-11-22，法定代表人为涂礼军，注册资本为1000万元人民币，经营范围包含：房地产开发；企业管理咨询。

13、余杭交通集团重大资产重组：划转后总资产为505.66亿元，区政府未来将增资50亿元

11月4日，杭州余杭交通集团有限公司公告称，根据杭州市余杭区政府相关文件，本公司注册地址变更为浙江省杭州市余杭区仓前街道运溪路600号1幢6楼，并进行资产划转调整，具体如下：

1、资产拟划出部分余杭交通整体划出2家全资子公司、1家控股公司、6家全资子公司分立。划出部分总资产为279.2亿元、总负债为30.55亿元、净资产为248.65亿元。

2、资产拟划入部分：(1)从原杭州余杭旅游集团有限公司整体划入9家公司，涉及6家控股子公司、3家参股公司；(2)划入杭州地铁项目余杭段项目资本金余杭区已出资部分129.93亿元。上述划入部分总资产为281.56亿元、总负债36.56亿元、净资产为245.00亿元。

3、划转结果上述资产划转完成后，余杭交通总资产为505.66亿元、总负债为150.03亿元、净资产为35563亿元。

4、其他事项：(1)根据余杭区政府批复，未来五年内对余杭交通货币增资50亿元，分五年到位，2021年底前完成首期出资5亿元。(2)对杭州地铁余杭段项目资本金后续尚待出资38.4亿元(以实际出资为准)待出资后也一并无偿划转给余杭交通。(3)未来业绩预测完成资产重组后，预计到今年年底余杭交通总资产为500.45亿元，负债为141.91亿元，净资产为358.54亿元。全年营业收入为43.02亿元,利润总额为7.6亿元。预计五年后余杭交通总资产850.53亿元，负债288.30亿元，净资产562.23亿元。

14、联合资信：关注雅安发展受到交易商协会自律处分

联合资信公告称，关注到雅安发展于10月29日公告称，受到交易商协会自律处分。因公司在债务融资工具存续期间，未及时披露“19雅安MTN001”、“19雅安MTN002”2019 年合计约2亿元募集资金用途变更事项，同时未及时披露公司2018年5月对信息披露事务管理制度的修订情况。针对上述重大事项，联合资信已与公司取得沟通，联合资信认为，本次自律处分不会对公司生产经营、财务状况及偿债能力产生重大影响。

15、新湖中宝：已购回并注销本金额合计3800万美元离岸票据

11月4日，新湖中宝发布公告称，于2021年9月30日及2021年10月12日，公司透过其全资附属公司香港新湖投资有限公司分别完成购回本金额为6,000,000美元及15,000,000美元的部分于2021年到期的11.00%有担保优先票据（ISIN：XS1917914282），其合共占未偿还票据本金总额的约25.9%。已购回票据于2021年11月2日被注销。截至本公告日期，未偿还票据的本金额为60,100,000美元。于2019年5月及2020年3月，公司分别完成购回本金额为10,000,000美元及7,000,000美元的部分于2022年到期之11.00%有担保优先票据（ISIN：XS1957513077），其合共占未偿还票据本金总额的约9.0%。已购回票据于2021年11月2日被注销。截至本公告日期，未偿还票据的本金额为171,700,000美元。 

16、上交所：“19禹洲02”盘中临停，成交净价报45.02元

11月4日，上交所公告，“19禹洲02”今日上午交易出现异常波动。根据《上海证券交易所交易规则》和《上海证券交易所证券异常交易实时监控细则》的有关规定，本所决定，自2021年11月04日11时29分开始暂停“19禹洲02”交易，自2021年11月04日13时29分起恢复交易。停牌前，成交净价报45.02元，跌幅超过20%。

1、山西：大力发展绿色信贷、绿色债券，市县政府要健全重大风险处置机制

11月4日，据山西发布，11月2日，省委书记林武主持召开深化地方金融企业改革化险提质增效专题会议。他强调，要坚决守住不发生系统性区域性金融风险底线，以金融高质量发展推动全省高质量发展。省金融稳定发展工作领导小组要发挥好统筹协调作用，各金融监管部门要做到各司其职、各负其责，市县党委和政府要健全重大风险处置机制，加大不良资产清收等工作力度，进一步压紧压实各方责任。 

林武指出，要协同推进改革化险和提质增效，不断增强金融服务实体经济能力。要主动对接重点项目信贷需求，助力传统优势产业改造提升和战略性新兴产业发展壮大，积极发展普惠金融，给予小微企业、乡村振兴等薄弱环节更多信贷支持，进一步加大有效信贷的投放力度。要发展壮大各类金融业态，加快补齐风投创投短板，引入各类股权投资基金，培育金融中介服务机构，加快完善融资担保体系，进一步降低融资成本。要积极推动金融创新，推进金融数字转型，大力发展绿色信贷、绿色债券、绿色保险，加大对新消费领域金融支持力度。要按照现代金融企业制度要求，聚焦提升地方金融企业生存力和发展力，健全完善内控机制、激励机制、对标机制，持续降低信贷资产不良率，不断提高金融服务供给效率，促进国有资产保值增值，确保企业整体上水平、出效益、作贡献。

林武强调，

2、云南省：推进房地产市场整治规范工作，提出32条重点整治内容

11月4日，据云南日报，针对当前房地产市场形势，结合产业发展实际情况，云南省从9月起全面推进新一轮房地产市场整治规范工作。省住房城乡建设厅联合省发展改革委等7部门，印发《云南省持续整治规范房地产市场秩序工作方案》，严肃查处侵害群众利益的违法违规行为，在保民生的同时力促市场秩序积极健康，确保房地产持续稳定发展。

围绕工作目标，云南省细化分解出3个阶段工作任务：2021年9月底前完成动员部署和自查自纠；2021年10月至2024年全面检查和整改；整治行动中形成长效监管机制，进行常态化管理。整治规范工作提出，坚持问题导向、重点整治，坚持群众参与、开门整治。在贯彻落实国家文件的基础上，充分结合房地产市场实际，严肃查处侵害群众利益的违法违规行为，及时曝光一批典型案例，规范房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体的经营行为，增强企业依法经营、诚信自律意识，积极防控房地产市场风险。围绕房地产开发、房屋交易、住房租赁和物业服务等，整治规范工作细化提出了32条重点整治内容，针对具体问题增加工作力度。其中，“捂盘惜售或者变相囤积房源，销售不能销售或不能网签备案的商品房”“违反规划建设，违规扩建、加建、开挖地下室、占用公共空间等违章搭建行为”等纳入了整治范围。

3、深圳住建局召集佳兆业和花样年开专题会议，探讨公司流动性问题

11月4日，澎湃新闻从相关企业处了解到，佳兆业和花样年收到深圳市住建局的通知，企业将在11月5日参加专题会议，讨论公司流动性的问题。

4、东方金诚董事长崔磊：财务杠杆过高的房企将面临较大经营压力和债务偿付压力

11月4日，据21世纪经济报道，今年以来，债券市场的信用扩张有所放缓，之前备受关注的房地产和城投的融资都不同程度地受到了影响。评级机构东方金诚董事长崔磊在接受《21世纪经济报道》专访时表示，预计未来一段时期，房地产行业仍将维持严监管，金融长效机制的确立对房企的影响仍将持续，融资收紧下房企扩张速度及盈利规模将进一步被压缩，对于财务杠杆过高、土地储备质量不佳的房企，将面临较大经营压力和债务偿付压力，信用风险将有所上升，风险出清将有所加剧。

对于城投公司的区域分化，崔磊认为，新一轮严监管政策的相继出台，短期使得部分城投公司融资受限，加大了弱资质城投的流动性风险；但长远来看，隐性债务化解工作的稳步推进将有助于债券市场的良性、可持续发展。崔磊在采访中也坦言，今年债券市场开始严监管，作为债券市场重要的组成部分，监管部门对评级行业监管也在逐渐趋严。他表示，对评级机构来说，提高评级质量是促进债券市场评级行业健康发展最根本的要求，也是适应市场发展趋势的需要。

19禹州02：“19禹洲02”4日上午因交易出现异常波动而盘中临时停牌。禹州集团公布，2021年前十个月，集团实现累计销售金额为人民币900.70亿元;累计销售面积为459.05万平方米；平均销售价格为每平方米人民币19,621元。

20融创01：贝莱德集团近日减持融创中国。11月2日，据香港证券交易所披露的信息显示，10月28日，美国规模最大的上市投资管理集团贝莱德集团，在融创中国(01918.HK)的持股比例从10月27日的5.01%下降至4.94%，减持了3247482股股份。此前融创服务溢价91%驰援当代置业，公告称拟6.93亿元收购第一服务32.22%股权。

数据来源： 21世纪经济报道、证监会官网、中国证券网、政府官网、评级公司公告、上市公司公告、DM，Wind、财联社、观点地产网等。